Как приобрести желанную квартиру в новостройке и не стать жертвой махинации или откровенного мошенничества, 24 каналу объяснили юристы АО "Бачинский и партнеры": руководитель практики недвижимости Татьяна Кордияка и младший юрист Галина Калитовская.
Читайте также: Что стоит знать о схемах продажи недвижимости: преимущества и недостатки
Что свидетельствует о надежности компании-застройщика?
Прежде всего – положительная репутация на рынке жилья и наличие необходимых разрешительных документов на ведение строительства всех объектов такого застройщика. В компании не должно быть судебных дел с предыдущими инвесторами, обманутыми покупателями или органами ГАСК (ГАСИ).
Также учредители компании-застройщика не должны быть связаны с другими скандальными стройками. Не малую роль играет качество строительства предыдущих объектов.
Как проверить застройщика перед покупкой недвижимости
Как узнать, что именно это строительство разрешено?
Есть определенный перечень необходимых документов, которые должен иметь каждый застройщик. Их нужно требовать для ознакомления. Скажем, не может быть такого, что застройщик имеет разрешение на выполнение строительных работ, но не оформил земельный участок. Значительную часть информации можно найти в официальных реестрах.
Какие документы нужно требовать у застройщика, и как узнать, что они настоящие?
Каждый застройщик должен иметь основные документы:
1) Документы на земельный участок. Это может быть договор аренды, выписка о праве собственности, договор суперфиции и тому подобное.
Что такое договор суперфиция?Это договор, который заключается между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых или иных сооружений.
Договор о пользовании земельным участком коммунальной собственности на праве суперфиция заключается с соответствующим местным советом.
Надлежащим образом оформленное право на земельный участок является основой для строительства, без этого не может быть всех последующих этапов. Право на земельный участок, его целевое назначение можно проверить в Публичной кадастровой карте и в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.
2) Следующий шаг – градостроительные условия и ограничения застройки. Это документ, содержащий комплекс требований к проектированию и строительству, в частности по этажности и плотности застройки земельного участка. Например, если определено этажность дома – 10 этажей, а Вам предлагают приобрести квартиру на 15-м этаже, очевидно, что не стоит этого делать. Такой документ утверждается исполнительным комитетом горсовета, так и решение об их утверждении нужно искать на ее сайте.
Читайте также: Новые ДБН в плотности застройки: от чего теперь зависит высотность строительства в Украине
3) На основе градостроительных условий и ограничений разрабатывается проектная документация и проводится ее экспертиза. Должен быть экспертный отчет, в котором отмечается класс последствий строительства, то есть сложность, а также основные технические характеристики.
Этого документа нет в свободном доступе, поэтому застройщик должен его предоставить по Вашему требованию.
4) Разрешение на выполнение строительных работ. Только после получения разрешения строительство может быть начато. Его наличие можно проверить в Реестре разрешительных документов на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины, но относительно самого содержания документа, то он может предоставить только застройщик.
Кроме этих основных документов застройщик должен предоставить договор между заказчиком строительства и компанией, продающей квартиры (часто это разные юридические лица), технические условия на подключение коммуникаций.
Какие документы требовать у застройщика перед покупкой недвижимости
Как узнать, правильно ли подсоединен дом к сетям?
На этапе строительства застройщик должен иметь технические условия на подключение коммуникаций от соответствующих поставщиков услуг, в частности, водо-, газо-, электроснабжения. Их наличие свидетельствует о том, что впоследствии при соблюдении застройщиком этих условиях можно будет должным образом подключить коммуникации в дом. Также могут быть дополнительные документы, например соответствующее письмо Минрегионстроя при газификации дома выше 10 этажей.
Читайте также: Для ремонта инженерных сетей зданий больше не требуется разрешение: что это значит
Что еще стоит проверить перед покупкой недвижимости?
Нужно также проверить и сторону, с которой Вы заключаете договор: судебные решения, наличие у директора ограничений относительно подписания соглашения, проверить, не связана ли компания со скандальными стройками, которые велись под другим брендом теми же учредителями.
Если договор заключается с КУА (Компания по управлению активами), нужно проверить лицензию той компании, которая выступает своеобразным посредником между Вами и застройщиком. Лицензию можно найти на сайте Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку.
И по тому же принципу проверяем генерального подрядчика. Его лицензия должна быть на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции в Реестре выданных лицензий.
Иногда в схеме продажи участвует несколько компаний, тогда нужно проверять связи между ними, информацию о каждом.
Схема продажи может сопровождаться сопутствующими документами, например, правилами фонда финансирования строительства, которые тоже нужно анализировать.
Важную часть занимает также изучение договора. Только вся эта информация в комплексе позволит принять правильное решение о вложении средств в конкретную новостройку.
Как проверить надежность застройщика: смотрите видео