Какие риски возникают при покупке квартиры по доверенности
Продажа недвижимости через представителя является законной, однако такая сделка требует дополнительной проверки, рассказала руководитель ЮК "Prima Leader Group", адвокат Дина Дрижакова в комментарии 24 Канала.
Владелец мог отменить доверенность еще до подписания договора. Или когда представитель имеет ограниченные права, но выходит за их пределы. Например, доверенность может разрешать продать квартиру, но не получать за нее деньги.
Нельзя исключать и подделку документов. Поэтому наличие доверенности само по себе еще не подтверждает, что представитель действительно может заключать сделку от имени собственника.
Если доверенность заверена посольством или консульством Украины за рубежом, она вносится в украинский Единый реестр доверенностей. В то же время для документов, выданных местными иностранными нотариусами, нет единого международного реестра, с помощью которого можно было бы проверить, не отменил ли владелец свои полномочия.
Как покупателю обезопасить себя при заключении сделки
Нотариус Наталья Манойло советует проверять документы и полномочия представителя еще до подписания договора.
Покупателю следует попросить оригинал нотариально заверенной доверенности и проверить дату ее выдачи, срок действия и конкретные права представителя. Важно выяснить, может ли он продавать именно эту квартиру, подписывать договор и получать средства. Действительность документа также можно проверить через Единый реестр доверенностей, если он внесен в него.
Отдельно необходимо сверить паспорт и РНОКПП представителя. По возможности стоит связаться и с самим владельцем – лично или удаленно – и убедиться, что он знает о продаже квартиры и согласен на нее. Закон этого не требует, однако такая проверка помогает снизить риск мошенничества или последующих споров.
Если доверенность заверена местным нотариусом за рубежом, следует проверить, требуются ли для нее апостиль или легализация, а также надлежащим образом заверенный перевод.
Большие суммы не стоит передавать наличными только под расписку. Порядок и момент передачи денег лучше четко зафиксировать в договоре, а подтверждение оплаты и другие документы после сделки сохранить.
Что проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке
Даже действующая доверенность не означает, что с квартирой нет юридических проблем, поэтому покупателю стоит проверить документы на жилье.
Напомним, необходимо проверить данные Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество: нет ли ареста, запрета на отчуждение, ипотеки или других обременений. Также стоит проверить технический паспорт и соответствие фактических характеристик квартиры документам. Передавать деньги и подписывать договор следует только после проверки квартиры и документов.