24 Канал удалось пообщаться с владельцем девелоперской компании SPATIUM Group, Александром Селезневым, во время Lviv Invest Forum 2025 и узнать как меняется рынок недвижимости в Украине, какие направления становятся ключевыми и как война повлияла на развитие рынка инвестиций.

Читайте также Соглашение о полезных ископаемых: кто будет представлять Украину в Инвестфонде восстановления

Насколько знаю, у вас примерно 15 лет в девелопменте. Как можете описать ваш опыт по формации рынка недвижимости?

Мы начинали строить обычные квадратные метры, но это были квадратные метры уже с историями. Каждый жилой комплекс в Одессе имел какое-то название и идею, которую он пытался донести для покупателя или для будущего жителя.

Впрочем наши знания об образе жизни тогда были еще поверхностными. Обычно у нас строили бетонные 25-этажные дома, что в Китае еще назывались "Жизнь для ночевки сезонных работников".

Однако сам формат объектов "о жизни" мы начали изучать более глубоко. А потом начали конструировать наши жилые комплексы по аналогам схем, благодаря которым строится наше сознание. Такие комплексы включали все, что нужно для жизни в системных частях. То есть те, которые удовлетворяют базовые потребности как тела, так и базовые потребности интеллекта с ценностями и тому подобное.

Сейчас, во время войны, это стало еще актуальнее. Мы знаем, что большое количество наших граждан покинули страну, поэтому демографических причин строительства большого количества квадратных метров точно нет. Поэтому направления нашей деятельности изменились.

Например, мы имеем огромный опыт в медицине, а она нам нужна также, как, например, спорт или еда, или обучение и образование. И на сегодня именно это стало нашей центральной темой.

Это дало нам возможность даже восстановить такой формат, как санатории, в котором есть гостиничный сервис, медицинский сервис, девелоперский сервис и прочее. Мировым трендом сейчас является то, что девелопмент движется в гостинично-медицинско-образовательно-реабилитационно-рекреационном направлении.

Таким образом это уже не о железобетоне, это о глубоком исследовании практик, из которых состоит наша жизнь.

Возможно ли в строительстве воспроизвести весь цикл жизни человека?

Даже сейчас так случилось, что мы в своем развитии дошли до стадии, когда мы уже повторяем жизненный цикл человека. И это не традиционные роддома, это пансионат для беременных с родильным отделением.

То есть это новейший комфортабельный отель, в котором вы готовитесь к родам и проводить их. Кроме того, здесь не только о родах, но и о гериатрии. У нас есть целый квартал для пожилых людей с гериатрическим направлением. Весь этот цикл мы пытаемся воплотить в нашей девелоперской деятельности.

Однако это больше не об экосистеме, а о платформе, или профессиональный проект, который повторяет цикл жизни человека и изучает личности этого человека на каждом ее этапе, что позволяет отстроить так называемые цифровые часы человека.

Какую роль сыграла война на развитие рынка инвестиций?

Инвестиционный рынок страдает во время неопределенности из-за войны наибольшим образом. И сегодня (29 августа – 24 Канал) я с радостью слушал коллег из торговых и логистических сетей, которые во время войны выросли порядково.

И это в целом понятно, потому что логистика и потребление действительно растет во время войны, а не сокращается. А инвестиции не то, что сокращаются, они останавливаются вообще.

Поэтому, адаптируясь к таким тяжелым условиям, мы перешли в исследования и построение операционного бизнеса. Например, гостиничная деятельность – это операционный бизнес. Поэтому мы ускорили свою деятельность, исследовали ее и провели экспертизу для улучшения.

Как вы формируете корпоративную культуру во время войны? Потому что сейчас речь идет не только о прибыли, но и об устойчивости и ответственности перед людьми и городом.

Здесь наверное больше говорится о социальной ответственности. Если мы занимаемся реабилитационной медициной, то с весны 2022 года мы использовали эту деятельность для реабилитации наших военных. Где-то около тысячи военных мы реабилитировали за свой счет.

Такая деятельность привела нас к восстановлению понятия "санаторий" и использования одесских природно-климатических факторов. И это новая страница нашего бизнеса.

Дело в том, что это помогло нам реализовать самый масштабный проект для Одессы – за полтора года мы построили пятизвездочный отель на 260 номеров.

Собрать деньги с рынка инвестиций и заслужить доверие инвесторов – это амбициозная задача, но все удалось сделать довольно быстро.

Как вы создаете связь в проектах между всеми сферами, например медицина, образование, обучение, культура и т.д.?

Это то же, как реализовывать связь личности между образованием, здоровьем и впечатлениями. На сегодня исследование этой связи является основной деятельностью нашей компании, то есть как можно конструировать социальные объекты.

