Процесс создания ОСМД начался в Украине в 1995 году. В 2017 году Министерство регионального развития и жилищно-коммунального хозяйства насчитывало 27 420 объединения совладельцев многоквартирных домов. За последние годы были внесены изменения в закон об ОСМД и введен закон об особенностях осуществления права собственности многоквартирных жилых домов.

Читайте также: Собственная квартира за 3 года: вся правда о рассрочке

О реалиях деятельности ОСМД и его преимущества 24 каналу рассказал эксперт по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Олег Голубенко.

Что такое ОСМД?Это форма принятия решений по распоряжению жильем в общей собственности, с общим счетом, соответствующими полномочиями и возможностями юридического лица осуществлять управление, нанимать кого-то. Частный дом в собственности владельца. Он решает, сколько денег и на что тратить для обслуживания дома. Может ремонтировать крышу или водопровод самостоятельно, либо – нанять человека или компанию для выполнения определенных работ.

Есть частные дома на 2, 3 семьи. Они могут либо сами договориться, кто какую работу будет выполнять, или создать ОСМД, открыть счет, определить, сколько взносов туда будут вносить ежемесячно, и определять, каким образом будут содержать свою собственность, кого нанимать и какие работы проводить. И так же это работает для многоквартирных домов.

Как сегодня объединиться в ОСМД?

Процедура несколько упростилась. Ранее необходимо было принятие решений органами местного самоуправления. Сейчас в доме, где создается ОСМД, люди принимают соответствующее решение и сообщают о том, что берут дом в управление. Ранее был баланс дома. Сейчас таких балансов нет, дома с них сняты, есть управляющие компании. Все ЖЭКи трансформировались в управляющие компании. Они теперь – работник, нанятый, чтобы выполнять определенную работу, то есть управление домом.

Читайте также: Новые ГСН про инклюзивность зданий в Украине: когда они заработают и что изменится

Изменилась философия процесса. Ранее ЖЭК был балансодержателем дома. Формальным, так как фактически баланс они не могли отражать. Орган местного самоуправления, если этот дом обслуживался коммунальным ЖЭКом, должен был формально снять его со своего баланса. И было соответствующее решение.

В 2005 году, когда я был председателем ОСМД, нам приходилось писать письма, давать копии протокола о собрании, где мы приняли соответствующее решение, и формально ждать решения органа местного самоуправления, тогда это была районный в городе Киеве совет, чтобы они предоставили нам разрешение, сняли нас со своего баланса и передали нам на баланс. Сейчас все жители являются совладельцами дома, и они принимают решение, что все работы по содержанию дома осуществлять либо самим, либо определять, кто будет это делать,
– отметил Голубенко.

Также, согласно действующему законодательству, есть определенные сроки, когда управляющая компания должна подготовить соответствующую документацию и передать дом в управление ОСМД или иному управленцу, которого совладельцы определили.

Что могут делать совладельцы, а что – нет. Права и возможности

Дом находится в общей собственности всех жильцов. Сегодня нет понятия – "члены ОСМД" и "не члены ОСМД". Все жители – совладельцы. ОСМД имеет признаки юридического лица и общественной организации. Это форма управления домом. И ОСМД имеет право управлять домом, или определять, кто будет это делать. ОСМД нужно, чтобы люди могли объединиться, принять решение. Все они принимаются в соответствии с уставом. В законе об ОСМД четко определены права и обязанности совладельцев:

– образовывать органы управления, определять условия и размер платы за их деятельность;
– принимать решения о поступлении и расходовании средств объединения;
– определять порядок пользования общим имуществом в соответствии с уставом объединения;
– заключать договоры;
– выступать заказчиком работ по капитальному ремонту, реконструкции многоквартирного дома;
– устанавливать порядок уплаты, перечень и размеры взносов и платежей совладельцев, в том числе отчислений в резервный и ремонтный фонды;
– осуществлять для выполнения уставных задач хозяйственное обеспечение деятельности объединения в порядке, определенном законом;
– определять подрядчика, заключать договоры об управлении и эксплуатации, обслуживании, реконструкции, реставрации, проведении текущего и капитального ремонтов, технического перевооружения имущества с любым физическим или юридическим лицом;
– осуществлять контроль за своевременной уплатой взносов и платежей;
– защищать права, представлять интересы совладельцев в судах, органах государственной власти и органах власти Автономной Республики Крым, органах местного самоуправления, на предприятиях, в учреждениях и организациях независимо от формы собственности;
– использовать вспомогательные помещения в многоквартирном доме для нужд органов управления объединения;
– устанавливать сервитуты, сдавать в аренду вспомогательные помещения и другое общее имущество многоквартирного дома.

