Старі будинки та вічна дискусія: чи дочекаються українці оновлення житлового фонду

Що в Україні з застарілим житлофондом

В Україні застарілим вважається близько 80% житлофонду і з кожним роком в країні стає все більше аварійного житла, яке потрібно реконструювати або ж взагалі зносити За даними Держстату загальна площа застарілого житлового фонду за даними становить 4,33 млн квадратних метрів.

​Читайте також 48% орендарів занепокоєні відсутністю власного житла: які фактори заважають здійснити купівлю

Україна досить активно забудовувалася багатоповерхівками в 50-70-х роках минулого століття, тому зараз в країні масово закінчується термін експлуатації у хрущовок того часу. Тому що у кожного будинку, залежно від типу споруди, є встановлений термін експлуатації.

Так, капітальні будинки з кам'яними й цегляними стінами можуть прослужити понад 150 років, будинки зі шлакоблоку близько 70 років, а ось дерев'яні та брущаті живуть взагалі не більше 50 років.

Також за попередніми підрахунками лише у Києві знаходяться близько 3000 будинків, ресурс яких практично вичерпаний.

У 2021 році у Міністерстві розвитку громад та територій все ж розробили відповідний документ, але поки у Раді його не ухвалили.

Питання реконструкції кварталів застарілого житла в Україні має зрушитись з мертвої точки. До сьогодні, серед основних перепон, що заважали реалізовувати програми з реконструкції застарілого житла в містах, була, зокрема, недосконалість механізму,
– говорив міністр Олексій Чернишов.

Законопроєкт містить доволі багато змін, але найголовніша полягає у тому, що пропонують знизити бар'єр згоди мешканців на розселення і подальше знесення їхнього будинку – якщо раніше це було 100%, то зараз його хочуть встановити на рівні 75%.

Чиновники наголошують, що 100% згоді від мешканців досягти нереально, тому така норма просто звела б всі зусилля нанівець. Втім, українців це не дуже потішило, адже бути виселеним з власного будинку ніхто не хоче.

Для зносу та реконструкції будинків потрібна буде згода лише 75% мешканців / Фото 24 канал

Що робити із застарілими будинками

Григорій Маленко, депутат Київради та голова депутатської фракції Голосу, зазначив, що з огляду на те, скільки у нас застарілого житлового фонду, ресурс якого вичерпався ще 20-30 років тому, треба розширювати джерела фінансування проєктів реконструкції.

Потрібно продумати компенсації власникам застарілого житла та їх тимчасового відселення.На моє переконання, ми маємо спиратися на досвід країн Центральної Європи, які як і Україна постраждали від наслідків Другої світової війни. І у 1950 – 1960-х роках. стикнулись із потребою будувати дешеве та малогабаритне житло в умовах зростання міського населення,
– каже Маленко.

Олег Тітамир, президент ГО "Українська організація захисту споживачів послуг", зазначив, якщо взяти Київ, де ця проблема – особливо гостра, то у проєкті нового Генерального плану столиці можна знайти конкретні цифри щодо обсягів житла, яке потребує оновлення, чи реконструкції. Так, на території мікрорайонів (кварталів) застарілого житлового фонду площею 388,5 гектарів розміщується 2,5 мільйони кв. м житлового фонду, в якому проживає 112 тисяч осіб. За даними проєкту Генплану, обсяг компенсаційного житла, який необхідно збудувати на заміну знесеного, складатиме від проєктного близько 31%.

Наскільки інвесторові буде вигідним формат реконструкції без знесення старого багатоквартирного будинку, що він буде з цього мати? Адже, приватному забудовникові набагато вигідніше вкладати кошти в схему з повним знесенням старого житла, оскільки на її місці можна побудувати багатоповерхівку і заробити на продажі значного відсотка квартир,
– говорить Тітамир.

Зараз законопроєкт Мінрегіону виглядає аж занадто загальним, рамковим. Саме тому в документі слід скрупульозно розписати (буквально на рівні формул) всі стадії реконструкції застарілого житла, чи його знесення й будівництво на його місці нового.

Законопроєкт може так і не запрацювати, адже в ньому немає чітких механізмів реконструкції / Фото 24 канал

Раміль Мехтієв, СЕО компанії ENSO, пояснив, що є лише два варіанти розв’язання проблеми із застарілим житлофондом. Перший – знести та на місці побудувати нове житло. Другий – провести модернізацію тих будівель, з якими ще можна провести цю операцію. Досвід Німеччини показав, що модернізація дешевша приблизно на 30% за побудову нового, аналогічного за параметрами житла. Проте якщо будувати на місці знесених хрущовок багатоповерхівки, то це буде вигіднішим для інвесторів проєктів. При цьому варто зазначити, що замінити всі 5-поверхові будинки на 25-поверхові не вийде, адже для такої забудови потрібна і відповідна інфраструктура.

