Градостроительная документация, и ее роль в изменении целевого назначения

Юрист Юрий Барда в комментарии 24 Канала рассказал, что покупка земельного участка это всегда довольно рискованная инвестиция, которая требует взвешенного подхода, учета всех законодательных нюансов. Особенно внимательным следует быть в случае, если покупатель планирует изменить его целевое назначение, например, из земель сельскохозяйственного назначения на земли промышленности.

Смотрите также Рынок земли в Украине изменился: гектар стремительно дешевеет, но спрос растет

Он отметил, что несмотря на распространенное мнение, что это лишь формальность, на практике процесс может оказаться сложным, длительным и не всегда может быть успешным для владельца такого актива.

Ключевым документом, на который стоит обратить внимание перед покупкой земельного участка является генеральный план населенного пункта и план зонирования территории. Именно они определяют, как может использоваться тот или иной участок в пределах населенного пункта.

Если земля находится в зоне, предусмотренной для жилой или коммерческой застройки, шансы на изменение назначения значительно возрастают.

Юрий Барда

Адвокат адвокатского объединения "Марусяк и партнеры"

После стоит выяснить, какое именно целевое назначение имеет земельный участок. Эту информацию можно получить через электронные сервисы Госгеокадастра, заказав выписку из Государственного земельного кадастра. Получение выписки является бесплатным, авторизация происходит любым удобным для пользователя способом - в частности с использованием электронной цифровой подписи или BankID.

Наименее проблемными в изменении целевого назначения, по словам юриста, считаются земли в пределах одной категории, к примеру с 02.01 Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) на 02.04 (для строительства и обслуживания зданий временного проживания). Зато целевое назначение земель природоохранного, лесного или водного фонда практически не подлежат изменению.

Юрий Барда отмечает, что такое изменение даже не требует разработки и утверждения технической документации на земельный участок. К примеру, алгоритм изменения целевого назначения земельного участка в городе Львове с кода 02.01 на 02.04 следующий:

  • обращение с заявлением в Департамент архитектуры и пространственного развития Львовского городского совета для получения выписки из градостроительной документации - административная услуга “Предоставление выписки из градостроительной документации”;
  • обращение в землеустроительную организацию с нотариально заверенным заявлением об изменении целевого назначения земельного участка;
  • землеустроительная организация обращается с пакетом документов в Главное управление Госгеокадастра во Львовской области о внесении изменений в Государственный земельный кадастр об изменении целевого назначения земельного участка.

Риски, что существуют даже при успешном изменении целевого назначения

Даже в случае успешного изменения назначения могут существовать ограничения, которые сделают невозможным строительство или определенную хозяйственную деятельность. Речь идет об охранных зонах инженерных сетей, прибрежные защитные полосы, сервитуты, наличие памятников архитектуры на таком земельном участке. Все эти факторы нужно проверить заранее.

Важно не только изменить назначение участка, но и оценить его практическую пригодность для строительства. Наличие подъезда, доступ к электроэнергии, воды и канализации все это влияет на конечную стоимость и целесообразность инвестиции.

Обратите внимание! Изменение целевого назначения почти всегда требует разработки проекта землеустройства, его утверждения на сессии соответствующего местного совета. Процесс может занять от нескольких месяцев до нескольких лет. На практике довольно часто возникают ситуации, когда в общинах подходы к толкованию и применению законодательных норм могут существенно отличаться, в результате чего граждане вынуждены прибегать к инициированию судебных споров.

Какие основные моменты стоит помнить?

Итак, основными рисками перед покупкой земельного участка являются:

Перед заключением сделки целесообразно обязательно проконсультироваться с землеустроителем или юристом в сфере земельного права,
– советует юрист.

Такая проверка позволит оценить соответствие участка градостроительной документации, наличие ограничений и реальные шансы на изменение его назначения. Игнорирование этого шага на практике часто приводит к ситуациям, когда приобретенный участок не может быть использован по назначению, а собственник вынужден тратить годы на согласование или судебные споры без гарантии результата.

Пользование чужой землей: какие права нужны и что грозит за нарушение?

  • Для законного пользования чужим земельным участком в Украине нужно соответствующее юридическое право, которое должно быть зарегистрировано государством.

  • Незаконное занятие земельного участка может привести к штрафам или уголовной ответственности, в частности за самовольное занятие.