Почему японский рынок недвижимости работает не так, как в мире?
Для Украины или большинства европейских стран ситуация выглядит необычно, ведь старое жилье нередко сохраняет цену десятилетиями. В Японии же дом традиционно не всегда воспринимают как актив, который передают поколениям. Об этом говорится в публикации на Mailmate.
Читайте также До 30 тысяч евро на квартиру: в Германии нашли неожиданный способ бороться с кризисом
В Японии жилые дома могут потерять большую часть стоимости уже через 20 – 30 лет после строительства. Именно это стало одной из причин появления большого количества дешевых и даже бесплатных домов в регионах страны. Земля при этом может сохранять или даже наращивать ценность, тогда как само здание после завершения условного срока эксплуатации часто считается малоликвидным.
Аналитики японского рынка объясняют это сочетанием нескольких факторов: распространенностью деревянного строительства, культурной склонностью к новому жилью и установленными государством нормативами срока эксплуатации – 22 года для деревянных домов и 47 лет для железобетонных сооружений. Для сравнения: в западных странах дома нередко рассчитаны на 50 – 100 лет и более.
Эти нормативы прежде всего используют для налоговых и бухгалтерских расчетов амортизации недвижимости. В то же время они стали одним из факторов, сформировавших особое отношение к жилью: со старением дома его рыночная ценность в Японии нередко снижается быстрее, чем во многих других странах.
Однако в материале о японском рынке недвижимости за 2026 год авторы прямо предостерегают от упрощенных выводов и называют популярный тезис о полном обесценивании жилья "обманчивой полуправдой". Причина проста: дом и земля в Японии часто живут по разным экономическим законам.
Что на самом деле дешевеет – дом или земля?
Именно здесь кроется ключевая особенность японского рынка. По словам аналитиков, "земля формирует долгосрочную ценность". Другими словами, само здание может терять цену, а земельный участок под ним – дорожать.
Последние данные также подтверждают эту тенденцию. По информации правительственного отчета, обнародованного Министерством земли, инфраструктуры, транспорта и туризма Японии, средняя стоимость земли в 2026 году выросла на 2,8%. Это стало самым быстрым ростом с 1992 года и уже пятым годом подряд с положительной динамикой.
В Токио ситуация еще более показательна: в жилых районах цены на землю выросли на 6,5%, а в коммерческих – более чем на 12%.
Почему проблема старых домов становится все больше и больше?
Ситуацию усугубляет демография. Япония быстро стареет и теряет население, особенно в небольших городах и селах.
Доцент EHL Hospitality Business School Масаки Мори отмечает, что десятилетия низкой рождаемости, быстрой урбанизации и старения населения существенно изменили ситуацию в регионах Японии. По его словам, наследники часто получают такие дома, но не могут позволить себе их содержать или ремонтировать.
Как пишут на The World Property Journal, следствием этого стало распространение явления "акия" – заброшенных домов, которые годами не могут найти владельца. По последним данным, в стране насчитывают около 9 миллионов таких пустующих домов – это примерно 14% всего жилого фонда страны.
Масштаб проблемы хорошо иллюстрирует ситуация на рынке: в базах продаж уже десятки тысяч домов продают за символические суммы. По состоянию на апрель 2026 года в базе Akiya Japan было более 28 800 домов дешевле 1 миллиона иен.
Что это означает для будущего рынка?
Аналитики все чаще говорят не о едином сценарии для всего рынка Японии, а о его структурном расслоении. В отчете AIAIG отмечают, что главной чертой рынка в 2026 году стало не общий рост или падение, а неравномерное развитие: Токио и Осака демонстрируют стабильность, часть туристических направлений растет, тогда как отдельные регионы остаются слабыми.
Фактически речь идет о формировании двух разных рынков внутри одной страны: крупные города продолжают концентрировать население и капитал, тогда как периферийные регионы постепенно теряют спрос.
Для инвесторов это означает, что само наличие недвижимости больше не гарантирует рост ее стоимости – все более важными становятся локация, демография и экономическая активность конкретного региона.
Подобные процессы уже наблюдаются не только в Японии, но и в Южной Корее, Италии и отдельных регионах Восточной Европы, где демографические изменения все сильнее влияют на рынок жилья.
Для мирового рынка Япония становится показательным примером того, как демографические изменения, миграция населения и концентрация спроса могут формировать различные сценарии развития даже внутри одной страны.
Какая еще страна сталкивается с вызовами на рынке жилья?
Подобные тенденции все заметнее проявляются и в других странах, где демографические изменения влияют на рынок жилья. В Испании отдельные небольшие населенные пункты уже начали искать нестандартные способы привлечения новых жителей. Из-за сокращения населения и оттока людей в крупные города некоторые общины предлагают бесплатное жилье или другие стимулы для переезда. Такие программы призваны оживить регионы, которые постепенно теряют жителей и экономическую активность. Это показывает, что проблема обезлюдения все чаще влияет не только на демографию, но и на саму структуру рынка недвижимости.