Несмотря на это, спрос на жилье и инвестиционные объекты не исчезает. Он стал более осторожным, избирательным и неравномерным между регионами. Но не исчез. И это важный сигнал. В среде, где капитал ведет себя максимально осторожно, инвестор ищет материальные активы с понятной логикой стоимости. Например, За прошедший 2025 год спрос на покупку квартир вырос на 4%, при этом количество предложений меньше, поэтому средние цены по Украине поднялись на 19%. Далее читайте в эксклюзивной колонке для 24 Канала.

К теме Украина привлекает инвесторов даже под обстрелами: в чем секрет и где риски

Недвижимость – это рациональный ответ на неопределенность

Украинская экономика сегодня живет сразу в нескольких режимах. Инфляция системно обесценивает средства, которые не работают. Девальвационный риск никуда не исчезает, даже если курс остается контролируемым. Набор понятных инвестиционных инструментов ограничен. Доверие к финансовым продуктам в кризисной среде традиционно низкое. При этом вывод капитала для физических лиц имеют существенное ограничение со стороны НБУ.

Сила недвижимости как актива заключается в сочетании трех характеристик, которые редко встречаются вместе: материальности, относительной устойчивости к инфляции и способности генерировать доход.

Во-первых, это физический объект. Его нельзя "обнулить" настроением рынка. Им можно пользоваться, его можно содержать, продать, передать семье. Для инвестора в нестабильной стране сама материальность актива уже является частью его ценности.

Во-вторых, недвижимость в длинном цикле лучше держит реальную стоимость, чем средства, которые просто лежат без работы. Она не является идеальной защитой от всех рисков, но имеет себестоимостную основу. Когда дорожают материалы, работы, энергия, логистика и земля, дорожает и новый квадратный метр.

В-третьих, недвижимость может работать как доходный актив. Классическая аренда, сервисные резиденции, апарт-отели, краткосрочные форматы – все это переводит квадратные метры из категории пассивного владения в категорию актива с кэшфлоу.

Почему цены на качественную недвижимость вряд ли существенно упадут

Среди инвесторов встречаются мнения, что недвижимость рано или поздно "просядет" и тогда можно будет зайти в актив подешевле. Но если смотреть на это через структуру рынка, аргументов в пользу глубокого падения немного.

У любого объекта есть нижняя граница – стоимость его воспроизводства. Это земля, проектирование, материалы, инженерия, строительно-монтажные работы, логистика, административные расходы и цена времени. Большинство этих компонентов или прямо привязаны к импорту, или ориентируются на внешнюю цену. Поэтому любая девальвация, подорожание ресурсов или энергии почти автоматически переходят в новую себестоимость.

Рыночная надбавка может меняться. Спрос может временно ослабевать. Но себестоимость не откатывается назад так же легко, как растет.

К этому добавляется отложенный спрос. Люди могут не покупать сейчас, но это не значит, что потребность исчезла. Она просто переносится во времени. Кто-то откладывает улучшение жилищных условий. Кто-то – перевод капитала в материальный актив. Кто-то – покупку объекта для семьи или собственной релокации.

Еще один фактор – будущее восстановление страны. Каким бы ни был его темп, оно будет означать дополнительный спрос на материалы, рабочую силу, землю, инженерию и качественные объекты. Это тоже будет работать на поддержку стоимости.

Поэтому в качественных сегментах недвижимости нет фундаментальных предпосылок для системного снижения цен.

Интересно 20 тысяч долларов на дом: что реально можно построить в Украине за эти деньги

Еще одно важное изменение – сама модель инвестирования

Ранее для многих инвестиция в недвижимость означала квартиру под аренду. Сегодня этого уже недостаточно. Инвестор хочет не просто квадратные метры, а продукт с продуманной моделью использования и понятной операционной логикой.

Именно поэтому растет интерес к апарт-отелям, сервисным резиденциям, курортной недвижимости и другим доходным форматам. Их преимущество не только в потенциальной доходности. Они важны тем, что изначально создаются как инвестиционный продукт.

Это означает, что украинский рынок взрослеет. Недвижимость все чаще воспринимается не как квадратный метр, а как инвестиционная инфраструктура.

Где на самом деле риски

Самая большая ошибка – воспринимать недвижимость как безопасный актив по умолчанию. Она таковой не является. Вопрос всегда в конкретном продукте.

  • Первый риск – застройщик. Выбирая, стоит обращать внимание на историю реализованных объектов, способность планировать, финансировать и доводить проект до завершения.
  • Второй – локация. В недвижимости это базовая переменная. Слабую локацию не компенсирует ни одна концепция.
  • Третий – ликвидность. Не каждый объект легко продать, переоценить или вывести из него деньги без дисконта.
  • Четвертый – управление. Для сервисной недвижимости это критический фактор. Качество оператора, стандарты сервиса, заполняемость, затратная дисциплина и прозрачность отчетности напрямую определяют, работает ли актив как инвестиция.

Но есть еще один риск, который рынок часто недооценивает, – технологическое качество. Именно компромисс в конструктиве, материалах, инженерии и деталях эксплуатации чаще всего обесценивает актив в долгую. Не макроэкономика, а дешевые решения, которые потом возвращаются затратами, простоями, ремонтом и дисконтом при перепродаже.

Для профессионального инвестора вывод прост: оценивать нужно не только цену входа, но и всю экономику жизненного цикла актива.

Какие сегменты являются самыми сильными

В ближайшие годы наиболее интересно, по моему мнению, будут выглядеть несколько сегментов.

  • Безопасные регионы запада страны. Они выигрывают от миграции, безопасного восприятия и концентрации спроса.
  • Курортная и рекреационная недвижимость, прежде всего Карпаты. Здесь сочетаются внутренний туризм, относительная безопасность, ограниченное качественное предложение и устойчивый спрос на формат отдыха.
  • Сервисная недвижимость. Там, где инвестор покупает не просто площадь, а управляемый продукт с понятной моделью дохода.
  • Компактные инвестиционные лоты. В кризисной экономике рынок всегда ищет низкий порог входа.

Именно в этих сегментах и будет формироваться наибольшая динамика в ближайшем цикле.

Недвижимость в Украине сегодня остается надежным инвестиционным инструментом, ведь ее ценность держится не только на рыночных ожиданиях, но и на реальной экономике. Материальность актива, рост себестоимости строительства, дефицит качественного предложения и возможность дохода формируют для нее значительно более прочную основу, чем в большинстве альтернатив.

Именно поэтому в условиях войны и общей неопределенности недвижимость не теряет инвестиционного смысла, а для многих инвесторов наоборот становится одним из самых понятных решений.