Украинцы в условиях масштабных отключений света обращают внимание не только на район, планировки или цену, но и на то, может ли жилье функционировать без электричества.

Особенно актуально это для Киева, где из-за массированных ударов по критической инфраструктуре тысячи домов остаются не только без света, но и без воды и тепла.

Спрос покупателей и арендаторов теперь нацелен на наличие в домах генераторов для функционирования лифта или резервного питания для насосов на воду и тому подобное.

24 Канал узнал, как изменились критерии выбора жилья украинцев в условиях отключений электроэнергии, подорожала ли недвижимость в Киеве и Львове, почему покупатели чаще обращают внимание на автономность жилья и какая недвижимость может потерять привлекательность.

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Елена Гайдамаха в разговоре с 24 Каналом объяснила, что на сегодня движение по рынку недвижимости уменьшилось, а цены "замерли".

Читайте также Киевляне покидают город: как в январе изменился спрос на загородные дома

Сейчас люди выжидают, а потому, например, могут не предоставлять задатка за жилье. Дело в том, что для этого нужно хотя бы посмотреть квартиру, технику, которая есть там и т.д., а это иногда сделать трудно, когда действуют графики отсутствия света по 18 часов в сутки.

Елена Гайдамаха

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины

Такая ситуация по рынку недвижимости наблюдается почти везде, где продолжаются длительные отключения света.

В то же время Елена выделяет в этом разрезе западные области страны, где ситуация со светом может быть несколько лучше, кроме Львова.

  • Киев

В то же время эксперт по рынку недвижимости Виктория Галаган в комментарии 24 Каналу заявила, что спрос на жилье в Киеве несмотря на массовые отключения электроэнергии и тепла остается.

Виктория Галаган

Специалист по продаже квартир в Киеве

Есть покупки, а есть и продажи. Нет такого, что рынок остановился. Да и вообще 2025 год закрылся довольно активно по продажам недвижимости.

Кроме того, риелтор добавляет, что в период с декабря по январь существенного роста цены на недвижимость еще не произошло. Хотя тенденция о наличии в домах генераторов, инверторов и т.д. остается с прошлого года.

Еще с начала полномасштабной войны украинцы чаще выбирают именно нижние этажи в многоэтажках, учитывая условия безопасности. Кроме того, на квартиры, расположенные высоко, цена обычно ниже,
– добавляет госпожа Виктория.

  • По данным ЛУН, в начале декабря аренда в Киеве снизилась в цене: за 1-комнатную квартиру в среднем надо отдать 17 тысяч гривен, а за 2-комнатную – 25 тысяч гривен.
  • Зато на вторичном рынке средняя стоимость 1-комнатной квартиры выросла на 2% на вторичном рынке. Сейчас цена достигает в среднем 68 тысяч долларов.
  • На первичном рынке ситуация несколько иная, ведь квадратный метр в экономклассе составит 43 тысяч гривен (по среднему банковскому курсу, по состоянию на 16 января, это немного больше, чем 980 долларов), а за квартиру комфорт-класса – 49 тысяч гривен (1 120 долларов).
  • Учитывая то, что средняя площадь 1-комнатной квартиры ориентировочно достигает 45 квадратных метров, цена на первичке составит от 44 тысяч долларов до 50,4 тысячи долларов.

Обратите внимание! Дороже всего обойдется, если брать квартиру из бизнес-класса, где квадратный метр стоит 78 тысяч гривен. В таком случае 1-комнатная квартира обойдется в более 80 тысяч долларов.

  • Львов

В то же время Владимир Иванюк, специалист по недвижимости в городе Львов, заявляет для 24 Канала, что не замечает, что спрос на жилье изменился.

Владимир Иванюк

Риэлтор во Львове

Дело в том, что рынок недвижимости не так быстро реагирует на изменения, в частности которые происходят сейчас в энергетике. Поэтому во Львове резкого спроса не наблюдается.

Относительно цен на недвижимость, то по словам эксперт, они преимущественно росли перед рождественскими и новогодними праздниками, а сейчас они остаются более-менее стабильными.

Эксперт по рынку недвижимости добавляет, что во Львове люди также предпочитают именно автономное жилье на фоне отключений света. А относительно расположения квартир в многоэтажках, то спрос преимущественно на именно 2 – 5 этажи.

Сейчас учитывается это в условиях безопасности. Хотя это не является ключевым фактором, но все же люди чаще ищут именно не верхние этажи для квартир,
– добавляет Иванюк.

  • Данные ЛУН свидетельствуют, что на вторичном рынке Львова средняя цена за 1-комнатную квартиру будет стоить ориентировочно 70 тысяч долларов.
  • На первичном цена за квадратный метр колеблется от 40 тысяч гривен (эконом) до 59 тысяч гривен (бизнес). То есть в целом за такое жилье придется отдать в среднем от более 41 тысячи долларов до более 60 тысяч долларов.
  • По аренде, то она продолжает дорожать, особенно на многокомнатные квартиры. Поэтому за 1-комнатную квартиру в среднем надо отдать 18 тысяч гривен, что больше чем в Киеве, а за 2-комнатную – 20 тысяч гривен.

О похожих запросах покупателей говорит и Елена Гайдамаха, ведь запросы преимущественно ориентированы на том, есть ли генераторы, или возможность их установки.

