Какие ошибки в договоре могут оставить без жилья?
Подписание договора часто воспринимают как формальность, но именно на этом этапе появляются ключевые риски сделки, объясняет адвокатское объединение "Бачинский и партнеры".
Смотрите также Квартиру не зарегистрируют даже с документами: 5 причин отказа
Если покупатель не проверяет детали, он может получить вообще другое жилье или столкнуться с дополнительными расходами уже после оплаты.
В документе должны быть четко зафиксированы все характеристики квартиры. Важно проверить точный адрес, площадь, планировку и другие параметры, которые стороны согласовали перед покупкой. Размытые формулировки дают продавцу пространство менять условия, в частности после проведения финальных замеров в новостройке.
Отдельного внимания требуют финансовые пункты. В договоре могут появляться дополнительные платежи после уточнения площади, а также штрафы или другие обязательства, о которых не говорилось во время договоренностей. Также стоит проверить, как прописана ответственность сторон в случае задержек или отказа от подписания основного договора.
Как проверить застройщика перед покупкой квартиры?
Надежность сделки зависит не только от содержания договора, но и от самого застройщика. Перед подписанием стоит убедиться, что компания имеет все документы, подтверждающие законность строительства.
Обязательно проверьте:
- право на земельный участок;
- градостроительные условия и ограничения;
- утвержденная проектная документация;
- разрешение на выполнение строительных работ;
- технические условия для подключения коммуникаций.
Если части этих документов нет или застройщик не готов их показать, риски для покупателя возрастают. Дополнительно стоит проверить наличие незавершенных проектов или конфликтов в судах, что может повлиять на сроки сдачи дома или выполнения обязательств.
К слову, эксперт по недвижимости Виктория Берещак в эфире День.LIVE рассказала, что средний срок ввода жилья в эксплуатацию сейчас сдвигается на 18 – 24 месяца. Для покупателя это означает, что квартира не будет готова вовремя, даже если оплата уже внесена.
Эксперт советует оценивать фактическое состояние строительства перед инвестированием. В теплый сезон для монолитных домов нормальным считается темп на уровне 5 – 6% готовности ежемесячно.
Вы должны видеть, что этажи растут, а не просто двигаются краны,
– отмечает Берещак.
Если в течение нескольких недель на площадке не появляются новые этажи или конструкции, это сигнал о замедлении работ и, соответственно, дополнительные риски для покупателя.
Почему нельзя доверять только низкой цене и нотариусу?
Низкая цена часто выглядит выгодной, но может свидетельствовать о проблемах со строительством. В некоторых случаях это связано с финансовыми трудностями застройщика, судебными спорами по земле или зависимостью проекта от средств инвесторов.
Полагаться только на проверку нотариуса недостаточно. Он оценивает юридическую корректность договора, но не проверяет репутацию застройщика и не анализирует полный пакет разрешительных документов. Кроме того, часть сделок на первичном рынке заключается без его участия, поэтому покупатель не получает даже такого базового контроля.
Адвокат Наталья Чацкис рассказала о ситуации, что уже несколько лет рассматривают в судах. Покупатель приобрел квартиру за 200 тысяч долларов и стороны удостоверили договор у нотариуса.
Проблема появилась во время государственной регистрации права собственности, когда нотариус выяснил, что на квартиру наложен запрет на отчуждение. То есть продать такую квартиру невозможно. А позже оказалось, что человек, который получил средства, вообще не был владельцем жилья.
Почему без подтверждения доходов могут возникнуть проблемы у покупателя?
С 2026 года в Украине все сделки с недвижимостью проходят через финансовый мониторинг, и нужно подтверждать происхождение средств.
Банки и нотариусы могут отказать в проведении сделки без объяснения источника средств, а попытки обойти контроль могут привести к блокировке счетов или потере жилья.