Купівля квартири в новобудові у 2026 році: як не стати жертвою шахраїв

Що потрібно перевірити до купівлі житла?

Перед купівлею квартири необхідно перевіряти документи й репутацію забудовника. Серед ознак, за якими можна розпізнати потенційну аферу: значно нижча стартова ціна й тиск на швидке ухвалення рішення. Про це в коментарі 24 Каналу розповіла експертка ринку нерухомості Ірина Луханіна.

Дивіться також Стара хата в селі за 2 – 5 тисяч доларів: скільки насправді доведеться вкласти в ремонт

14 квітня в Офісі Генерального прокурора повідомили про викриття в Бучі квартирної афери на понад 35,5 мільйона гривень. За даними слідства, серед 66 нині встановлених потерпілих через ймовірну схему є ветерани й вимушені переселенці.

З ними укладали договори на купівлю квартир, їм демонстрували "документи", люди платили сотні тисяч гривень, проте житла так і не отримали. Правоохоронці встановили, що будівництво багатоповерхівок не завершили, об'єкти не ввели в експлуатацію, а кошти на їхнє зведення привласнили.

Ірина Луханіна

Рієлторка, аналітикиня ринку

Шахрайство в нерухомості майже завжди виглядає дуже привабливо. Гарна ціна, правильні слова, "останні квартири", швидке рішення. Але саме там найчастіше й починаються ризики.

За словами рієлторки, при купівлі житла на старті будівництва найперше варто перевірити документи на землю, де зводиться будинок. Йдеться про право власності або користування земельною ділянкою, а також цільове призначення, яке має відповідати житловій забудові. Важливо дізнатися, чи немає арештів, судових спорів або іпотек та чи збігається замовник будівництва з власником землі.

Зауважте! Сигналом ризику є те, що земля оформлена під індивідуальне будівництво, а продають нібито квартири.

Також варто перевірити дозвільну документацію на будівництво:

• містобудівні умови та обмеження;
• дозвіл на виконання будівельних робіт;
• клас наслідків об'єкта;
• хто замовник і генпідрядник.

Якщо оформлення дозволу на будівництво перебуває "в процесі" або замість нього вам показують "повідомлення", краще зупинитися, каже Ірина Луханіна.

Що має насторожувати при купівлі житла?

За словами експертки Ірини Луханіної, одним із найважливіших моментів при купівлі житла є схема продажу: що вона складніша, то більше ризиків. Покупців мають насторожувати:

• продажі через попередні договори без чітких зобов'язань;
• інвестиційні договори без прив'язки до конкретної квартири;
• оплата на фізичну особу;
• кілька різних компаній у схемі;
• вимога внести кошти "сьогодні, бо завтра дорожче".

Іще один важливий фактор – ціна: якщо вона значно нижча за ринкову, це може бути ознакою шахрайства.

Це класичний гачок. Якщо на старті будівництва ціна на 30 – 40% нижча за аналогічні об'єкти, потрібно дуже уважно перевіряти документи. Іноді це демпінг, але часто – сигнал проблем. У шахрайських схемах завжди є одна спільна риса – покупця підштовхують платити швидко,
– зауважує Ірина Луханіна.

Без уваги не слід залишати й репутацію забудовника. Можна перевірити, чи введені в експлуатацію попередні об'єкти, чи були затримки та судові справи. Приводом для перестороги є й те, що забудовник постійно змінює назви компаній.

Рієлторка наводить наступні потенційні ознаки шахрайства, на які варто звернути увагу:

• продаж до отримання дозволу на будівництво;
• відсутність конкретної адреси та чітких строків будівництва;
• агресивний тиск на швидке рішення;
• відсутність фінансового механізму захисту покупця;
• обіцянки "гарантованого введення в експлуатацію" без відповідальності.

Ірина Луханіна говорить, що у своїй практиці стикалася з випадками, коли на старті будівництва об'єкти продавали за привабливою ціною, проте перевірка показала ризики. Зокрема, відсутній дозвіл на будівництво й призначення землі не під житлову забудову, а також продаж через іншу компанію та приймання коштів на фізособу.

У таких випадках рієлторка рекомендувала відмовлятися від покупки, а через певний час будівництво здебільшого або зупиняли, або виникали судові спори.

"Якщо є підозра, найкраща стратегія – не поспішати. Попросити повний пакет документів, перевірити забудовника, схему продажу та історію компанії. Якщо є хоча б кілька сумнівних моментів – краще зробити паузу. У нерухомості головне правило дуже просте: якщо є відчуття, що вас кваплять – значить, потрібно сповільнитися", – каже експертка.

Які є ризики при купівлі житла на вторинному ринку?

• Шахрайство при купівлі житла на вторинці може полягати в підробці документів, за якими фальшивий продавець хоче продавати квартиру без права власності.
• Квартира може мати накладені заборони, арешти або обмеження, через які її неможливо законно продати. Якщо цього перевірити заздалегідь, угоду можуть визнати недійсною.
• Шахраї часто оформлюють продаж як "дарування", аби уникнути податків або приховати реальну суму. Такий договір легко оскаржити в суді, і покупець ризикує втратити й квартиру, і сплачені гроші.
• Аби зменшити ризики бути ошуканими, фахівці радять перед купівлею перевіряти інформацію про квартиру в державних реєстрах, самостійно обирати нотаріуса та не передавати гроші до завершення державної реєстрації права власності.

Що радить поліція для захисту при купівлі житла?

• Правоохоронці рекомендують бути обережними з надто привабливими ціновими пропозиціями. Шахраї часто використовують це як приманку.
• Вимагати тільки оригінали правовстановлюючих документів на квартиру й ніколи не погоджуватися на ксерокопії.
• Перевіряти паспорт продавця, реальну адресу квартири на предмет існування, рієлторське агентство (як давно воно працює, які об’єкти продавало) і попросити витяг про його державну реєстрацію.
• Уважно читати договір про наміри (попередній договір) і перевіряти дані про власника, точну адресу, суму завдатку, строки та відповідальність сторін. Не підписувати документ, якщо щось не влаштовує.
• Не погоджуватися на нотаріуса, якого пропонує продавець або ріелтор, а працювати з перевіреним фахівцем.
• Правильно оформлювати передачу завдатку, брати з собою двох або трьох свідків. Перераховувати гроші тільки на розрахунковий рахунок після перевірки реквізитів і зберігати квитанцію або передавати готівку особисто продавцю під розписку про отримання завдатку.
• Перед підписанням основного договору ще раз перевірити оригінали документів. Переконатися, що дані в них повністю збігаються з договором про наміри.
• Запитати нотаріуса, чи немає на квартирі обтяжень, арештів, застави, кредиту чи претендентів від третіх осіб (зокрема неповнолітніх дітей). Передавати повну суму виключно в присутності нотаріуса та свідків після підписання договору купівлі-продажу.
• У договорі купівлі-продажу завжди вказувати реальну вартість квартири, що захистить у разі оскарження угоди. Бути особливо обережними з "терміновим" продажем за низькою ціною.
• Якщо продавець діє за довіреністю, краще зустрітися зі справжнім власником особисто. Перевірити сімейний стан продавця, наявність неповнолітніх дітей і дозвіл органів опіки, якщо потрібно.