"Чорна" оренда квартир під ударом: штрафи до 170 тисяч гривень і податки – чи виростуть ціни?

Чому ринок оренди житла працює в тіні?

Високий податок та страх перед бюрократією сприяють тому, що орендодавці житла в Україні працюють у тіні. У разі посилення контролю від держави деякі власники можуть підняти ціни, проте їх зрештою скоригує ринок. Про це в коментарі 24 Каналу розповіла експертка у сфері нерухомості Ірина Луханіна.

Дивіться також Ціни за квадрат впали на 2 – 18%: де у Києві квартири продаються найгірше

За словами експертки, ринок дещо завмирає у відповідь на активізацію обговорень щодо підвищення штрафів за "чорну" оренду, очікуючи на зміну правил гри.

Нині у Верховній Раді працюють над законопроєктом, який покликаний врегулювати ринок оренди житла та рієлторських послуг. Держава має на меті спонукати громадян до легалізації доходів. Для цього влада анонсує зниження податкового навантаження на власників житла та впровадження прозорих правил для рієлторів.

Як повідомила народна депутатка Олена Шуляк, можливе зниження ставки податків до 5 – 7%, а також розглядають варіант звільнення від оподаткування для тих, хто здає житло внутрішньо переміщеним особам. Водночас для тих, хто не захоче реєструвати договір та сплачувати податки, готують високі штрафи.

Ірина Луханіна

Рієлторка, аналітикиня ринку

Велика частина орендного ринку історично працює в тіні. Усні домовленості, "типовий договір з інтернету" без декларування доходу, розрахунки готівкою. Причина банальна – небажання втрачати чверть доходу. Друга причина – страх бюрократії. Третя – звичка.

На думку експертки, ринок може відреагувати нервово у разі, якщо після впровадження змін податкове навантаження залишається відчутним, а контроль з боку держави стане агресивним.

Нині власник житла, якщо не працює як ФОП, має сплачувати 18% податку на доходи фізичних осіб та 5% військового збору.

Зауважте! За даними Державної податкової служби, у 2024 році доходи від оренди житла офіційно задекларували близько 900 людей по всій країні.

Які правила на ринку діють зараз?

Здаючи в оренду квартиру легально сьогодні, власник укладає письмовий договір оренди, де зафіксовані термін здачі житла, сума й порядок оплати, а також комунальні платежі та відповідальність обох сторін.

Як зазначає експертка Ірина Луханіна, якщо строк оренди становить до 3 років, нотаріальне посвідчення не потрібне, достатньо письмової форми договору. Розмір податків залежить від статусу особи:

• якщо власник фізична особа, він платить 23% (ПДФО + військовий збір);
• якщо власник – ФОП, він сплачує 5% єдиного податку та 1% військового збору, а також єдиний соціальний внесок фіксований у розмірі 22% від мінімальної зарплати.

На думку Ірини Луханіної, нині одним із факторів формування прозорого ринку оренди квартир є професійний супровід, який передбачає перевірку документів та правильності оформлення договору, узгодження умов та мінімізацію ризиків для сторін.

Як правило, власники, які здають нерухомість через перевірених рієлторів або агентства, працюють значно прозоріше. Це не випадковість. Професійний рієлтор не зацікавлений у "сірих" схемах. Для нього важлива репутація, юридична безпека угоди та довгострокова робота на ринку. Тому або власник уже має статус ФОП, або сторони одразу домовляються, що податкове навантаження закладається в орендну ставку,
– зазначає експертка.

Важливо! Нині якщо власник орендованої квартири не декларує доходи, йому можуть донарахувати податки, а також штраф у розмірі 25% від суми недоплати та пеню. Якщо порушення повториться, штраф зросте до 50%. У деяких випадках можлива кримінальні відповідальність за ухилення від сплати податків у значних розмірах – штраф від 85 до 170 тисяч гривень.

Як зазначила народна депутатка Олена Шуляк, штрафи планують застосовувати тільки для тих орендодавців, які ігноруватимуть закон навіть після зміни умов та зменшення податків.

У Державній податковій службі повідомили, що у 2026 році фізичні особи, які здають в оренду нерухомість, мають подати податкову декларацію про майновий стан за звітний 2025 рік до 1 травня. Нарахований податок потрібно сплатити до 1 серпня.

Якщо доходи від оренди житла є систематичними, потрібно реєструвати ФОП і сплачувати податки відповідно до обраної групи.

Додамо, що за даними ДПС, держава поклала зобов'язання також на рієлторів. Вони мають подавати інформацію про укладені за їхнього посередництва договори оренди до податкової. За порушення передбачені штрафи:

• 680 гривень за кожен випадок, якщо це сталося вперше;
• 1 360 гривень за кожен наступний випадок, якщо є повторне порушення протягом року.

Чи чекати зростання цін на оренду житла?

На посилення контролю з боку держави та обов'язковий облік договорів ринок може відреагувати не тільки легалізацією, вважає експертка Ірина Луханіна.

Частина власників справді відкриє ФОП і почне працювати офіційно – і тут роль рієлторів може лише посилитися, адже саме через професійний супровід легше перейти в прозору модель. Але частина просто піде з ринку. Особливо ті, для кого оренда – це додатковий, а не основний дохід. Менша пропозиція означає зростання цін. А зростання цін – це вже удар по орендарях,
– говорить рієлторка.

Спробу ж перекласти податок на орендаря через завищення ціни має відрегулювати ринок, тому ціни мають залишитися приблизно в тому самому коридорі, додає експертка.

Для багатьох оренда є основним джерелом доходу, тож такі власники найімовірніше залишаться на ринку навіть після зміни правил. Для них порожня квартира може стати фінансовим тягарем через комунальні послуги.

Існує також ризик того, що надмірно жорстке регулювання може не стільки вивести ринок із тіні, скільки ускладнити схеми.

Виникають нові "гібридні" моделі, часткові договори, дроблення платежів, переведення розрахунків у складніші формати. Тобто замість прозорості може з'явитися ще більша обережність і недовіра,
– підсумовує експертка.

Ключовим у оновленні регулювання ринку оренди нерухомості стане баланс між податковим навантаженням і контролем. Загалом же більш прозорі правила дозволять інвесторам легше заходити в оренду, тож кількість пропозиції може збільшитися, вважає Ірина Луханіна.

Жителі яких міст України витрачають найменше на оренду житла?

• У багатьох містах середні ціни на оренду квартир в Україні становлять значну частину місячного доходу. За даними ЛУН, для однокімнатки – це від кількох до понад 17 тисяч гривень.
• Проте в менших містах та областях вартість може становити від 4 до 6 тисяч гривень. Йдеться про міста східних та південних регіонів, де середня орендна плата значно нижча за середню зарплату.
• Найнижчі витрати на оренду житла відносно заробітків мають жителі Сум – 30%, Миколаєва та Запоріжжя – 27%, а також Харкова – 21%.