Житлова нерухомість у Києві чи сільгоспземля: куди вигідніше інвестувати

12 липня 2021, 10:20

Джерело:

Купити землю в Україні хотіло б чимало іноземців, але цього права вони не мають. Але не варто думати, що їх було б дуже багато. Скоріш за все сюди б зайшли інвестфонди.

Добре це чи погано – це тема для окремої дискусії. А зараз про підсумки опитування на моєму каналі, де читачі – це українці. Відповідей було 225, звичайно, це нерепрезентативна вибірка. З того що я бачу, мене читають люди зі статками на рівні середнього та вище. Але результати для цього сегменту є цікавими.

Цікаво Скандал з "Новою поштою": 2 важливих нюанси

Короткий аналіз:

38% планує купляти землю, причому більш ніж половина цих людей – не з агро! Отже, переважна причина інвестування – збереження заощаджень та капіталізація інвестицій.
Рівно стільки ж людей!! не планує купувати землю, тому ще не має відношення до агро та тому що немає для цього грошей. Отже, потенційно, землю, могли б захотіти купити в цій категорії до 58% людей, якби мали на це гроші.
До речі, відсутність грошей є найбільш популярним варіантом відповіді.
Не вигідною інвестицію в агро землю вважають 5% людей.
19% людей ще не визначилися – це другий найбільш популярний варіант відповіді, тому зараз спробуємо допомогти з цим розібратися.

Порівняймо повернення інвестицій в житлову нерухомість в столиці України та сільгоспземлю:

Типовий приклад інвестицій – купівля квартири у центрі міста в старому будинку, що зараз "влетить" в 50-55 тисяч доларів плюс потрібно буде витратити до 10 тисяч на ремонт та меблі. Отже, загальна сума інвестицій буде складати 60 тисяч доларів або 1,62 мільйона гривень. Здається така квартира у середньому за 14-15 тисяч гривень і приносить 10% повернення на інвестицію на рік. Щоправда, потрібно рахувати, що десь 2 – 3 відсоткових пунктів піде на різні ремонти й періоди, поки квартира не здається, тобто реальних буде 7%.
Земля також повинна приносити дохід. Якщо це інвестиція, то ви не користуєтесь такою землею, а здаєте її в оренду. Згідно зі статистикою, середня орендна плата в Україні була минулого року на рівні 3400 гривень за 1 гектар. Щоб в оренди землі була така ж дохідність (візьмемо 10%), як у квартири в Києві, вона має коштувати 34 тисяч гривень за гектар або 1,25 тисячі доларів за 1 гектар. Я не згадую про податки, бо їх і там, і там потрібно платити.

З того, що я бачу, реально чимало людей платить більше за гектар, роблячи ставку на підвищення вартості землі.

Важливо Україну потрібно повернути силою: що задумав Путін

Тому варто також вивчити досвід інших країн, що проходили подібний шлях.

Польща зберігала приватну власність на аграрну землю навіть під час совка. Зараз ціни на землю там перевищують 10 тисяч євро і зростали в середньому на 28% на рік до 2020-го року.

Але відразу зауважу, що з 2020-го року у світі надруковано дуже багато грошей, і чимало цих грошей "заганяють" в сільгоспземлю, що спричинило швидше зростання цін.

А ви знали, що середня ціна на землю в Польщі обігнала рівень цін у Франції?

Важливо також розуміти, що ціни на сільгоспземлю землю залежать від величезної кількості факторів: якості ґрунтів, доступу до доріг, води, інфраструктури, наближеності до великих міст тощо. Тому, наприклад, в Італії, в Альта-Адідже, можна заплатити навіть 1 мільйон євро за 1 гектар землі під яблуневий сад, притому, що середня вартість землі в Італії сягає 34 тисяч євро.

До речі, найдорожча земля в Нідерландах – понад 70 тисяч євро за гектар. В Болгарії земля коштує близько 5 тисяч євро за гектар, а в Естонії – 3,5 тисячі.

Здається, що потенціал зростання цін на сільгоспземлю в Україні шалений?

Але найважливішими чинниками, що впливають на вартість землі, є прозорість та "вільність" цього ринку, а також інвестиційний клімат країни. І тут у нас не просто все погано, а ще й погіршується – враховуючи нові законодавчі ініціативи.

Уважний читач зауважить, що якщо платити 1 мільйон євро за гектар землі під яблуневий сад, то це ж ніколи не окупиться! І тут є ключова відмінність інвестицій в землю й інвестицій в, наприклад, завод з виробництва промислової продукції чи продуктів харчування. Обладнання заводу буду застарівати й потребувати заміни або оновлення, або взагалі не буде попиту на продукцію і завод нікому не буде потрібен. А от земля завжди буде землею. І, як показує досвід, вона дуже нечасто падає в ціні. Тому вкладаючи в інвестиції в обладнання, ви ризикуєте їх втратити повністю, а інвестиції в землю втратити практично неможливо.

Відповідно, купувати землю для сільгоспвиробництва не обов'язково – її можна орендувати. А якщо ж купуєш землю, то вважай, що це заощадження, які пізніше можна буде перетворити на гроші.

Тому коли в Італії хтось купує землю, то легко отримує в банку кредит під заставу тієї землі на 30-50 років під мізерний процент, бо це один з найбезпечніших видів застави. Та сама квартира чи будинок можуть згоріти чи зруйнуватися – земля ж є практично безризиковим варіантом збереження грошей.

Ну й ще одна перевага земельної нерухомості перед житловою, чи навіть комерційною – це відсутність будь-яких проблем з обслуговуванням.

Тому так, земля є надзвичайно привабливим об'єктом для збереження заощаджень і пасивного доходу. І дуже добре, що в Україні врешті з'явився цей ринок, навіть в такому, надзвичайно неефективному форматі. Але потрібно, обираючи землю для купівлі, співвідносити її вартість до можливих орендних доходів.

Розрахувати лише на майбутнє зростання ціни – це те саме, що грати в казино. Ти платиш вже зараз за те, що може й не відбутися.