У першу чергу варто визначитися – які ремонтно-будівельні роботи ви виконуватимете: це буде перепланування чи реконструкція квартири. Якщо говоримо про звичайне перепланування, то робити ці ремонтні роботи можна, так би мовити, самовільно.
Що таке перепланування?
Простою мовою: це невтручання в несучі перегородки чи стіни. Приміром, знесення стіни між ванною та туалетом або ж перерозташування дверного "отвору" в кімнатах. У цьому випадку власник може самостійно, без отримання дозволу, робити такі ремонтні роботи, але з умовою: не рухати капітальні, тобто несучі, стіни, розповідає Віталій Бойчук, директор консалтингової компанії БТІ Консалтинг.
Що таке реконструкція?
Більш серйознішими є реконструкційні ремонтні роботи. Це вже втручання в конструктивні "елементи" житлового будинку. Наприклад, якщо плануєте зробити вихід на балкон, при цьому демонтуючи фасадну стіну будинку. За словами Бойчука, у 99% ці стіни є несучими. Тому, для того, щоб демонтувати її, слід отримати відповідний дозвіл, а саме, зареєструвати декларацію про початок будівельних робіт.
До робіт з реконструкції відноситься також перестановка інженерних мереж, до прикладу, винесення батареї на лоджію. На це теж треба брати дозвіл.
Підсумовуємо: самовільно переплановувати квартиру можна, головне – не чіпати несучі стіни. У разі, якщо це роботи з реконструкції, обов’язково треба отримати дозвіл від Державної архітектурно-будівельної інспекції. Виглядає він як декларація про початок виконання будівельних робіт.
З чого почати?
Як відзначив Віталій Бойчук в коментарі сайту, насамперед, необхідно розробити проект реконструкції, так звані графічні креслення – як квартира виглядатиме після ремонтних робіт (це можуть зробити інженери-проектувальники або архітектори). Відтак, у подальшому, інформація, яку надасть проектант, ляже в основу отримання так званого дозволу.
Де отримати дозвіл?
Якщо уже маєте проект реконструкції квартири на руках, далі необхідно звернутися до Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ). Там реєструється документ про початок будівельних робіт. Цей документ, до речі, можна знайти на сайті ДАБІ, заповнити й подати через Центр надання адмінпослуг. А там уже або дають дозвіл, або відмовляють в реєстрації й відправляють на доопрацювання – в залежності від нюансів, які можуть виникнути.
Які можуть бути нюанси?
У так званій декларації, наголошує Бойчук, необхідно надати інформацію про організацію, яка виконуватиме будівельні роботи. Йдеться про ліцензовану компанію, яка має право проводити ремонтно-будівельні роботи.
Також має бути зазначена інформація про особу – експерта з технічного нагляду. Він повинен слідкувати за правильністю виконання робіт. Якщо ці пункти виконані – отримати дозвіл можна.
Чи є штрафи?
Так. За самовільне будівництво штрафують. Як зазначає Віталій Бойчук, відповідно до законодавства за самовільну реконструкцію штрафи коливаються від 8500 до 10200 гривень. В залежності від наслідків, окрім адміністративної відповідальності, може виникнути й кримінальна.
Хоч штрафи чималі, на практиці їх виписують вкрай рідко. Адже зазвичай інспектори Держархбудінспекції не їздять позапланово по квартирах – просто тому, що не мають права втручатися в чуже майно, коментує Бойчук. Однак, "постукати у двері" – можуть, якщо будуть скарги сусідів.
Чи можна прибудувати балкон?
Балкони прибудовувати не можна. Скажімо так, в принципі, їх можна добудувати. Але на практиці реалізувати це дуже складно. Бо прибудова балкону також вважається реконструкцією. І зробити балкон більшим – означає змінити геометричні розміри будинку в цілому.
Якщо беремо перший поверх, то, відповідно добудовуючи, зміниться конфігурація будинку за рахунок земельної ділянки. За законодавством, щоб прибудувати на першому поверсі балкон або щось інше, треба вирішити питання користування земельної ділянки, – підкреслює Бойчук.
За законом прибудинкова територія є власністю всіх мешканців. І може бути оформлена єдиним документом на всіх скажімо 300 чи 500 співмешканців під’їзду, або ж ОСББ. І аж ніяк не власністю однієї особи, яка хоче прибудувати балкон. Тому аби прибудувати балкон – доведеться, м’яко кажучи, побігати.
Як узаконити дах і підвал?
Теоретично, дах і підвал узаконити можливо. Однак 75% власників площ житлового будинку повинні дати свою згоду на це. Процедура законної приватизації знову не з простих: власник, котрий хоче приєднати технічний поверх легально, окрім проходження реєстрації декларації, розробки проекту тощо, має заручитися підтримкою співмешканців. Точніше, звернутися в ЖЕК, а той уже ходить і збирає підписи сусідів. Однак, знову ж таки, це практично нереально.
Адже, зазвичай, нікого немає вдома, хтось взагалі виїхав або здає квартиру. До того ж, усі згоди мають бути засвідчені відповідно до законодавства. Дуже часто можна отримати відмову, – зазначає експерт.
Тому зазвичай люди самовільно захоплюють технічні поверхи й обживаються там. А потім намагаються усе це "діло" узаконити.
Відтак, близько 85% ремонтних робіт з реконструкції робляться самовільно, без дозволів та дотримання закону, каже Бойчук. Однак, якщо постає питання продажу нелегально реконструйованої квартири, тоді власник згадує закон. І у більшості випадків постфактум подає декларацію про початок виконання будівельних робіт. Але, знову ж таки, постфактум – не означає законно.
Читайте також: Ринок нерухомості в Україні: чого варто очікувати