Рынок аренды жилья в Украине имеет ряд проблем, среди которых ключевым является то, что часть сделок проходит вне официального учета. Это усложняет жизнь как арендаторов, так и арендодателей.

Кроме того, что это имеет экономические последствия и влияет на доступность жилья и вообще доверие к рынку недвижимости. Решением проблемы может стать новая жилищная политика, которая предусматривает введение новых механизмов на рынке недвижимости, создание социального жилья и даже возможного снижения налога на аренду.

О масштабах теневого рынка аренды, возможные пути детенизации и роль новых правил, в том числе и для риэлторов, – в интервью 24 Канала с председателем Комитета Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Еленой Шуляк.

Насколько проблема теневого рынка является масштабной для Украины?

Оценку этой проблемы могут предоставлять цифры, которые представила Государственная налоговая служба. Поэтому за 2024 год только 900 физических лиц задекларировали то, что они предоставляли свое жилье в аренду.

Читайте также Квартира в городе или дом в селе: что выбирают украинцы и где жить дешевле

Они получили в целом 16 миллионов гривен дохода, а из них 3 миллиона гривен были уплачены в виде налогов. По данным за 2025 год, то их пока еще нет.

В то же время во внимание не берутся физические лица-предприниматели, ведь по ним также есть отдельная статистика. Это потому, что мы понимаем, что рынок аренды жилья все же больше касается обычных лиц, которые предоставляют в аренду свою квартиру или дом на соответствующий срок.

Таким образом сделки, которые задекларированы в 2024 году лучше показывают, что рынок аренды жилья в Украине находится в тени.

С чем связано такое большое количество рынка, которое до сих пор находится в тени?

Сейчас в Украине миллионы человек со статусом ВПЛ (внутренне перемещенное лицо). Кроме того, большое количество тех лиц, которые были вынуждены покинуть страну и выехать за границу. Соответственно у многих из них здесь осталось собственное жилье, которое они пытаются сдать в аренду.

Но проблема в том, что они не декларируют сделки по этому поводу. И сейчас этих лиц можно понять, ведь сумма налогов, которую надо уплатить, составляет 23% с дохода аренды. То есть 18% – это НДФЛ (налог на доходы физических лиц), а 5% – это военный сбор.

Для украинцев на сегодня это не подъемная сумма, которая и не позволяет выйти из тени всему рынку аренды. Соответственно от этого страдают все: и те, кто сдает квартиру, и те, кто ее снимает.

Есть немало случаев, когда без заключенного соглашения арендатора просят срочно выехать из квартиры, не предупредив, или же наоборот, арендодатель получает квартиру в ненадлежащем состоянии после того, как там жили люди.

Может ли изменить ситуацию законопроект "Об основных принципах жилищной политики", который был принят зимой этого года?

Если говорить о законопроекте об основных принципах жилищной политики, то среди норм, которые были прописаны в нем, нам удалось снять ту, которая касалась обязательного регистрирования договоров по аренде в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Дело в том, что к обязательной регистрации договоров аренды можно дойти только после того, как будет изменено налогообложение.

То есть сейчас заставить людей снова принудительно регистрировать договор, когда он на самом деле у тебя уже есть, и ты платишь 23% от дохода, будет несправедливо.

Когда можно ожидать того, что налоги на аренду будут снижены?

Например, существует программа, компенсирующая расходы на уплату налогов для тех, кто сдает жилье для внутренне перемещенных лиц. Но на сегодня лишь небольшой процент договоров был вложен по этой программе.

Люди не хотят показывать государству, что они сдают в аренду свою недвижимость. По их словам, они не доверяют государству на 100%, ведь однажды может оказаться, что такую компенсацию отменят и придется остаться с уплатой налогов один на один.

Именно поэтому снижение налогов нужно принять в ближайшее время. Еще раньше даже был зарегистрирован законопроект об отмене налогов с аренды жилья в течение военного положения.

