Які помилки в договорі можуть залишити без житла?

Підписання договору часто сприймають як формальність, але саме на цьому етапі з'являються ключові ризики угоди, пояснює адвокатське об'єднання "Бачинський та партнери".

Дивіться також Квартиру не зареєструють навіть з документами: 5 причин відмови

Якщо покупець не перевіряє деталі, він може отримати взагалі інше житло або зіткнутися з додатковими витратами вже після оплати.

У документі мають бути чітко зафіксовані всі характеристики квартири. Важливо перевірити точну адресу, площу, планування та інші параметри, які сторони погодили перед купівлею. Розмиті формулювання дають продавцю простір змінювати умови, зокрема після проведення фінальних замірів у новобудові.

Окремої уваги потребують фінансові пункти. У договорі можуть з'являтися додаткові платежі після уточнення площі, а також штрафи чи інші зобов'язання, про які не йшлося під час домовленостей. Також варто перевірити, як прописана відповідальність сторін у разі затримок або відмови від підписання основного договору.

Як перевірити забудовника перед купівлею квартири?

Надійність угоди залежить не лише від змісту договору, а й від самого забудовника. Перед підписанням варто переконатися, що компанія має всі документи, які підтверджують законність будівництва.

Обов'язково перевірте:

  • право на земельну ділянку;
  • містобудівні умови та обмеження;
  • затверджена проєктна документація;
  • дозвіл на виконання будівельних робіт;
  • технічні умови для підключення комунікацій.

Якщо частини цих документів немає або забудовник не готовий їх показати, ризики для покупця зростають. Додатково варто перевірити наявність незавершених проєктів або конфліктів у судах, що може вплинути на строки здачі будинку або виконання зобов'язань.

До слова, експертка з нерухомості Вікторія Берещак в ефірі День.LIVE розповіла, що середній термін введення житла в експлуатацію зараз зсувається на 18 – 24 місяці. Для покупця це означає, що квартира не буде готова вчасно, навіть якщо оплата вже внесена.

Експертка радить оцінювати фактичний стан будівництва перед інвестуванням. У теплий сезон для монолітних будинків нормальним вважається темп на рівні 5 – 6% готовності щомісяця.

Ви маєте бачити, що поверхи зростають, а не просто рухаються крани,
– наголошує Берещак.

Якщо протягом кількох тижнів на майданчику не з'являються нові поверхи або конструкції, це сигнал про уповільнення робіт і, відповідно, додаткові ризики для покупця.

Чому не можна довіряти лише низькій ціні та нотаріусу?

Низька ціна часто виглядає вигідною, але може свідчити про проблеми з будівництвом. У деяких випадках це пов'язано з фінансовими труднощами забудовника, судовими спорами щодо землі або залежністю проєкту від коштів інвесторів.

Покладатися лише на перевірку нотаріуса недостатньо. Він оцінює юридичну коректність договору, але не перевіряє репутацію забудовника і не аналізує повний пакет дозвільних документів. Крім того, частина угод на первинному ринку укладається без його участі, тому покупець не отримує навіть такого базового контролю.

Адвокатка Наталія Чацкіс розповіла про ситуацію, що вже кілька років розглядають у судах. Покупець придбав квартиру за 200 тисяч доларів і сторони посвідчили договір у нотаріуса.

Проблема з'явилася під час державної реєстрації права власності, коли нотаріус з'ясував, що на квартиру накладено заборону на відчуження. Тобто продати таку квартиру неможливо. А пізніше виявилося, що людина, яка отримала кошти, взагалі не була власником житла.

Чому без підтвердження доходів можуть виникнути проблеми у покупця?

З 2026 року в Україні всі угоди з нерухомістю проходять через фінансовий моніторинг, і потрібно підтверджувати походження коштів.

Банки та нотаріуси можуть відмовити у проведенні угоди без пояснення джерела коштів, а спроби обійти контроль можуть призвести до блокування рахунків або втрати житла.