Что происходит с рынком недвижимости?
Во время разговора с 24 Каналом инвестор Юрий Гладкий рассказал, что главный вызов для девелопмента на сегодня – это необходимость довести до конца все проекты, которые были начаты ранее.
Читайте также Квартиры в новостройках стремительно дорожают: где покупать выгоднее всего
Рынок требует высокого уровня управления и контроля качества, а также реалистичных обещаний по доходности недвижимости.
Юрий Гладкий
Соучредитель Kryla Karpat by Edem, СЕО агентства Grape
Дело в том, что на сегодня многие девелоперы гоняются за цифрами, не понимая их реальной природы. На рынке на самом деле сейчас столько лишнего "нарисованного". Есть непонимание цифр в бизнесе, из-за которых можно потом пережить довольно болезненное событие, когда люди, погнавшиеся за цифрами, посыплются, как так называемые схемы "пирамид".
Как добавляет Гладкий, по ощущениям, на рынке есть немало таких "пирамид". Кроме того, рынок также требует профессионализма, которого часто не хватает.
В то же время инвестор Дмитрий Карпиловский во время разговора с 24 Каналом добавляет, что к вызовам на рынке недвижимости можно учесть и то, что ухудшается демографическая ситуация в стране и уменьшаются доходы населения.
Дмитрий Карпиловский
Инвестор и соучредитель "УкрИнвестКлуб"
Я считаю, что у нас ключевым вызовом станет определенное неверие и неготовность людей к долговременному финансовому планированию инвестиций капиталоемких. Но если говорить о шансах, которые открываются вместе с этими вызовами, то это фактически речь идет о перестройке способа, которым финансировалась отрасль девелопмента.
То есть можно пойти по европейской модели, когда недвижимость строится специалистами:
- Заказчиками этого строительства выступают такие же специалисты – профессиональные инвестиционные фонды, а совладельцами становятся обычные люди.
- В нашем случае – это украинское население, которое будет уверено в том, что не бесконтрольно отдает деньги девелоперам, а наоборот отдает их профессиональным управляющим, которые умеют контролировать процесс и умеют регулировать нестандартные ситуации и решать проблемы.
Я вижу сейчас шанс, чтобы эта система изменилась, и мы получили одновременно отрасль недействительных инвестиций в недвижимость и при этом хорошее финансирование проектов восстановления, реконструкции жилищного и коммерческого строительства и т.д,
– добавляет господин Дмитрий.
Как меняется подход к проектированию недвижимости?
По словам Карпиловского, больше всего, что изменилось для девелоперов, – это горизонт планирования и подход.
Если раньше, обычно, проект проектировали под определенную задачу и старались в процессе его не существенно менять, то в условиях нынешних внешних вызовов, это просто невозможно.
Дело в том, что ты сначала начинаешь проект с одной квартирографией, потом ты понимаешь, что трехкомнатные квартиры больше никому не нужны, а всем нужны смартквартиры. Потом оказывается для того, чтобы быть конкурентно способным – надо эксплуатируемую крышу. Ну и без консьержа и рецепшена ты уже тоже не очень нужен,
– объясняет господин Дмитрий.
Поэтому постоянно меняется спрос, запрос от клиентов, стандарты и регуляторная составляющая. То есть надо понимать, что девелопмент требует теперь значительно большей гибкости, а она несовместима с классическими способами финансирования.
Кроме того, когда-то девелоперы любили начать проект почти не имея собственных средств, а потому полностью зависели от продаж. На сегодня же эта практика уже отходит и должна окончательно завершиться, дополняет господин Дмитрий.
Карпаты как пример нового проектирования
В Карпатах нужно строить не просто проекты, а проекты мирового уровня. Кроме того, для местных общин, проживающих там, это также возможность, говорит Гладкий.
На примере проекта Kryla Karpat by Edem, объясняет Гладкий, строительство проходит так, чтобы не захватить территорию, а наоборот сохранить дерево или просто местность как таковую.
Моим советом в таких проектах станет то, что к ним нужно обязательно привлекать общины, проживающих рядом,
– заявляет господин Юрий.
Дело в том, что люди смогут получить рабочие места, получить инвестиции в регион, а значит, сделать его узнаваемым. Дело в том, что каждая община конкурирует за капиталы – человеческие, финансовые и социальные.
Какие форматы для жилых и коммерческих пространств являются наиболее перспективными?
Как объясняет Дмитрий Карпиловский, есть несколько форматов, что сейчас набирают популярность:
- Покупатели обращают внимание на идею модульных планировок
Например, когда жилой комплекс может строиться как набор условных смартквартир, которые объединяясь образуют 2 – 3-комнатные решения.
- Уменьшением площади жилых помещений и увеличение площади зон общего пользования
Условно говоря, жить в меньшей квартире, но иметь классную кафешку, бомбоубежище, кинотеатр, BBQ-зону, спортивный зал и бассейн и т.д,
– отмечает господин Дмитрий.
- Другой тренд – сервисность
Если раньше люди покупали квадратные метры, то ключевой вопрос касался планирования, количество метров и так далее. Сейчас люди гораздо больше хотят получать эмоцию, стиль жизни и определенные дополнительные сервисы: от уборки, что раньше было нонсенсом, до заведений общественного питания в ЖК.
Мы приближаемся фактически к гостиничному уровню сервисов. И люди готовы за это переплачивать и жертвовать площадями,
– отмечает Карпиловский.
- Ценность рекреации и отдыха
Люди готовы сейчас гораздо больше платить за возможность полноценного отдыха. Это все меньше напоминает спрос на базовое жилье и все больше напоминает спрос на центры досуга и тому подобное.
Я думаю, это может очень легко коррелироваться с общей ментальной ситуацией – все уставшие,
– добавляет он.
Какую сейчас цену люди готовы платить за недвижимость?
В Киеве жилой комплекс, который будет давать эффект лайфстайла и эффект образованного комьюнити, позволяет девелоперу поднимать цену примерно на 25% – 30%.
В то же время создать такой вайб не стоит 30% от стоимости объекта. Поэтому сейчас мы видим очень много эмоциональных составляющих,
– говорит Карпиловский.
Например, в объектах, куда инвестировал девелопер, уже появляются домики с виниловыми пластинками и маленькими зоопарками, или же с домиками для ежиков и тому подобное.
Заметьте! Самый большой тренд, который сейчас прослеживается, это отход от идеи "жилья-жилья" к идее доходной недвижимости, то есть это что-то, что будет легко сдаваться, и что-то, куда будут хотеть приехать люди.