Что нужно проверить до покупки жилья?

Перед покупкой квартиры необходимо проверять документы и репутацию застройщика. Среди признаков, по которым можно распознать потенциальную аферу: значительно ниже стартовая цена и давление на быстрое принятие решения. Об этом в комментарии 24 Каналу рассказала эксперт рынка недвижимости Ирина Луханина.

Смотрите также Старая хата в селе за 2 – 5 тысяч долларов: сколько на самом деле придется вложить в ремонт

14 апреля в Офисе Генерального прокурора сообщили о разоблачении в Буче квартирной аферы на более 35,5 миллиона гривен. По данным следствия, среди 66 ныне установленных потерпевших из-за вероятной схемы есть ветераны и вынужденные переселенцы.

С ними заключали договоры на покупку квартир, им демонстрировали "документы", люди платили сотни тысяч гривен, однако жилья так и не получили. Правоохранители установили, что строительство многоэтажек не завершили, объекты не ввели в эксплуатацию, а средства на их возведение присвоили.

Ирина Луханина

Риелтор, аналитик рынка

Мошенничество в недвижимости почти всегда выглядит очень привлекательно. Хорошая цена, правильные слова, "последние квартиры", быстрое решение. Но именно там чаще всего и начинаются риски.

По словам риелтора, при покупке жилья на старте строительства в первую очередь стоит проверить документы на землю, где возводится дом. Речь идет о праве собственности или пользования земельным участком, а также целевое назначение, которое должно соответствовать жилой застройке. Важно узнать, нет ли арестов, судебных споров или ипотек и совпадает ли заказчик строительства с владельцем земли.

Заметьте! Сигналом риска является то, что земля оформлена под индивидуальное строительство, а продают якобы квартиры.

Также стоит проверить разрешительную документацию на строительство:

  • градостроительные условия и ограничения;
  • разрешение на выполнение строительных работ;
  • класс последствий объекта;
  • кто заказчик и генподрядчик.

Если оформление разрешения на строительство находится "в процессе" или вместо него вам показывают "уведомление", лучше остановиться, говорит Ирина Луханина.

Что должно настораживать при покупке жилья?

По словам эксперта Ирины Луханиной, одним из важнейших моментов при покупке жилья является схема продажи: чем она сложнее, тем больше рисков. Покупателей должны настораживать:

  • продажи через предварительные договоры без четких обязательств;
  • инвестиционные договоры без привязки к конкретной квартире;
  • оплата на физическое лицо;
  • несколько разных компаний в схеме;
  • требование внести средства "сегодня, потому что завтра дороже".

Еще один важный фактор – цена: если она значительно ниже рыночной, это может быть признаком мошенничества.

Это классический крючок. Если на старте строительства цена на 30 – 40% ниже аналогичных объектов, нужно очень внимательно проверять документы. Иногда это демпинг, но часто – сигнал проблем. В мошеннических схемах всегда есть одна общая черта – покупателя подталкивают платить быстро,
– замечает Ирина Луханина.

Без внимания не следует оставлять и репутацию застройщика. Можно проверить, введены ли в эксплуатацию предыдущие объекты, были ли задержки и судебные дела. Поводом для предостережения является и то, что застройщик постоянно меняет названия компаний.

Риелторка приводит следующие потенциальные признаки мошенничества, на которые стоит обратить внимание:

  • продажа до получения разрешения на строительство;
  • отсутствие конкретного адреса и четких сроков строительства;
  • агрессивное давление на быстрое решение;
  • отсутствие финансового механизма защиты покупателя;
  • обещания "гарантированного ввода в эксплуатацию" без ответственности.

Ирина Луханина говорит, что в своей практике сталкивалась со случаями, когда на старте строительства объекты продавали по привлекательной цене, однако проверка показала риски. В частности, отсутствует разрешение на строительство и назначение земли не под жилую застройку, а также продажа через другую компанию и прием средств на физлицо.

В таких случаях риелтор рекомендовала отказываться от покупки, а через некоторое время строительство в основном или останавливали, или возникали судебные споры.

"Если есть подозрение, лучшая стратегия – не спешить. Попросить полный пакет документов, проверить застройщика, схему продаж и историю компании. Если есть хотя бы несколько сомнительных моментов – лучше сделать паузу. В недвижимости главное правило очень простое: если есть ощущение, что вас торопят – значит, нужно замедлиться", – говорит эксперт.

Какие есть риски при покупке жилья на вторичном рынке?

  • Мошенничество при покупке жилья на вторичке может заключаться в подделке документов, по которым фальшивый продавец хочет продавать квартиру без права собственности.
  • Квартира может иметь наложенные запреты, аресты или ограничения, из-за которых ее невозможно законно продать. Если этого проверить заранее, сделку могут признать недействительной.
  • Мошенники часто оформляют продажу как "дарение", чтобы избежать налогов или скрыть реальную сумму. Такой договор легко оспорить в суде, и покупатель рискует потерять и квартиру, и уплаченные деньги.
  • Чтобы уменьшить риски быть обманутыми, специалисты советуют перед покупкой проверять информацию о квартире в государственных реестрах, самостоятельно выбирать нотариуса и не передавать деньги до завершения государственной регистрации права собственности.

Что советует полиция для защиты при покупке жилья?

  • Правоохранители рекомендуют быть осторожными со слишком привлекательными ценовыми предложениями. Мошенники часто используют это как приманку.
  • Требовать только оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру и никогда не соглашаться на ксерокопии.
  • Проверять паспорт продавца, реальный адрес квартиры на предмет существования, риэлторское агентство (как давно оно работает, какие объекты продавало) и попросить выписку о его государственной регистрации.
  • Внимательно читать договор о намерениях (предварительный договор) и проверять данные о владельце, точный адрес, сумму задатка, сроки и ответственность сторон. Не подписывать документ, если что-то не устраивает.
  • Не соглашаться на нотариуса, которого предлагает продавец или риелтор, а работать с проверенным специалистом.
  • Правильно оформлять передачу задатка, брать с собой двух или трех свидетелей. Перечислять деньги только на расчетный счет после проверки реквизитов и сохранять квитанцию или передавать наличные лично продавцу под расписку о получении задатка.
  • Перед подписанием основного договора еще раз проверить оригиналы документов. Убедиться, что данные в них полностью совпадают с договором о намерениях.
  • Спросить нотариуса, нет ли на квартире обременений, арестов, залога, кредита или претендентов от третьих лиц (в частности несовершеннолетних детей). Передавать полную сумму исключительно в присутствии нотариуса и свидетелей после подписания договора купли-продажи.
  • В договоре купли-продажи всегда указывать реальную стоимость квартиры, что защитит в случае обжалования сделки. Быть особенно осторожными со "срочной" продажей по низкой цене.
  • Если продавец действует по доверенности, лучше встретиться с настоящим владельцем лично. Проверить семейное положение продавца, наличие несовершеннолетних детей и разрешение органов опеки, если нужно.