Что в Украине с устаревшим жилфондом
В Украине устаревшим считается около 80% жилфонда и с каждым годом в стране становится все больше аварийного жилья, которое нужно реконструировать или вообще сносить. По данным Госстата общая площадь устаревшего жилищного фонда по данным составляет 4,33 млн квадратных метров.
Читайте также 48% арендаторов озабочены отсутствием собственного жилья: факторы, мешающие совершить покупку
Украина достаточно активно застраивалась многоэтажками в 50-70-х годах прошлого века, поэтому сейчас в стране массово истекает срок эксплуатации хрущевок того времени. Потому что у каждого дома, в зависимости от типа сооружения, есть установленный срок эксплуатации.
Так, капитальные дома с каменными и кирпичными стенами могут прослужить более 150 лет, дома из шлакоблока около 70 лет, а вот деревянные и брусчатые живут вообще не более 50 лет.
Также по предварительным подсчетам только в Киеве находятся около 3000 домов, ресурс которых практически исчерпан.
В 2021 году в Министерстве развития общин и территорий все же разработали соответствующий документ, но пока в Раде его не приняли.
Вопрос реконструкции кварталов устаревшего жилья в Украине должен сдвинуться с мертвой точки. До сих пор, среди основных препятствий, которые мешали реализовывать программы по реконструкции устаревшего жилья в городах, было, в частности, несовершенство механизма,
– говорил министр Алексей Чернышев.
Законопроект содержит довольно много изменений, но самое главное заключается в том, что предлагают снизить барьер согласия жителей на расселение и дальнейший снос их дома – если раньше это было 100%, то сейчас его хотят установить на уровне 75%.
Чиновники отмечают, что 100% согласия от жителей достичь невозможно, поэтому такая норма просто свела бы все усилия на нет. Впрочем, украинцев это не очень порадовало, ведь быть выселенным из собственного дома никто не хочет.
Для сноса и реконструкции домов потребуется согласие лишь 75% жителей / Фото 24 канал
Что делать со старыми домами
Григорий Маленко, депутат Киевсовета и председатель депутатской фракции Голоса, отметил, что ввиду того, сколько у нас устаревшего жилого фонда, ресурс которого истек еще 20-30 лет назад, надо расширять источники финансирования проектов реконструкции.
Нужно продумать компенсации владельцам устаревшего жилья и их временного отселения. По моему убеждению, мы должны опираться на опыт стран Центральной Европы, которые как и Украина пострадали от последствий Второй мировой войны. И в 1950 – 1960-х годах столкнулись с необходимостью строить дешевое и малогабаритное жилье в условиях роста городского населения,
– говорит Маленко.
Олег Титамир, президент ОО "Украинская организация защиты потребителей услуг", отметил, что если взять Киев, где эта проблема – особенно острая, то в проекте нового Генерального плана столицы можно найти конкретные цифры по объемам жилья, что нуждается в обновлении, или реконструкции. Так, на территории микрорайонов (кварталов) устаревшего жилого фонда площадью 388,5 гектаров размещается 2,5 миллиона кв. м жилого фонда, в котором проживает 112 тысяч человек. По данным проекта Генплана, объем компенсационного жилья, который необходимо построить на замену снесенного, будет составлять от проектных около 31%.
Насколько инвестору будет выгодным формат реконструкции без сноса старого многоквартирного дома, что он будет с этого иметь? Ведь, частному застройщику гораздо выгоднее вкладывать средства в схему с полным сносом ветхого жилья, поскольку на ее месте можно построить многоэтажку и заработать на продаже значительного процента квартир,
– говорит Титамир.
Сейчас законопроект Минрегиона выглядит слишком общим, рамочным. Именно поэтому в документе следует скрупулезно расписать (буквально на уровне формул) все стадии реконструкции устаревшего жилья, или его сноса и строительства на его месте нового.
Законопроект может так и не заработать, ведь в нем нет четких механизмов реконструкции / Фото 24 канал
Рамиль Мехтиев, СЕО компании ENSO, объяснил, что есть только два варианта решения проблемы с устаревшим жилфондом. Первый – снести и на месте построить новое жилье. Второй – провести модернизацию тех зданий, с которыми еще можно провести эту операцию. Опыт Германии показал, что модернизация дешевле примерно на 30% чем построение нового, аналогичного по параметрам жилья. Однако если строить на месте снесенных хрущевок многоэтажки, то это будет более выгодным для инвесторов проектов. При этом стоит отметить, что заменить все 5-этажные дома на 25-этажные не получится, ведь для такой застройки нужна и соответствующая инфраструктура.
