Землевпорядкування без плутанини: як перевірити документи та захистити свою ділянку

Доволі часто неналежне ставлення до питань землевпорядкування призводить до фінансових втрат фермерського господарства. Керівник платформи Open Agri Club Ігор Коцел розповів журналістам 24 Каналу про найчастіші помилки, які трапляються під час землевпорядкування, і способи їхнього вирішення.

До речі, учасники Open Agri Club можуть отримати безплатну консультацію з питань землевпорядкування. До платформи можуть долучитися сільгоспвиробники із земельним банком до 1500 гектарів. Також участь в Open Agri Club дозволяє фермерам отримати безплатні консультації експертів, інноваційні агротехнологічні рішення, вигідні умови закупівлі насіння й добрив, а також фінансування посівної.

Дивіться також Фінансова прозорість у фермерському господарстві: як грамотна бухгалтерія захищає агробізнес

Які документи обов’язкові для підтвердження меж земельної ділянки та як перевірити їхню актуальність?

Як пояснив Ігор Коцел, встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) – це визначення за допомогою геодезичних пристроїв місцезнаходження поворотних точок меж земельної ділянки та їх закріплення межовими знаками.

Основними підставами для встановлення меж земельної ділянки є:

• узаконення земельної ділянки (продаж, оренда, спадкування тощо);
• розподілі успадкованої землі, наприклад, декількома власниками;
• буріння свердловин;
• проведення будівництва на земельній ділянці;
• межові спори із суміжними землевласниками/землекористувачами;
• пошкодження або втрата раніше встановлених межових знаків.

Також керівник Open Agri Club навів, які документи потрібні для підтвердження меж земельної ділянки. В Україні межі підтверджуються чітко визначеним переліком.

Витяг з Державного земельного кадастру (ДЗК). Він містить:

• кадастровий номер;
• площу;
• конфігурацію (координати поворотних точок);
• цільове призначення.

Це головний документ, який підтверджує офіційно встановлені межі.

Кадастровий план земельної ділянки. Графічне зображення меж із координатами. Є складовою витягу, але може видаватися окремо.

Технічна документація із землеустрою. Вона створюється землевпорядною організацією під час:

• формування ділянки;
• встановлення або відновлення меж.

Техдокументація містить усі вихідні дані, акти погодження меж із сусідніми землекористувачами.

Правовстановлюючі документи. Вони підтверджують ваше право на ділянку, це:

• державний акт (старий формат);
• договір купівлі-продажу/дарування/спадщини/міни;
• свідоцтво про право власності;
• інформаційна довідка.

Перевірити актуальність документів можна такими способами:

• Через Публічну кадастрову карту (онлайн-сервіс Держгеокадастру). Там можна з’ясувати, чи існує ділянка в кадастрі, чи відповідає конфігурація та площа, хто власник (частково).
• Замовити новий витяг з ДЗК. Якщо витяг старіший ніж 3 місяці, краще його оновити.
• Зіставити координати в техдокументації та витягу. Вони мають повністю збігатися. Якщо є розбіжності – межі неактуальні й треба їх відновлення.
• Перевірити наявність змін у Реєстрі речових прав. Можливо щодо ділянки реєструвались обмеження, іпотека, зміна власника.
• Перевірити підписання акта погодження меж. Якщо межі чітко не погоджені із сусідами, це може спричинити суперечки.

Що робити, якщо межі земельної ділянки в кадастрі не збігаються з фактичними?

Якщо межі земельної ділянки не збігаються з фактичними, Ігор Коцел радить звернутися до сертифікованого землевпорядника для проведення вимірювань та складання технічної документації. Після цього потрібно подати документи для внесення змін до Державного земельного кадастру, а також, у разі зміни площі, зареєструвати зміни в Державному реєстрі речових прав.

Межі ділянок неправильно встановлені / Фото Freepik

Сертифікований інженер-землевпорядник здійснює топографо-геодезичну зйомку та аналізує розбіжності між фактичними межами і даними Державного земельного кадастру. Він допоможе у таких моментах:

• Встановлення меж на місцевості. Фахівець виконує винос меж у натуру, встановлює межові знаки (за участі сусідів).
• Виготовлення документації. Якщо виявлено помилки – готується технічна документація із землеустрою щодо уточнення меж земельної ділянки.
• Внесення змін до кадастру. Подати підготовлені документи для внесення змін до Державного земельного кадастру. Після внесення змін – отримати оновлений витяг із правильними координатами.
• Внесення змін до Реєстру прав. Якщо уточнення меж призводить до зміни площі – слід провести реєстрацію змін у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Це обов’язкові етапи, якщо змінюється конфігурація чи площа ділянки, підписується акт погодження меж. Якщо сусіди не погоджуються – це вирішується через суд. У такому разі:

• замовляється судова землевпорядна експертиза,
• суд приймає рішення про встановлення правильних меж,
• після цього межі вносяться до кадастру за рішенням суду.