Человечество очень хорошо умеет конструировать инженерно-технические объекты и 3 промышленные революции были предназначены для этого. За этот период людям удалось поднять производство вещей или технических объектов на такой высокий уровень, что вещи обесценились.

Поэтому мы можем выбросить половину еды или же заменить вещи уже не потому, что они износились. Человечество перестало зависеть от вещей, а выживание перестало быть ценностью.

Сейчас мы прожили 4 промышленную революцию, у которой совсем другие ценности. И теперь не надо конструировать производство вещей, а нужно учиться конструировать социальные объекты, которые, в свою очередь, реализуют не потребности тела, а потребности разума и собственной ценности.

Мы как компания уже имеем технологии конструирования социальных объектов. И вообще наша деятельность – это своего рода лабораторная работа по изучению того, как можно создавать эти объекты.

Коротко могу сказать, что на практике некоторые вещи мы реализуем в соответствии с теоретическими "лекалами", потом анализируем результат и смотрим, что получилось.

Интересно! Финансовый результат в любом случае мы подтверждаем. Как доказательство того: держим лидерскую позицию в этом отношении во всем регионе.

Как работает эта связь на примере ARCHOTEL, владельцем которого вы являетесь?

В этом отеле, кроме ресторанов, SPA и бассейнов, есть 2 операционных и стационары. Речь идет о серьезной медицине, которая позволяет делать медицинский check up людям, которые приезжают в отель.

Таким образом, мы использовали медицину и искусство, ведь мы считаем, что этот отель является арт-объектом на территории Аркадиевской аллеи.

Какие доходы получают инвесторы?

Даже без сдачи в аренду инвесторы получили до 66%, однако здесь стоит объяснить, что такой результат был достигнут из-за существенного подорожания цены в процессе строительства.

Еще осенью 2023 года мы начали искать инвестиции для проекта. Тогда цены были довольно низкими, а отелей таких еще не было. За период в 2 года цены выросли рекордно, соответственно и прибыль инвесторов тоже.

Кто эти инвесторы? Это украинский бизнес?

Да, это обычно инвесторы из Украины. Кроме того, среди них были и иностранные граждане. Например, граждане Израиля, которые достаточно спокойно относятся к украинским военным обстоятельствам.

В основном инвесторами были киевляне, а дальше одесситы и часть жителей других украинских городов. И совсем незначительная часть – иностранцы.

Философия каких украинских компаний вам ближе всего?

Я считаю одним из лидеров рынка управленческую компанию Five Forces группы Edem Family, потому что они изучают и практикуют медицину, гостиничный сервис, искусство как составляющую образа жизни.

Они довольно ответственные к инвесторам своих проектов, и мы гордимся тем, что смогли сделать коллаборацию с этой компанией по стандартам Five Forces by Edem.

Замечу, что мы совместно будем строить такой проект в Одессе, а его анонсирование состоялось на Lviv Invest Forum. С большим удовольствием можем отметить их как наших партнеров.

Сейчас украинские предприниматели выходят на иностранные рынки. Есть ли у вас такие планы?

Есть такие амбициозные планы, однако для этого нам надо построить где-то 10 санаториев, чтобы эта деятельность приобрела устойчивость и воплотилась в нашу повседневную практику.

  • Например, еще с 2008 года мы имеем патент на количество здоровья. Это пример технологизации того, что мы делаем.
  • Другой пример – на базе нашей клиники учатся специалисты по реабилитационной медицине из 3-х вузов города Одессы.

Поэтому, подготовка кадров, восстановление технологий и накопление денег – это медленное дело. Поэтому я считаю, что мы сделаем этот шаг, в первую очередь, в Восточную Европу. Ориентировочно это будет через год или два года.

Стоит добавить, что такого продукта Европа еще не видела.

На основе вашего опыта, каким будет украинский рынок недвижимости через 10 – 15 лет?

Я скажу честно, что никакого рынка недвижимости нет. Есть вертикальная система разделения труда. И за ближайшие 10 – 15 лет у нас будет шанс в этом полностью убедиться.

Во время ковида мы как компания резко развивались, а не падали, как ряд других компаний. Во время полномасштабной войны сложилась такая же ситуация. Дело в том, что люди разные и компании разные. А потому понимаем, что в дальнейшем расхождений между лидерами и аутсайдерами будет еще больше.

Если охарактеризовать среднее значение, то все будет зависеть от того, когда и как закончатся военные действия. Кроме того, надо учесть, каким будет восстановление Украины после. И если коротко, то у всех будет по-разному.