Цены на квартиры в Украине не перестают расти, поэтому для многих покупателей вопрос окупаемости становится ключевым. Стоит ли покупать квартиру под аренду в 2025 году? Сколько нужно ждать первого дохода? В комментариях 24 Каналу аналитики и эксперты по недвижимости дали ответы на самые популярные вопросы.
В каких городах срок окупаемости самый короткий
Согласно аналитике OLX Недвижимости, сроки окупаемости однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Украине колеблются от 8,6 до 17,9 года. Меньше всего дохода придется ждать в городах с высокими арендными ставками, а это:
- Ужгород – 8,6 года;
- Днепр – 8,9 года;
- Луцк – 9,8 года;
- Сумы – 9,9 года.
Также на окупаемость положительно влияют такие факторы, как высокий спрос на жилье в городе или конкретном районе, развитие строительного сектора и экономическая стабильность.
Сроки окупаемости однокомнатной квартиры на вторичном рынке / Аналитика OLX
Покупка квартиры для сдачи в аренду в Днепре может быть выгодным вложением, особенно если выбирать ликвидные объекты в популярных жилых комплексах или на вторичном рынке. Средний срок окупаемости инвестиций составляет 8 – 10 лет, что является хорошим показателем для жилой недвижимости,
– прокомментировала Виктория Демина, руководительница Днепропетровского отделения АСНУ.
Лучшими вариантами для инвестиций эксперт называет однокомнатные квартиры площадью до 45 квадратов в современных ЖК или бюджетные варианты на вторичном рынке с готовым ремонтом.
Города с долговременной окупаемостью квартир
В некоторых городах срок окупаемости может быть значительно длиннее. Это связано с высокими ценами на квартиры или относительно низкими арендными ставками. Самые большие сроки окупаемости в таких городах:
- Херсон – 17,9 года;
- Харьков – 15,8 года;
- Чернигов – 15,7 года;
- Киев – 15,5 года;
- Одесса – 15,3 года;
- Винница – 15,2 года.
В Херсоне, Харькове и Чернигове срок окупаемости долгий из-за сложной ситуации с безопасностью. Стоимость аренды там значительно ниже, чем могла бы быть в мирное время.
Если говорить о покупке с расчетом получать прибыль здесь и сейчас, то это невыгодно. Сдать в аренду можно только квартиру в жилом состоянии. Если брать минимум, то такую квартиру в районах, популярных для аренды, можно приобрести, начиная от 11 000 долларов, то есть бюджет очень доступен. Правда, окупаемость с текущими ценами на аренду 12 – 15 лет вряд ли кому-то интересна,
– прокомментировал глава Харьковского отделения АСНУ Андрей Правдин.
Вторичка и первичка в Харькове / Фото DIM.RIA
По мнению эксперта, настоящую прибыль от такой инвестиции покупатель сможет получить после завершения войны, с потенциалом роста цены в 3 – 4 раза.
Инвестирование в жилье в западных городах
Недвижимость в западных городах пользуется высоким спросом как среди обычных покупателей, так и среди инвесторов. Срок окупаемости в самых популярных городах в среднем составляет 12 лет, за исключением вышеупомянутого Ужгорода:
- Ивано-Франковск – 11,2 года;
- Ровно – 11,4 года;
- Львов – 11,5 года;
- Тернополь – 13,6 года.
Срок окупаемости зависит от соотношения стоимости покупки и арендных ставок. В городах с высокими ценами на недвижимость и относительно низкими арендными ставками окупаемость будет длиннее,
– отметили аналитики OLX Недвижимости.
Например, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Тернополе составляет 1,6 миллиона гривен, а стоимость аренды – 10 тысяч гривен. Средняя стоимость жилья с одной комнатой в Ивано-Франковске составляет почти так же – 1,7 миллиона гривен. Однако аренда там дороже – 12,7 тысячи гривен, поэтому и срок окупаемости короче.
Новый ЖК в Ивано-Франковске / Фото DIM.RIA
Перепродажа или покупка ради аренды: что преобладает на рынке
По состоянию на сейчас арендная стратегия преобладает над перепродажей, говорит обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак. Хотя в то же время общий показатель инвестиционного спроса на первичном рынке довольно низкий и едва достигает 5 – 7%.
Причин, почему показатель такой низкий, есть несколько. Во-первых, реальные темпы строительства длиннее. Всего на первичном рынке наблюдаются задержки, которые достигают 18 – 24 месяца. Во-вторых, это уменьшение действительно ликвидного предложения, которое соответствует ожиданиям в соотношении цены, качества и темпов строительства в течение всех трех лет полномасштабной войны. Особенно это касается киевского региона и западных областей (Львова, Ужгорода, Ивано-Франковска, Тернополя).
В-третьих, покупательная способность украинцев падает, а бремя налоговой нагрузки растет, если речь идет о системе быстрой перепродажи (продажа квартиры, которая была в собственности до 3 лет означает +5% налога).
Так покупать квартиру под аренду выгодно или нет?
Президент АСНУ Елена Гайдамаха считает, что покупать квартиру с целью сдачи в аренду по состоянию на сейчас не очень выгодно. Срок окупаемости слишком длинный из-за высоких цен на квартиры, в частности в Киеве.
В настоящее время покупать квартиру для аренды не очень выгодно. Цены на недвижимость в Киеве достигли уровня примерно того, что был до полномасштабного вторжения. Аренда в последнее время также подорожала, и, я думаю, цены в дальнейшем будут расти. Однако срок окупаемости очень длинный и невыгодный,
– прокомментировала руководительница Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.
Соглашение о покупке жилья / Фото Pexels
По мнению аналитиков OLX Недвижимости, покупать квартиру под аренду на вторичке может быть выгодно при условиях:
- если удается приобрести квартиру по сниженной цене, например на этапе строительства или в сегменте вторичного жилья;
- если покупатель рассматривает квартиру как актив на 10 и более лет, а не как предмет быстрой окупаемости.
В случае с первичным рынком есть другой важный нюанс: "Ваша вовлеченность в процесс управления обязательна, если хотите сохранить состояние и качество своего лота", – говорит обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак.
То есть если уж не учитывать долгий срок окупаемости, то с вложениями в ремонт и непредсказуемыми расходами такая инвестиция может стать одинаково обременительной. Покупать квартиру под аренду или нет – индивидуальное дело каждого покупателя, которое зависит от многих факторов.