Но здесь прежде всего стоит помнить, что нам нужно самостоятельно финансировать сектор безопасности и обороны страны. Международные партнеры не предоставляют средств на обеспечение заработных плат военнослужащим. Это происходит за счет уплаченных налогов украинцев. Поэтому вообще ничего не платить во время войны – неправильно.

Считаю, что в целом налог на аренду должен составлять не более, чем 7% от дохода. Этот показатель должен вывести рынок из тени и одновременно наполнять бюджет воюющей страны.

Фиксируют ли сейчас рост цен на аренду в Украине?

Мы тенденцию роста аренды наблюдаем с 2022 года. И она постоянно растет даже в тех городах, где раньше не было высоких цен. Первый фактор, который на это влияет, – большое количество ВПЛ вследствие российского полномасштабного вторжения.

Второй фактор – это то, что люди сейчас откладывают приобретение квартиры. В частности, через фактор войны и неблагоприятное финансовое положение.

Спрос с рынка покупки жилья сместился в сторону более высокого спроса на аренду жилья. Украинские семьи чаще решают снимать квартиру, чем покупать ее.

В то же время говорить о том, что все арендодатели поднимают цену на жилье пропорционально курсу доллара, тоже нельзя.

Дело в том, что зарплата украинцев не привязана к курсу доллара, а потому если цена на жилье будет формироваться таким образом и составлять довольно высокую стоимость, то люди просто не будут иметь средств, чтобы это оплатить.

Как легализация рынка может повлиять на стоимость аренды?

Если налог с аренды жилья будет на уровне 7%, то думаю, что это несущественно повлияет на рынок. Зато если будет оставаться показатель на уровне 23% и будет обязательная регистрация договора аренды, то это фактически составит одну четвертую часть суммы аренды. И это бесспорно будет влиять на стоимость.

Мы сейчас работаем не для того, чтобы росли цены для тех людей, которые вынуждены снимать жилье. Наоборот есть желание освободить людей, особенно ВПО, от налогообложения.

Есть вопрос, который будет касаться запрета на приватизацию государственного и коммунального жилья для отдельных категорий. Для кого она будет разрешена?

Стоит напомнить, что запрет на приватизацию для отдельных категорий будет запрещена через год после завершения военного положения, поэтому не надо паниковать. Особенно для тех, кто сейчас находится в процессе оформления документов на приватизацию.

Сейчас есть 4 категории, которые защищены от того, что будет отменена приватизация: военнослужащие и их семьи, работники ГСЧС, представители Национальной полиции Украины, дети-сироты и дети, которые лишены родительской опеки.

Для них будет оставаться такое жилье бесплатным, как и предоставление возможности использовать приватизационный механизм. Для всех остальных категорий приватизация закончится.

Почему не все категорий смогут приватизировать государственное жилье?

У нас приватизация жилья началась в 90-х годах прошлого века. И все, кто хотел использовать свое право на это, уже им воспользовались. Кроме того, есть случаи, когда лицо пользовалось государственным или коммунальным жильем, и потом его приватизировало.

Сейчас можно по-разному относиться к приватизации, которая продолжалась в постсоветский период. Кто-то приватизировал себе небольшую 1-комнатную квартиру где-то на окраине города, кто-то приватизировал 3-комнатную квартиру в центре, а кто-то вообще ничего. То есть принцип справедливости уже тогда был нарушен.

Есть немало расследований, когда люди с большим достатком могут приватизировать государственное или коммунальное жилье, хотя их доход позволяет приобрести собственную недвижимость. А еще есть не единичные случаи, когда квартиру приватизировали, потом ее продали, потом еще раз приватизировали.

И такие схемы, которыми могут пользоваться отдельные категории лиц, точно не о том, чтобы обеспечить как можно больше людей жильем.

Как можно решить проблему с этой ситуацией?

Мы нашли последние данные относительно квартирных очередей, которые еще за 2015 год. Согласно им, более 600 тысяч человек стоят в этой очереди и пытаются получить от государства через приватизацию бесплатного жилья.