То есть если это ОСМД, то есть ли в планах объединения это сделать. Но здесь есть проблема с тем, что не все дома подстроены для установки генератора.

То есть если дома построены от 2005 года, то надо, кроме того, еще и перестройка лифтов, чтобы он работал во время отключений. Это довольно дорогая процедура. Но все же на наличие автономности обращают внимание и это влияет на стоимость квадратного метра в таких домах,
– говорит президент АСНУ.

В то же время этаж расположения квартиры не является ключевым критерием для большинства арендаторов. Показательным примером, который приводит Елена является то, что в Киеве квартиру на 4 этаже, где сохраняется вода и тепло во время отключений, сдать ее не удается. А среди причин – отсутствие в доме укрытия: есть только наземный паркинг, который не соответствует запросам безопасности.

В целом сейчас портрет потенциального покупателя жилья формируют участники государственных программ, например "еОселя" и "еВидновлення".

Но в "еОселя" постоянно меняются условия, которые становятся все сложнее. Таким образом, людей, которые могут покупать по этой программе жилье, все меньше. Например, есть молодежь, которым до 25 лет. Первый взнос по программе – 10% от стоимости жилья, но они фактически не могут купить недвижимость, потому что в конечном итоге взнос не 10%, а 40%,
– резюмирует эксперт по недвижимости.

  • Происходит это вследствие ограничений коэффициента стоимости квадратного метра для банка. То есть человек покупает квартиру, где стоимость квадратного метра. – 2 тысячи долларов, это ориентировочно 86 тысяч гривен. А вот от Фонда госимущества стоимость квадратного метра в Киеве – 59,3 тысячи гривен.
  • Плюс, здание должно быть возрастом не старше 3 лет, то есть объекты, построенные во время войны, а сдача в эксплуатацию – не ранее 2023 года. Поэтому есть уже налоги, и если владельцы соглашаются на такие условия, то уплата налогов перекладывается на покупателя.
  • Кроме того, ожидаются изменения по площади: если человек не женат и у него нет детей, то он сможет приобрести по программе жилье, которое не более 52 квадратных метров. А таких современных квартир довольно мало.

Почему так случается? Сейчас у застройщиков не так много жилья, а инвестировать на этапе котлована, когда дом только начинают строить, не очень выгодно, добавляет Гайдамаха. Таким образом, программа вроде и есть, но она не работает.

Риелторка Ирина Луханина рассказала для 24 Канала, что люди сегодня выбирают жилье не только по району или ремонтом, а по очень простому критерию: можно ли здесь нормально жить и работать, когда нет света.

И в этой категории лучше всего держатся именно современные ЖК и новостройки, где есть автономные решения, генераторы или резервное питание для наносов, лифтов, освещения общих зон, систем доступа и тому подобное. Кроме того, спрос есть и на частные дома, где относительно легко сделать автономность.

Ирина Луханина

Риелтор, аналитик рынка

Больше всего проигрывает в этих условиях старый фонд – часть вторички, где при отключениях "валится" и быт: исчезает вода через насосы, не работает лифт, слабые сети и тому подобное. Также речь идет о квартирах на высоких этажах в домах без автономности.

По словам риелтора, в результате этого формируется еще и дополнительная ценовая разница между жилье с автономностью и без.

На практике автономность все чаще закладывается в цену: разница между похожими объектами может составлять ориентировочно 3 – 7%,
– объясняет Луханина.

Впрочем, здесь стоит заметить, что автономность не всегда поднимает цену, но это сильно может влиять именно на поведение покупателей:

  • Жилье с автономными решениями – вызывает больше доверия, а потому продается с меньшим торгом, и в целом покупателей принимаются решения быстрее.
  • А вот жилье без автономии чаще продается медленнее, с большим торгом и дольше сдается в аренду.

Елена Гайдамаха объясняет, что из-за того, что немало жилья люди сейчас теряют в результате войны и получают помощь от государства, то говорить о сегменте, который потеряет свой интерес в будущем, нельзя.

Первая из причин – это то, что если человеку выделили 35 тысяч условных единиц на возмещение жилья, то он и покупает недвижимость за такую сумму. Поэтому условно на старое жилье, которое построено еще в 80-х годах прошлого века, спрос все равно будет,
– говорит эксперт рынка.

Кроме того, все зависит и от цены жилья, ведь людям нужно вкладывать средства, а времени мало по этим вкладам.

Или же, например, сертификаты, которые получают люди на сумму до 2 миллионов гривен. Их нужно тоже вложить, но на сегодня курс доллара по отношению к гривне резко подскочил.

Напоминаем! По состоянию на 16 января, по данным НБУ, официальные курсы валют выросли до своих исторических максимумов: курс доллара – 43,39 гривны, а курс евро – 50,43 гривны.

Зато риелтор Ирина Луханина добавляет, что если отключения будут регуляторными, рынок еще сильнее разделится на 2 типа жилья:

  • Первое – которое тянет автономность и остается комфортным во время отключений,
  • Второе – жилье, где отключения превращается в постоянный стресс.

Поэтому мы увидим больше технических инвестиций в дома: генераторы, инверторные системы, иногда солнечные панели, резервы для насосов, тепловых узлов,
– отметила госпожа Ирина.

А в цене жилья все более важным будет не только метраж, а то, насколько дом способен нормально функционировать в реальности отключений.