Бар’єр згоди мешканців у 75% є оптимальним. Завжди знайдеться хтось, хто ні за які гроші не захоче змінювати звичне місце, та переїжджати до нової, навіть кращої квартири. Щоб через це не страждала громада встановлення рівня згоди мешканців у ¾ голосів мені видається правильним,
– каже Мехтієв.

Які є ризики у законопроєкті

Раміль Мехтієв додав, що головне – передбачити у законі, щоб всі, кого відселяють отримали компенсацію та не опинились на вулиці. Для цього важливо передбачити алгоритм справедливої ринкової оцінки та викупу квартир або розселення мешканців. Можливо є сенс застосовувати підвищувальний коефіцієнт, щоб компенсація була більша за ринкову вартість житла.

Загалом розв’язання проблеми застарілого житлового фонду несе багато плюсів. Це і позитивні зміни в архітектурному вигляді міст, і створення робочих місць, і додаткові надходження до місцевого бюджету,
– каже експерт.

Анастасія Бідах, старший юрист Sayenko Kharenko, говорить, що проблема застарілого житла набагато глибша, ніж здається, бо майже всі будинки в Україні, байдуже хто ними керує, не мають резервних фондів на капітальний ремонт, не роблять модернізацію, добре якщо просто розв’язуються поточні проблеми будинку. Водночас в інших країнах Європи приділяють увагу саме підтримці будинків у належному стані. В Україні треба приділити увагу концепції ЖКГ, модернізації будинків, запровадженню потрібних програм, щоб розв’язувати проблеми до їх настання.

Звичайно, 75 % згоди мешканців на знесення будинку отримати легше ніж 100 %. Визначення бар’єру насправді залежить від причин наявності такої незгоди, яка полягає в тому, що ні чинним законодавством, ні запропонованим законопроєктом повною мірою не захищаються права власників таких квартир на отримання нового житла, на забезпечення сімей житлом з належними в ньому умовами на час реконструкції й таке інше,
– говорить Бідах.

Вона додала, що визначення чіткого порядку реновації, послідовності дій для всіх учасників процесу та гарантій для співвласників багатоквартирних будинків допоможе збільшити відсоток тих, хто буде згоден на знесення.

У законопроєкті варто визначити градацію застарілого житлового фонду за ступенем зношеності / Фото 24 канал

Окрім того, законопроєкт містить певні неточності щодо створення маневрового фонду, району, в якому передбачається надання житла на тимчасовій чи постійній основі, нечітко визначена процедура відбору таких будинків і порядок проведення реконструкції, а також не закріплюються гарантії мешканців на випадок банкрутства інвестора. А будь-які неточності не надають людям розуміння порядку дій, а тому і впевненості в рішенні щодо згоди на знесення власного житла.

Олег Тітамир додав, що в законопроєкті слід визначити градацію застарілого житлового фонду за ступенем зношеності. Умовно: панельні 5-поверхові хрущовки здебільшого перебувають у передаварійному й аварійному стані. Законопроєкт повинен класифікувати ці будинки як такі, що однозначно підлягають знесенню, а мешканці відселенню (це вже питання життя і здоров’я людей). Звісно, повинні бути ретельна експертиза і рішення спеціальної державної комісії.

При цьому, необхідно закріпити надійні правові гарантії для власників в контексті отримання ними рівноцінного (за вартістю, кількістю кімнат, іншими параметрами), вже готового і з новим ремонтом житла у районі, де знаходиться аварійний будинок. А, скажімо, цегляні хрущовки та інші некритично зношені будівлі можуть підлягати модернізації, комплексній реконструкції, чи капітальному ремонту.

Проєкт комплексної реконструкції застарілого фонду навряд чи розпочнеться взагалі, якщо законодавчо не закріпити реальних стимулів для громадян. Наприклад, в разі модернізації, чи реконструкції хрущовки з відселенням мешканців, у них має бути можливість, скажімо, отримати у власність нову квартиру з більшою площею, але в менш престижному районі,
– говорить Тітамир.

"Також стимулом для громадян може бути податкова знижка протягом кількох років, влаштування без черги їхніх дітей у муніципальні дитсадки тощо. Простір для творчості у державних органів – широкий, головне ввімкнути фантазію", – додав він.