Барьер согласия жителей в 75% является оптимальным. Всегда найдется кто-то, кто ни за какие деньги не захочет изменять привычное место, и переезжать в новую, даже лучшую квартиру. Чтобы из-за этого не страдала община установление уровня согласия жителей в ¾ голосов мне представляется правильным,
– говорит Мехтиев.
Какие риски в законопроекте
Рамиль Мехтиев добавил, что главное – предусмотреть в законе, чтобы все, кого выселяют получили компенсацию но не оказались на улице. Для этого важно предусмотреть алгоритм справедливой рыночной оценки и выкупа квартир или расселение жителей. Возможно есть смысл применять повышающий коэффициент, чтобы компенсация была больше рыночной стоимости жилья.
В общем решение проблемы устаревшего жилого фонда несет много плюсов. Это и положительные изменения в архитектурном облике городов и создание рабочих мест, и дополнительные поступления в местный бюджет,
– говорит эксперт.
Анастасия Бидах, старший юрист Sayenko Kharenko, говорит, что проблема устаревшего жилья гораздо глубже, чем кажется, потому что почти все дома в Украине, безразлично кто ими управляет, не имеют резервных фондов на капитальный ремонт, не делают модернизацию, хорошо если просто решаются текущие проблемы дома. В то же время в других странах Европы уделяют внимание именно поддержке домов в надлежащем состоянии. В Украине нужно уделить внимание концепции ЖКХ, модернизации домов, внедрению необходимых программ, чтобы решать проблемы до их наступления.
Конечно, 75% согласия жильцов на снос дома получить легче, чем 100%. Определение барьера на самом деле зависит от причин наличии такого несогласия, которые заключаются в том, что ни действующим законодательством, ни предложенным законопроектом в полной мере не защищаются права владельцев таких квартир на получение нового жилья, на обеспечение семей жильем с надлежащими в нем условиями на время реконструкции и так далее,
– говорит Бидах.
Она добавила, что определение четкого порядка реновации, последовательности действий для всех участников процесса и гарантий для совладельцев многоквартирных домов поможет увеличить процент тех, кто будет согласен на снос.
В законопроекте следует определить градацию устаревшего жилого фонда по степени изношенности / Фото 24 канал
Кроме того, законопроект содержит некоторые неточности по созданию маневрового фонда, района, в котором предусматривается предоставление жилья на временной или постоянной основе, нечетко определена процедура отбора таких домов и порядок проведения реконструкции, а также не закрепляются гарантии жителей на случай банкротства инвестора. А любые неточности не предоставляют людям понимания порядка действий, а потому и уверенности в решении о согласии на снос собственного жилья.
Олег Титамир добавил, что в законопроекте следует определить градацию устаревшего жилого фонда по степени изношенности. Условно: панельные 5-этажные хрущевки в основном находятся в предаварийном и аварийном состоянии. Законопроект должен классифицировать эти дома как те, которые однозначно подлежат сносу, а жители отселению (это уже вопрос жизни и здоровья людей). Конечно, должны быть тщательная экспертиза и решения специальной государственной комиссии.
При этом, необходимо закрепить надежные правовые гарантии для владельцев в контексте получения ими равноценного (по стоимости, количеству комнат, другим параметрам), уже готового и с новым ремонтом жилья в районе, где находится аварийный дом. А, скажем, кирпичные хрущевки и другие некритически изношенные здания могут подлежать модернизации, комплексной реконструкции или капитальному ремонту.
Проект комплексной реконструкции устаревшего фонда вряд ли начнется вообще, если законодательно не закрепить реальных стимулов для граждан. Например, в случае модернизации или реконструкции хрущевки с отселением жителей, у них должна быть возможность, скажем, получить в собственность новую квартиру с большей площадью, но в менее престижном районе,
– говорит Титамир.
"Также стимулом для граждан может быть налоговая скидка в течение нескольких лет, устройства без очереди их детей в муниципальные детсады и тому подобное. Пространство для творчества у государственных органов – широкий, главное включить фантазию", – добавил он.