Містобудівна документація, та її роль у зміні цільового призначення

Юрист Юрій Барда у коментарі 24 Каналу розповів, що купівля земельної ділянки це завжди доволі ризикова інвестиція, яка потребує виваженого підходу, врахування усіх законодавчих нюансів. Особливо уважним слід бути у разі, якщо покупець планує змінити її цільове призначення, наприклад, із земель сільськогосподарського призначення на землі промисловості.

Дивіться також Ринок землі в Україні змінився: гектар стрімко дешевшає, але попит зростає

Він наголосив, що попри поширену думку, що це лише формальність, на практиці процес може виявитися складним, тривалим та не завжди може бути успішним для власника такого активу.

Ключовим документом, на який варто звернути увагу перед покупкою земельної ділянки є генеральний план населеного пункту та план зонування території. Саме вони визначають, як може використовуватися та чи інша ділянка в межах населеного пункту.

Якщо земля знаходиться у зоні, передбаченій для житлової або комерційної забудови, шанси на зміну призначення значно зростають.

Юрій Барда

Адвокат адвокатського об’єднання "Марусяк і партнери"

Опісля варто з'ясувати, яке саме цільове призначення має земельна ділянка. Цю інформацію можна отримати через електронні сервіси Держгеокадастру, замовивши витяг з Державного земельного кадастру. Отримання витягу є безкоштовним, авторизація відбувається будь-яким зручним для користувача способом - зокрема з використанням електронного цифрового підпису чи BankID.

Найменш проблемними у зміні цільового призначення, за словами юриста, вважаються землі в межах однієї категорії, до прикладу з 02.01 Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) на 02.04 (для будівництва і обслуговування будівель тимчасового проживання). Натомість цільове призначення земель природоохоронного, лісового або водного фонду практично не підлягають зміні.

Юрій Барда зазначає, що така зміна навіть не потребує розроблення та затвердження технічної документації на земельну ділянку. До прикладу, алгоритм зміни цільового призначення земельної ділянки у місті Львові з коду 02.01 на 02.04 наступний:

  • звернення із заявою до Департаменту архітектури та просторового розвитку Львівської міської ради для отримання витягу з містобудівної документації - адміністративна послуга “Надання витягу з містобудівної документації”;
  • звернення до землевпорядної організації із нотаріально посвідченою заявою про зміну цільового призначення земельної ділянки;
  • землевпорядна організація звертається із пакетом документів до Головного управління Держгеокадастру у Львівській області щодо внесення змін в Державний земельний кадастр про зміну цільового призначення земельної ділянки.

Ризики, що існують навіть при успішній зміні цільового призначення

Навіть у разі успішної зміни призначення можуть існувати обмеження, які унеможливлять будівництво чи певну господарську діяльність. Йдеться про охоронні зони інженерних мереж, прибережні захисні смуги, сервітути, наявність пам'яток архітектури на такій земельній ділянці. Всі ці фактори потрібно перевірити заздалегідь.

Важливо не лише змінити призначення ділянки, а й оцінити її практичну придатність для будівництва. Наявність під'їзду, доступ до електроенергії, води та каналізації усе це впливає на кінцеву вартість і доцільність інвестиції.

Зверніть увагу! Зміна цільового призначення майже завжди потребує розробки проєкту землеустрою, його затвердження на сесії відповідної місцевої ради. Процес може зайняти від кількох місяців до кількох років. На практиці доволі часто виникають ситуації коли у громадах підходи до тлумачення та застосування законодавчих норм можуть суттєво відрізнятися, внаслідок чого громадяни змушені вдаватись до ініціювання судових спорів.

Які основні моменти варто пам'ятати?

Отже, основними ризиками перед покупкою земельної ділянки є:

Перед укладенням угоди доцільно обов'язково проконсультуватися із землевпорядником або юристом у сфері земельного права,
– радить юрист.

Така перевірка дозволить оцінити відповідність ділянки містобудівній документації, наявність обмежень і реальні шанси на зміну її призначення. Ігнорування цього кроку на практиці часто призводить до ситуацій, коли придбана ділянка не може бути використана за призначенням, а власник змушений витрачати роки на погодження або судові спори без гарантії результату.

Користування чужою землею: які права потрібні і що загрожує за порушення?

  • Для законного користування чужою земельною ділянкою в Україні потрібне відповідне юридичне право, яке має бути зареєстроване державою.

  • Незаконне зайняття земельної ділянки може призвести до штрафів або кримінальної відповідальності, зокрема за самовільне зайняття.