Чому японський ринок нерухомості працює не так, як у світі?
Для України чи більшості європейських країн ситуація виглядає незвично, адже старе житло нерідко зберігає ціну десятиліттями. У Японії ж будинок традиційно не завжди сприймають як актив, який передають поколінням. Про це йдеться в публікації на Mailmate.
Читайте також До 30 тисяч євро на квартиру: у Німеччині знайшли несподіваний спосіб боротися з кризою
У Японії житлові будинки можуть втратити більшу частину вартості вже через 20 – 30 років після будівництва. Саме це стало однією з причин появи великої кількості дешевих і навіть безплатних будинків у регіонах країни. Земля при цьому може зберігати або навіть нарощувати цінність, тоді як сама будівля після завершення умовного строку експлуатації часто вважається малоліквідною.
Аналітики японського ринку пояснюють це поєднанням кількох факторів: поширеністю дерев'яного будівництва, культурною схильністю до нового житла та встановленими державою нормативами терміну експлуатації – 22 роки для дерев'яних будинків і 47 років для залізобетонних споруд. Для порівняння: у західних країнах будинки нерідко розраховані на 50 – 100 років і більше.
Ці нормативи насамперед використовують для податкових і бухгалтерських розрахунків амортизації нерухомості. Водночас вони стали одним із факторів, які сформували особливе ставлення до житла: зі старінням будинку його ринкова цінність у Японії нерідко знижується швидше, ніж у багатьох інших країнах.
Однак у матеріалі про японський ринок нерухомості за 2026 рік автори прямо застерігають від спрощених висновків і називають популярну тезу про повне знецінення житла "оманливою напівправдою". Причина проста: будинок і земля в Японії часто живуть за різними економічними законами.
Що насправді дешевшає – будинок чи земля?
Саме тут криється ключова особливість японського ринку. За словами аналітиків, "земля формує довгострокову цінність". Іншими словами, сама будівля може втрачати ціну, а земельна ділянка під нею – дорожчати.
Останні дані також підтверджують цю тенденцію. За інформацією урядового звіту, оприлюдненого Міністерством землі, інфраструктури, транспорту та туризму Японії, середня вартість землі у 2026 році зросла на 2,8%. Це стало найшвидшим зростанням із 1992 року і вже п'ятим роком поспіль із позитивною динамікою.
У Токіо ситуація ще показовіша: у житлових районах ціни на землю зросли на 6,5%, а в комерційних – більш ніж на 12%.
Чому проблема старих будинків стає дедалі більшою?
Ситуацію посилює демографія. Японія швидко старіє і втрачає населення, особливо в невеликих містах і селах.
Доцент EHL Hospitality Business School Масакі Морі зазначає, що десятиліття низької народжуваності, швидкої урбанізації та старіння населення суттєво змінили ситуацію в регіонах Японії. За його словами, спадкоємці часто отримують такі будинки, але не можуть дозволити собі їх утримувати або ремонтувати.
Як пишуть на The World Property Journal, наслідком цього стало поширення явища "акія" – покинутих будинків, які роками не можуть знайти власника. За останніми даними, у країні налічують близько 9 мільйонів таких порожніх будинків – це приблизно 14% усього житлового фонду країни.
Масштаб проблеми добре ілюструє ситуація на ринку: у базах продажу вже десятки тисяч будинків продають за символічні суми. Станом на квітень 2026 року в базі Akiya Japan було понад 28 800 будинків дешевших від 1 мільйона єн.
Що це означає для майбутнього ринку?
Аналітики дедалі частіше говорять не про єдиний сценарій для всього ринку Японії, а про його структурне розшарування. У звіті AIAIG зазначають, що головною рисою ринку у 2026 році стало не загальне зростання чи падіння, а нерівномірний розвиток: Токіо та Осака демонструють стабільність, частина туристичних напрямків зростає, тоді як окремі регіони залишаються слабкими.
Фактично йдеться про формування двох різних ринків усередині однієї країни: великі міста продовжують концентрувати населення та капітал, тоді як периферійні регіони поступово втрачають попит.
Для інвесторів це означає, що сама наявність нерухомості більше не гарантує зростання її вартості – дедалі важливішими стають локація, демографія та економічна активність конкретного регіону.
Подібні процеси вже спостерігаються не лише в Японії, а й у Південній Кореї, Італії та окремих регіонах Східної Європи, де демографічні зміни дедалі сильніше впливають на ринок житла.
Для світового ринку Японія стає показовим прикладом того, як демографічні зміни, міграція населення та концентрація попиту можуть формувати різні сценарії розвитку навіть усередині однієї країни.
Яка ще країна стикається з викликами на ринку житла?
Подібні тенденції дедалі помітніше проявляються і в інших країнах, де демографічні зміни впливають на ринок житла. В Іспанії окремі невеликі населені пункти вже почали шукати нестандартні способи залучення нових мешканців. Через скорочення населення та відтік людей до великих міст деякі громади пропонують безкоштовне житло або інші стимули для переїзду. Такі програми покликані оживити регіони, які поступово втрачають жителів та економічну активність. Це показує, що проблема знелюднення дедалі частіше впливає не лише на демографію, а й на саму структуру ринку нерухомості.