Страхи перед ОСМД – распродадут все

Раньше была такая схема: ОСМД могло продать чердак, который находился в общей собственности. Сегодня для этого нужна нотариальное согласие всех совладельцев. И если сейчас еще пишут, что ОСМД создают якобы для того, чтобы что-то приватизировать или продать, то это невозможно. Дом не является имуществом самого ОСМД. Он – общая совместная собственность всех совладельцев. Продать что-то без согласия каждого совладельца невозможно.

Читайте также: В Украине начали действовать новые строительные нормы: что изменилось

Но есть казус по поводу земельного участка. ОСМД может быть собственником земельного участка. Однако дальше мы понимаем, что есть ряд других ограничений.

ОСМД может быть владельцем тех денег и имущества, которое они приобрели во время осуществления деятельности – например, приобрели компьютер. Но совладельцы не несут обязательства личным имуществом за деятельность ОСМД. И так же ОСМД не несет ответственности за действия или бездействие совладельцев.

Утеплить ли дом силами учасников ОСМД значительно проще, чем самостоятельно

Как контролировать председателя ОСМД?

На общем собрании ОСМД обычно избирают правление, которое избирает председателя. Или ОСМД избирает и правления, и голову, и ревизионную комиссию. Это значит – кому-то из совладельцев поручают быть председателем правления такого объединения. Он действует в рамках устава и сметы, который принимают сами совладельцы на общем собрании. Если он тратит деньги вне сметы – ему нужно для этого решение общего собрания. Иначе – это уголовная ответственность, он не имеет права этого делать.

И есть ревизионная комиссия, которая проверяет, как тратятся деньги. И есть общее собрание, которое проводится не реже одного раза в год, на котором принимают отчеты председателя и ревизионной комиссии. Каждый совладелец вправе получать информацию о расходах, положении вещей в ОСМД, инициировать общее собрание.

Читайте также: В Украине предлагают ввести обязательное озеленение улиц и дорог

Если председатель ОСМД все же украл деньги – чья вина?

В первую очередь – совладельцев. Именно они предоставляют полномочия и должны контролировать их выполнение. Если вы внесли деньги, определили смету, и кто-то взял эти деньги вне сметы, то у вас плохо работала система контроля. Должным образом должна работать ревизионная комиссия. Совладельцы должны быть активны. Иначе – рискуют своими деньгами.

Как влиять на неактивных совладельцев, которые не платят коммуналку и на собрание не ходят?

Долги за коммуналку сейчас достаточно просто взымать через суды. ОСМД обращается в суд, который сразу выдает судебный приказ к исполнению. Направляет его на исполнительную службу, которая начинает взимать эти деньги. Потому что владелец обязан содержать свое имущество. Если потребитель не согласен – он может подать встречный иск, обжаловать этот судебный приказ, чтобы защитить свои права.

Если же совладелец просто не интересуется делами ОСМД, но все платит, то это как с выборами. Пришел или не пришел – твое дело. Просто выберут за тебя. Но от отсутствия активности гражданин больше теряет, чем ОСМД. Потому что он мог бы больше контролировать расходы, влиять на их размер.

Брать электрика в штат ОСМД не обязательно

Чем ОСМД лучше ЖСК и другие формы управления?

ОСМД – это просто современная форма ЖСК. Весь мир работает по этому принципу так называемых кондоминиумов: люди объединились и управляют совместной собственностью. Это самая эффективная форма.

Читайте также: В Киеве выросли тарифы на вывоз мусора: что и на сколько

Но не нужно отождествлять ОСМД и ЖЭК. Правильное развитие этой системы – когда есть ОСМД как форма принятия решений, и они нанимают профессиональные компании или управленцев, осуществляющих управление домом. Не считаю нормальным, когда ОСМД набирает в штат лиц и начинает осуществлять деятельность, это не присущая ему функция. Хотя оно и может это осуществлять. Но правильнее нанять управленца.

Считайте, что ОСМД – это "верховная рада", которая принимает законодательные решения, правление – это "кабинет министров", а есть нанятые компании, выполняющие работу – или по абонентской плате, или по актам выполненных работ – электрика, сантехника, управляющий дома, который осуществляет администрирование дома, энергоаудитор и тому подобное. Не обязательно ОСМД иметь в штате все эти должности.

Но так же без объединения совладельцев дом не может легально провести ряд решений. Например, комплекс мероприятий по утеплению дома. Без объединения жители не могут себя формализовать: как собирать деньги, кто за них ответственен, на каком основании, как это контролировать. Нужно юридическое лицо. Тогда с ней может столкнуться и банк – открыть счет, и государство – предоставить кредит, например.

ОСМД – это коллективный потребитель, который может заказывать ряд услуг. Это и коллективный договор на поставку электроэнергии, и получить ее немного дешевле. Так же – с тепло-, водоснабжением и водоотведением.