Когда возникают случаи двойной регистрации?

Юрист Ирина Заквацкая в комментарии 24 Канала рассказала, что ситуации, когда на один и тот же земельный участок появляется два "владельца", в Украине не являются единичными, особенно часто это случается, когда одна сторона имеет современную регистрацию в Государственном реестре прав, а другая старый государственный акт на землю, выданный еще в 90-х годах. В таких случаях возникает двойная регистрация, которая создает правовую неопределенность и риск потери имущества.

Смотрите также Не приватизированный земельный участок: может ли на него претендовать ваш сосед

Ирина Заквацкая

Помощник юриста, Адвокатское объединение "Максим Боярчуков и партнеры"

Основная причина возникновения двойной регистрации – переход от бумажной системы учета к электронной. В 90-х годах право собственности подтверждалось государственными актами, которые не были внесены в современные электронные реестры. Позже другое лицо могло зарегистрировать тот же участок уже в новой системе – иногда из-за ошибок, а иногда из-за злоупотреблений. Так и возникает конфликт: один человек имеет "старый" акт, другой "новую" запись в реестре.

Сам по себе старый государственный акт, по словам юристки, не теряет силу. В то же время, запись в Государственном реестре прав является официальным подтверждением права собственности на сегодня.

После 2013 года произошли изменения

До 2013 года в Украине не существовало единого электронного реестра прав на недвижимое имущество. Право собственности удостоверялось государственными актами, которые выдавались органами местной власти и не всегда вносились в кадастр. После запуска Государственного реестра вещных прав возникла проблема: часть земельных участков была повторно зарегистрирована без учета уже существующих прав. Причины могут быть разные:

  • технические ошибки при внесении данных;
  • наложение границ земельных участков;
  • недобросовестные действия третьих лиц;
  • отсутствие полной информации в кадастре на момент регистрации.

Так, государственные акты на право собственности на землю, выданные до введения современной системы регистрации, остаются в силе, если они не отменены в установленном законом порядке. В то же время, соответствии с действующим законодательством, право собственности считается приобретенным с момента государственной регистрации. Это означает, что наличие записи в реестре имеет ключевое значение для подтверждения права в отношениях с третьими лицами,
– отмечает специалист.

Именно поэтому и возникает коллизия, и в случае спора, окончательно решить все может только суд, который оценивает: кто первым приобрел право собственности, была ли законной передача земли, не было ли нарушений при регистрации и фактическое пользование участком.

Судебная практика (включая позиции Верховного Суда) исходит из таких подходов:

  • приоритет имеет первичное (ранее приобретенное) право, если оно было получено законно;
  • сам факт наличия записи в реестре не гарантирует абсолютной защиты, если регистрация проведена с нарушениями;
  • государственный акт может быть надлежащим доказательством права, но требует подтверждения факта надлежащего приобретения участка;
  • важное значение имеет добросовестность приобретателя (знал ли он о существовании другого владельца).

Как решить коллизию двойной регистрации?

По словам Ирины Заквацкой, обычно данную проблему можно решить административным путем: через жалобу в Министерство юстиции (на действия государственного регистратора) или путем исправления технической ошибки в кадастре. Однако, если речь идет о реальном споре двух собственников – без суда обычно не обойтись. В суде могут рассматриваться следующие требования: признание права собственности; отмена незаконной регистрации; истребование земельного участка из чужого незаконного владения.

Итак, если вы узнали, что кто-то претендует на вашу землю:

  • Проверьте информацию в реестрах: получите выписку из Государственного реестра прав и из Государственного земельного кадастра, обратите внимание на кадастровый номер, дату регистрации и основание приобретения права другим лицом, (это поможет понять, кто и на каком основании зарегистрировал право).
  • Если другое лицо ссылается на государственный акт, то проверьте его серию, номер, дату выдачи, затем установите, не было ли он отменен и выясните, соответствует ли участок по акту фактическим границам.
  • Зафиксируйте фактическое пользование участком: акты обследования, фото- и видеофиксация, договоры аренды, а также, уплата земельного налога.
  • Соберите все документы, это могут быть: договор купли-продажи, дарения или наследства; государственный акт; выписки из реестров; техническая документация.
  • Зафиксируйте факт пользования землей: фото, видео, акты обследования или показания свидетелей могут быть важными доказательствами.

Важно! Срок исковой давности по таким делам может иметь значение, поэтому медлить не стоит, потому что, в спорах об истребовании имущества применяется общий срок 3 года, но он исчисляется с момента, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении права.

Что советует специалист?

Еще одним нюансом является – кадастровые ошибки, иногда проблема заключается не в праве, а в наложении границ – это требует землеустройства и исправления технической документации. Также, не менее важным является вопрос о добросовестном приобретателе, если лицо приобрело землю законно и не знало о споре, суд может учесть это при решении дела.

Практические советы:

  • Не игнорируйте проблему, даже если у вас "все документы в порядке".
  • Не медлите с обращением к юристу, в земельных спорах время часто играет решающую роль, поскольку они имеют много нюансов.
  • Обязательно, регулярно проверяйте свою недвижимость (участок) перед покупкой через онлайн-сервисы, не только в реестре прав, но и в кадастре (это можно сделать онлайн)
  • Оцифруйте старые документы, например, государственные акты 90-х годов особенно уязвимы, если есть старый государственный акт – зарегистрируйте право в современном реестре, чтобы избежать рисков;

Тема двойной регистрации земельного участка – это следствие исторического перехода между системами учета, но в каждом конкретном случае решающим является не “тип документа”, а законность приобретения права и обстоятельства дела, поскольку это сложная, но решаемая ситуация, ключевое здесь: действовать быстро, собрать доказательства и выбрать правильную стратегию защиты.

Обратите внимание! В большинстве случаев окончательную точку ставит суд, но грамотная подготовка значительно повышает шансы на успех. поэтому, единственный эффективный способ окончательно защитить свое право – это комплексный подход: анализ документов, фиксация доказательств и, при необходимости, обращение в суд.

Установление границ земельного участка: сколько стоит и куда обращаться?

  • Установление границ земельного участкаи в Украине стоит от 1 000 гривен в зависимости от региона и компании.

  • Процедура включает сбор информации, геодезические работы и подготовку документации, и ее могут выполнять только сертифицированные инженеры.