Хто купує квартири: чому житло в Україні не дешевшає попри зменшення попиту

Так формується головна суперечність нинішнього ринку: будівництво дорожчає, але можливості й готовність покупців платити більше обмежені. Це стримує нові запуски та збільшує вимоги до фінансової стійкості забудовників. Детальніше читайте в ексклюзивній колонці для 24 Каналу.

Попит перерозподіляється між регіонами

Безпека стала одним із головних чинників вибору житла. Покупець оцінює, чи зможе його родина залишатися в місті, працювати й навчати дітей. Внутрішнє переміщення підтримує попит у західних областях, тоді як у містах із вищими ризиками рішення частіше відкладають.

Попри воєнні ризики та економічну невизначеність, загальні обсяги іпотеки в Україні зростають, сягаючи 50 мільярдів гривень. 93% нових кредитів припадає на "єОселю". При цьому найбільше кредитів видають у Києві та області. 

За моїми спостереженнями, Львівський регіон демонструє одну з найсильніших динамік. За даними "ЛУН Статистика", медіана стартової ціни квадратного метра у новобудовах міста комфорт-класу залишається приблизно на 23% вищою порівняно з аналогічним періодом минулого року. Ціна квадратного метра житла бізнес-класу зросла на 20%. 

Собівартість зростає незалежно від готовності покупця платити

Повільніші продажі мали б тиснути на ціни. Проте на первинному ринку можливості знижок обмежує економіка будівництва.

За даними Держстату, у липні 2026 року ціни у будівництві загалом зросли на 23,7% порівняно з липнем 2025 року. Окремо будівництво житлових будинків за місяць, від червня до липня, подорожчало на 1,4%. Ці дані підтверджують збільшення витрат забудовників.

На бюджет проєкту впливають матеріали, енергоносії, курс валют і дефіцит працівників. Змінилися й вимоги до будинку. Резервне живлення, автономне опалення та укриття стали суттєвими аргументами під час купівлі і впливають на собівартість.

Наприклад, протирадіаційне укриття треба спроєктувати, побудувати, обладнати вентиляцією, водою та санітарними приміщеннями. Девелопер фінансує ці роботи, хоча відповідну площу не продасть як квартири. 

Тому за слабкого попиту компанії можуть відкладати нові проєкти й утримувати ціни на квартири, які вже продають. На нових об'єктах забудовник іноді змушений поступатися маржею, щоб отримати гроші для продовження робіт.

Запас капіталу визначає здатність завершити будівництво

Проєкт може бути прибутковим за підсумком, але зіткнутися з нестачею коштів посеред будівництва. Підрядники й постачальники очікують оплати за графіком, а покупці можуть перенести угоди. Якщо модель тримається лише на швидких продажах, затримка надходжень одразу загрожує строкам робіт.

Фінансувати будівництво власним коштом два – три роки складно. Тому обережність із новими стартами може бути виправданим рішенням компанії, яка прагне завершити вже розпочате.

Для покупця це змінює критерії вибору забудовника. Досвід і кількість зданих об'єктів залишаються важливими, але до них додається поведінка компанії під час війни: чи продовжувала вона роботи, як виконувала зобов'язання, що робила в разі затримок. Довіра до забудовника стала частиною продукту. Купуючи квартиру в будівництві, людина залежить від здатності девелопера фінансувати проєкт до завершення. 

Приватні інвестори повертаються вибірково

Частина приватних інвесторів поступово повертається до вкладання коштів у нерухомість. Війна залишається ризиком, проте ці люди вже готові враховувати його в ціні, локації та термінах внесків. Водночас після інтенсивних атак навіть підготовлені угоди можуть зупинятися.

Для інвестора особливо важливо визначити мету купівлі. Житло для власного проживання та дохідна нерухомість потребують різних розрахунків. За близькість до роботи, школи чи родини людина може свідомо заплатити більше. Для інвестиційного об'єкта головними будуть чистий дохід і можливість згодом його продати.

Проте дохідність потрібно рахувати з урахуванням витрат на утримання, ремонти, податки та періоди без орендаря. Окремо треба мати фінансовий резерв поза нерухомістю. Якщо власник змушений терміново продавати об'єкт, знижка покупцеві може перекреслити кілька років орендного доходу.

У Карпатах посилюється конкуренція за гроші інвестора

У Карпатах з'явилося багато нових інвестиційних проєктів. При цьому кількість людей, готових вкладати в них кошти, не зростає з тією самою швидкістю. Конкуренція за капітал посилюється, а частина девелоперів переглядає терміни реалізації.

Це не скасовує перспектив курортної нерухомості. Є об'єкти, які будуються, працюють і приносять власникам дохід. Але новим проєктам доведеться переконливіше пояснювати свою економіку й підтверджувати здатність виконати обіцяне.

Так, дохід власника номера чи вілли залежить від роботи всього комплексу: завантаженості, тарифу, управління, витрат на залучення гостей та утримання. Заповнені номери на новорічні свята ще не доводять річної прибутковості.

Я б оцінював таку інвестицію за повним річним циклом і кількома сценаріями. Нижча завантаженість, дорожче обслуговування та пізніше відкриття мають бути враховані в розрахунку. Причому слід розділяти два ризики: чи вистачить девелоперу грошей добудувати комплекс і чи зможе оператор забезпечити очікуваний дохід після відкриття. Успішне завершення будівництва вирішує лише першу частину завдання.

Відновлення попиту буде нерівномірним

Мій базовий прогноз – витрати на нове будівництво й надалі обмежуватимуть можливості зниження цін. За умови збереження високих безпекових ризиків девелопери обережно запускатимуть об'єкти, а покупці довше перевірятимуть проєкти й компанії.

Попри все, я дивлюся на перспективи нерухомості з оптимізмом. Люди відкладають купівлю, але продовжують планувати життя, шукати житло, розглядати інвестиції. Коли стане більше визначеності, частина цих планів перетвориться на угоди. Проте розраховувати, що тоді продаватиметься все, я б точно не став. 

Для девелопера завдання вже зараз – будувати те, що буде потрібне людям через кілька років, і мати ресурси, щоб довести проєкт до кінця.

Фокус для інвестора – перевіряти, чи виправдана купівля без очікуваного зростання ціни: який дохід принесе об'єкт та скільки коштуватиме його утримання.