Коли виникають випадки подвійної реєстрації?

Юристка Ірина Заквацька у коментарі 24 Каналу розповіла, що ситуації, коли на одну й ту саму земельну ділянку з'являється два "власники", в Україні не є поодинокими, особливо часто це трапляється, коли одна сторона має сучасну реєстрацію у Державному реєстрі речових прав, а інша старий державний акт на землю, виданий ще у 90-х роках. У таких випадках виникає подвійна реєстрація, яка створює правову невизначеність і ризик втрати майна.

Дивіться також Не приватизована земельна ділянка: чи може на неї претендувати ваш сусід

Ірина Заквацька

Помічник юриста, Адвокатське об’єднання "Максим Боярчуков та партнери"

Основна причина виникнення подвійної реєстрації – перехід від паперової системи обліку до електронної. У 90-х роках право власності підтверджувалося державними актами, які не були внесені до сучасних електронних реєстрів. Пізніше інша особа могла зареєструвати ту саму ділянку вже у новій системі – іноді через помилки, а іноді через зловживання. Так і виникає конфлікт: одна особа має "старий" акт, інша "новий" запис у реєстрі.

Сам по собі старий державний акт, за словами юристки, не втрачає чинності. Водночас, запис у Державному реєстрі речових прав є офіційним підтвердженням права власності станом на сьогодні.

Після 2013 року відбулися зміни

До 2013 року в Україні не існувало єдиного електронного реєстру прав на нерухоме майно. Право власності посвідчувалося державними актами, які видавалися органами місцевої влади та не завжди вносилися до кадастру. Після запуску Державного реєстру речових прав виникла проблема: частина земельних ділянок була повторно зареєстрована без урахування вже існуючих прав. Причини можуть бути різні:

  • технічні помилки при внесенні даних;
  • накладення меж земельних ділянок;
  • недобросовісні дії третіх осіб;
  • відсутність повної інформації у кадастрі на момент реєстрації.

Так, державні акти на право власності на землю, видані до запровадження сучасної системи реєстрації, залишаються чинними, якщо вони не скасовані у встановленому законом порядку. Водночас, відповідно до чинного законодавства, право власності вважається набутим з моменту державної реєстрації. Це означає, що наявність запису в реєстрі має ключове значення для підтвердження права у відносинах з третіми особами,
– зазначає фахівець.

Саме тому і виникає колізія, і у разі спору, остаточно вирішити все може лише суд, який оцінює: хто першим набув право власності, чи була законною передача землі, чи не було порушень при реєстрації і фактичне користування ділянкою.

Судова практика (включаючи позиції Верховного Суду) виходить з таких підходів:

  • пріоритет має первинне (раніше набуте) право, якщо воно було отримане законно;
  • сам факт наявності запису в реєстрі не гарантує абсолютного захисту, якщо реєстрація проведена з порушеннями;
  • державний акт може бути належним доказом права, але потребує підтвердження факту належного набуття ділянки;
  • важливе значення має добросовісність набувача (чи знав він про існування іншого власника).

Як вирішити колізію подвійної реєстрації?

За словами Ірини Заквацької, звичайно дану проблему можна вирішити адміністративним шляхом: через скаргу до Міністерства юстиції (на дії державного реєстратора) або шляхом виправлення технічної помилки в кадастрі. Проте, якщо мова йде про реальний спір двох власників – без суду зазвичай не обійтися. У суді можуть розглядатися такі вимоги: визнання права власності; скасування незаконної реєстрації; витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння.

Отже, якщо ви дізналися, що хтось претендує на вашу землю:

  • Перевірте інформацію в реєстрах: отримайте витяг з Державного реєстру речових прав та з Державного земельного кадастру, зверніть увагу на кадастровий номер, дату реєстрації та підставу набуття права іншою особою, (це допоможе зрозуміти, хто і на якій підставі зареєстрував право).
  • Якщо інша особа посилається на державний акт, то перевірте його серію, номер, дату видачі, потім встановіть, чи не було його скасовано та з'ясуйте, чи відповідає ділянка за актом фактичним межам.
  • Зафіксуйте фактичне користування ділянкою: акти обстеження, фото- та відеофіксація, договори оренди, а також, сплата земельного податку.
  • Зберіть усі документи, це можуть бути: договір купівлі-продажу, дарування чи спадщини; державний акт; витяги з реєстрів; технічна документація.
  • Зафіксуйте факт користування землею:фото, відео, акти обстеження або показання свідків можуть бути важливими доказами.

Важливо! Строк позовної давності у таких справах може мати значення, тому зволікати не варто, тому що, у спорах про витребування майна застосовується загальний строк 3 роки, але він обчислюється з моменту, коли особа дізналася або могла дізнатися про порушення права.

Що радить фахівець?

Ще одним нюансом є – кадастрові помилки, іноді проблема полягає не у праві, а у накладенні меж – це потребує землеустрою та виправлення технічної документації. Також, не менш важливим є питання щодо добросовісного набувача, якщо особа придбала землю законно і не знала про спір, суд може врахувати це при вирішенні справи.

Практичні поради:

  • Не ігноруйте проблему, навіть якщо у вас "всі документи в порядку".
  • Не зволікайте зі зверненням до юриста, у земельних спорах час часто грає вирішальну роль, оскільки вони мають багато нюансів.
  • Обов'язково, регулярно перевіряйте свою нерухомість (ділянку) перед купівлею через онлайн-сервіси, не лише у реєстрі прав, а й у кадастрі (це можна зробити онлайн)
  • Оцифруйте старі документи, наприклад, державні акти 90-х років особливо вразливі, якщо маєте старий державний акт – зареєструйте право в сучасному реєстрі, щоб уникнути ризиків;

Тема подвійної реєстрації земельної ділянки – це наслідок історичного переходу між системами обліку, але у кожному конкретному випадку вирішальним є не “тип документа”, а законність набуття права та обставини справи, оскільки це складна, але вирішувана ситуація, ключове тут: діяти швидко, зібрати докази та обрати правильну стратегію захисту.

Зверніть увагу! У більшості випадків остаточну крапку ставить суд, але грамотна підготовка значно підвищує шанси на успіх. тому, єдиний ефективний спосіб остаточно захистити своє право – це комплексний підхід: аналіз документів, фіксація доказів і, за необхідності, звернення до суду.

Встановлення меж земельної ділянки: скільки коштує і куди звертатися?

  • Встановлення меж земельної ділянки в Україні коштує від 1 000 гривень залежно від регіону та компанії.

  • Процедура включає збір інформації, геодезичні роботи та підготовку документації, і її можуть виконувати лише сертифіковані інженери.