Дело в том, что немалое количество людей из этого списка так и не дождутся этого жилья. В то же время видим и то, что отдельные лица с последних мест очереди каким-то образом перемещаются на первые места. Это очередная констатация, что квартирная очередь не работает.

Например, в Европейском Союзе практики приватизации бесплатного жилья не работает. Есть модель социального жилья. Впрочем, в Украине пока такого фонда нет.

Если бы у нас был сформирован фонд социального жилья, то мы бы и полномасштабное вторжение увереннее встретили. А так люди были вынуждены жить в школах, садиках и других местах, ведь не было специального фонда.

Среди прочего известно, что Закон предусматривает еще и создание системы операторов социального жилья. Какую роль они будут играть?

Буквально недавно Всемирный банк представил оценку ущерба, который нанесла Россия в результате полномасштабного вторжения. Речь идет о 588 миллиардах долларов. И на восстановление только жилого сектора нам нужны 90 миллиардов долларов.

Понимаем, насколько это огромные средства. Кроме того, тех программ, которые уже существуют на рынке, – а это "еОселя", "еВидновлення" и другие экспериментальные проекты – мало.

Именно поэтому все будет зависеть, в первую очередь, от того, сможем ли мы в Украине создать новые правила для жилья, в частности создание фонда социального жилья. Дело в том, что такой фонд будет влиять на весь рынок недвижимости в стране.

Поэтому будут созданы операторы социального жилья и доступного жилья, что является новыми терминами для нас. Все это прописано в новом законопроекте "Об основных принципах жилищной политики" и будет под наблюдением правительства.

Можете объяснить, как будут работать эти операторы жилья?

Операторы социального жилья станут исключительно неприбыльными учреждениями, а операторы доступного жилья будут предприятиями любой формы собственности и любого статуса.

Они будут получать соответствующие возможности по финансированию, например гранты, кредиты, сотрудничество с международными партнерами, а также льготы: по получению земельных участков, по подключению сетей и тому подобное.

В прошлом году на сайте Кабмина появилась петиция по урегулированию деятельности риелторов в Украине, ведь вопрос прозрачности этих услуг на рынке давно обсуждается. Планируются ли изменения в работе риелторов?

Мы создали большую рабочую группу при нашем профильном комитете, где собраны представители агентств недвижимости, риелторского сообщества, нотариусов и различных органов власти.

Есть максимально широкий круг людей для того, чтобы все порассуждать над тем, каким образом рынок риелторов должен быть урегулирован. После того обсуждения мы планируем выложить это в новые законодательные рамки. Впрочем, пока такого законопроекта нет.

Сейчас только есть приблизительное количество сертифицированных риелторов по Украине на уровне 3 – 4 тысяч человек. Зато вообще по рынку одни приводят цифры в 48 тысяч человек, а другие – 80 тысяч человек.

То есть сообщество профессиональных специалистов, которые знают, что проверять и что советовать, а есть случайные человек на рынке, которые могут даже не приходить на просмотр квартиры, но просят 100% оплату. А стоимость такой услуги может стоить от 10 тысяч гривен, потому что дешевле 1-комнатную квартиру найти трудно.

Поэтому сейчас дискуссия такова: кто такой риелтор, какие услуги он предоставляет, что должно быть в договоре, нужна ли квалификация и аккредитация. Поэтому есть планы по созданию государственного реестра, где можно будет проверить, работает ли этот человек на рынке недвижимости.

Кроме того, мы заказали исследование, как это регулируют в ЕС. Некоторые страны строгие, некоторые либеральные, но есть профессиональные стандарты. Думаю, за месяц-два сможем представить видение рабочей группы.

Зато по комиссии за услуги риэлторов, то государство не может регулировать этот вопрос. Человек должен сам выбирать, нужны ли ему такие услуги и соответственно, оплачивать их или нет.