Загалом кожен випадок помилки у межах ділянки розглядається розробником документації із землеустрою індивідуально (окремо) та за узгодженням із замовником приймається оптимальний варіант вирішення вказаного питання (застосування іншої системи координат, внесення змін до документації із землеустрою, на підставі якої формується земельна ділянка, внесення змін до зареєстрованої земельної ділянки (у випадках та у спосіб який дозволяє чинне законодавство),
– вказав керівник Open Agri Club.

Він додав, що у разі, коли не можна досягнути компромісу між власниками (землекористувачами) земельних ділянок відповідно до ст. 158 Земельного кодексу України, земельні спори вирішуються в судовому порядку.

Чому важливо регулярно оновлювати кадастрові дані та які наслідки можуть бути через невідповідності?

Ігор Коцел зазначив, що земельний кадастр є основним документом, що фіксує правовий статус нерухомості. Будь-які зміни, що стосуються власника, використання або обтяження нерухомості, повинні бути зафіксовані в ньому. Внесення змін до поземельної книги є не лише юридичним обов’язком, але й ключовим елементом забезпечення правової безпеки власників нерухомості.

Юридична точність. Кадастрові дані використовуються для підтвердження меж, площі, цільового призначення та інших характеристик земельної ділянки. Якщо дані неактуальні, юридичні дії (купівля-продаж, оренда, поділ, об’єднання) можуть бути ускладнені або визнані недійсними.

Зміни в земельному кадастрі можуть бути наслідком різноманітних життєвих і ділових ситуацій. Найпоширеніші причини:

• Зміна власника нерухомості – це одна з найпоширеніших причин для його оновлення. Це може статися в результаті продажу, дарування, успадкування або інших юридичних дій:
• Продаж нерухомості – під час продажу новий власник повинен заявити про придбання майна, щоб його/її права власності були юридично захищені.
• Дарування нерухомості – у випадку дарування новий власник також повинен повідомити про зміни.
• Спадкування – після смерті власника спадкоємці повинні оновити земельний кадастр, щоб офіційно прийняти права на власність.
• Проведення будь-яких цивільно-правових угод.
• Захист права власності. Оновлені дані допомагають уникнути накладення меж з сусідніми ділянками та запобігають земельним спорам.
• Коректні податкові нарахування. Податки на землю розраховуються на основі кадастрової вартості та характеристик ділянки. Невідповідність може призвести до неправильного нарахування.
• Планування забудови та підключення до комунікацій.
• Актуальні дані необхідні для отримання дозволів на будівництво, підведення електрики, газу, води тощо.
• Зміна способу використання майна.
• Зміна даних власника.

Повідомляти про зміни в земельному кадастрі потрібно одразу після обставин, що потребують оновлення. Затримки можуть призвести до юридичних проблем та ускладнень у бізнесі з нерухомістю. Для внесення змін до земельного та іпотечного реєстру необхідно подати відповідну заяву до районного суду, юрисдикція якого поширюється на місцезнаходження об’єкта нерухомості.

Можливі наслідки невідповідності кадастрових даних:

• юридичні спори із сусідами або державними органами;
• блокування операцій з нерухомістю (неможливість продати, подарувати, оформити спадщину);
• штрафи або вимоги виправити дані з боку державних структур;
• фінансові втрати через некоректні податки або необхідність повторної технічної документації;
• визнання угод недійсними, якщо виявиться, що кадастрові дані були неправильними.

Як діяти фермеру, якщо виник земельний спір із сусідом або пайовиком?

Керівник Open Agri Club зазначає, що суперечки між сусідами земельних ділянок – досить розповсюджене явище, яке часто пов’язано з необізнаністю сторін зі своїм обов’язком дотримуватися добросусідських відносин.

Зверніть увагу! Зміст добросусідства розкривається у статті 103 Земельного кодексу України та полягає у тому, що власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей.

Сусіди зобов'язані здійснювати будь-яку дозволену діяльність на своїх ділянках, не порушуючи права на землю один одного, та дотримуватись при цьому принципу співпраці в напрямку покращення загальних якісних характеристик землі.

Що робити, якщо виник земельний спір / Фото Freepik

Якщо у фермера виник земельний спір із сусідом або пайовиком, важливо діяти спокійно, юридично грамотно та фіксувати кожен крок,
– говорить Ігор Коцел.

Він наводить алгоритм, який допоможе мінімізувати ризики та успішно вирішити конфлікт.

1. Підготуйте документи, які стануть основою для доведення вашої позиції:

• договір оренди земельної ділянки;
• державний акт, витяг з ДЗК про право власності/користування;
• кадастровий план ділянки;
• акт прийомки-передачі межових знаків;
• рішення про передачу земельної ділянки відповідних органів.

2. Спробуйте врегулювати спір мирним шляхом. У багатьох ситуаціях конфлікт можна вирішити без юристів:

• обговоріть питання із сусідом або пайовиком особисто;
• залучіть старосту села, голову громади чи землевпорядника;
• ініціюйте спільну перевірку меж земельних ділянок. Часто достатньо провести повторне винесення меж у натурі.

3. Замовте землевпорядну експертизу. Якщо є розбіжності щодо меж:

• запросіть сертифікованого землевпорядника;
• проведіть геодезичну зйомку;
• отримайте офіційний акт встановлення (або відновлення) меж. Цей документ є вагомим доказом у разі спору.

4. Подайте письмову претензію. Якщо миром домовитись не вдалося, варто зафіксувати свою позицію письмово:

• складіть офіційну претензію;
• вкажіть суть спору, ваше законне обґрунтування, вимоги;
• надішліть рекомендованим листом або передайте під підпис. Це стане доказом у суді.

5. Зверніться до органів місцевого самоврядування або Держгеокадастру. Ці органи можуть:

• провести перевірку документів;
• дати роз’яснення;
• рекомендувати процедуру врегулювання;
• зафіксувати порушення сусіда або пайовика.

6. Звертайтесь до суду лише у крайньому разі. Суд – це:

• довго (часто 6 – 18 місяців);
• дорого (судовий збір, експертизи);
• потребує доказів та юридичної підтримки.

Але якщо інші способи не дали результату, подаєте позов про:

• усунення перешкод у користуванні землею;
• визначення/відновлення меж земельних ділянок;
• визнання договору недійсним;
• стягнення збитків;
• такі дії можуть створити для фермера додаткові юридичні проблеми.

Бажано також звернутись до юриста, який спеціалізується на земельному праві.

Земельним кодексом встановлено, що спори щодо дотримання правил добросусідства вважаються земельними спорами. Так, відповідно до статті 158 Земельного Кодексу органи місцевого самоврядування вирішують земельні спори, що стосуються додержання громадянами правил добросусідства,
– додає керівник Open Agri Club.

Тому, якщо ваші сусіди в добровільному порядку не дотримуються правил добросусідства, ви маєте право подати заяву до сільської, селищної або міської ради аби примусити їх виконувати зазначені вимоги. Така заява розглядається у тижневий строк з дня її подання за участю зацікавлених сторін. За наслідками розгляду заяви приймається рішення, де і зазначається порядок його виконання.

Що потрібно знати про обмеження та сервітути на земельних ділянках?

Обмеження – це встановлені законом або рішеннями органів влади заборони та приписи щодо використання землі. Вони можуть включати:

• заборону будівництва;
• санітарні або охоронні зони;
• зони захисту ЛЕП, газопроводів, водозаборів;
• природоохоронні території;
• обмеження за цільовим призначенням.

Які є обмеження та сервітути / Фото Pixabay

Сервітут – це право обмеженого користування чужою землею на користь іншої особи (власника сусідньої ділянки або конкретної особи).

Сервітути бувають:

Приватні (договірні), встановлюються за згодою сторін. Наприклад: право проходу/проїзду;право прокладення комунікацій; право водопостачання або водовідведення.

Публічні, встановлюються державою або місцевою владою для суспільних потреб, наприклад:

• доступ для ремонту інженерних мереж;
• прокладення інфраструктури;
• створення охоронних зон.

Аграріям потрібно враховувати обмеження та сервітути, адже через них може:

• зменшуватися фактична площа землекористування;
• заборонятися вирощування певних культур або розорювання;
• заборонятися будівництво господарських об’єктів;
• виникати ризики штрафів за порушення охоронних зон;
• ускладнюватися реєстрація договору оренди або продаж ділянки.

Перевірити існуючі обмеження можна за допомогою:

• Витягу з Державного земельного кадастру (ДЗК) – містить офіційні дані;
• Витягу з Державного реєстру речових прав – містить зареєстровані сервітути та обтяження;
• технічної документації на земельну ділянку;
• генерального плану території або ПЗФ (якщо є природоохоронні площі).

Сервітут може бути встановлений:

• договором між власником та іншою особою;
• законом (наприклад, доступ до електромереж);
• судом, якщо сторони не досягли згоди;
• рішенням органу місцевого самоврядування для публічного сервітуту.

На що звертати увагу аграріям перед орендою або купівлею землі:

• перевірити наявність охоронних зон (ЛЕП, газопроводи, водні об’єкти);
• з’ясувати наявність публічних сервітутив;
• уточнити площу, яка реально може оброблятися;
• перевірити обмеження щодо розорювання заплав, балок, полезахисних смуг;
• вивчити, чи не проходять через ділянку комунікації (кабель, труби).

Ігор Коцел зазначив, що обмеження та сервітути суттєво впливають на використання земельної ділянки та можуть зменшити її господарську цінність. Перед укладанням договору оренди або купівлі важливо перевірити всі обтяження у державних реєстрах і прописати їх у договорі, щоб уникнути спорів та ризиків.

Агропідприємства, які відповідають критеріям, можуть приєднатися до клубу вже зараз та отримати всі переваги взаємовигідної співпраці з Open Agri Club. Це і консультації з різних питань, у тому числі й з питань землевпорядкування, для підвищення ефективності підприємства та плідної співпраці.

Фермерські господарства, які мають земельні банки до 1500 гектарів та бажають отримати допомогу у веденні свого агробізнесу, можуть звернутися за консультаціями до Open Agri Club за телефоном +380737510111 чи електронною поштою oaclub@kernel.ua. Спеціалісти Kernel з радістю допоможуть та проконсультують партнерів.