Новий етап ринку: що таке земельна реформа і чому потрібно про неї дізнатись

Водночас було збільшено ліміт від 100 до 10 тисяч гектарів землі в одні руки. Й попри побоювання, що другий етап реформи призведе до масового продажу землі бізнесу, наразі, як свідчать дані Мінагрополітики, реалізовано лише 1% від усіх сільгоспземель.

До теми Другий етап відкриття ринку землі в дії: чи принесе це більше користі бізнесу

Спекуляції на темі поволі вщухають, але й досі чимало людей переконані, що незабаром українська земля "перейде" іноземним інвесторам чи великому бізнесу. Чому насправді не варто боятись земельної реформи? Які переваги вона дасть державі? Як в умовах сьогодення дбають про збереження земельного банку? Про найважливіше поговорили з генеральним директором компанії "Доброзем" Романом Барало.

Роман Барало, генеральний директор компанії "Доброзем" / Фото "Доброзем"

Як виникла ідея створення маркетплейсу з продажу земельних ділянок в Україні?

"Доброзем" – це перший маркет землі в Україні! Ідея його створення виникла ще у 2019 році, після того, як з’явилося розуміння, що відбудеться запуск ринку землі. Водночас ми врахували той факт, що аграрний сектор досить розвинений та сформований, а Україна входить у 10 найбільших світових експортерів зерна.

З іншого боку – майже 30 років власники землі були позбавлені права продати свої земельні ділянки. Відповідно, ми прагнули одразу ж врегулювати цей сектор та докласти максимум зусиль, аби надавати якісні послуги як для продавців, так і для покупців.

Які цілі ви ставили перед собою на етапі запуску платформи? Чи відкоригувалися вони зараз, враховуючи, як масштабні виклики часу, як-от повномасштабне вторгнення, так і локальні, наприклад, "сіра" оренда чи неоднорідність в роботі нотаріусів?

Ми поставили собі ціль стати першим українським маркетом землі, де можна зручно і безпечно продавати, купувати та інвестувати в землю сільськогосподарського призначення. Сьогодні ми маємо найбільшу кількість з пропозиції продажу сільськогосподарської землі. Це є яскравим підтвердженням, що наші ідеї – реалізовані!

Стосовно викликів можу сказати лише, що війна суттєво вплинула на ринок. Він дуже сповільнився у 2022 році, але знову набирає обертів, ціна зростає. І це навіть в умовах війни.

"Сіра" оренда потроху виходить з тіні, і за 2 – 3 роки повністю буде викорінена. Насамперед це пов’язано із введенням МПЗ (мінімального податкового зобовʼязання). Відповідно, платити будуть всі. Також суттєво змінився підхід громадян до питання оподатковуваних коштів, тому що прозора оренда – це мінімізація ризиків для інвестора.

Пропозиція по роботі з нотаріусами досить широка, тому ми знайшли багато партнерських нотаріусів по всій території країни, з якими працюємо на постійній основі.

Які ще виклики доводилося долати за ці роки? Наприклад, супротив з боку фермерів, пов’язаний з земельною реформою? Чи знизилася напруга зараз?

Зараз агровиробники вже розуміють, що земельна реформа допомагає, тому що з її запуском вдалося відкрити один з найбільших ринків сільськогосподарської землі в Європі, а купити самостійно всю землю, яку вони орендують, просто неможливо. Тим паче, що такі партнери, як "Доброзем" допомагають зберігати земельний банк.

Наша команда забезпечує проведення угоди купівлі-продажу земельної ділянки прозоро, оренда залишається на підприємстві, а в деяких випадках навіть збільшується термін дії договорів. Тож орендар має чітке розуміння, що працюватиме далі на землі.

Єдине, що насправді змінюється – це кінцевий власник земельної ділянки. Раніше був "орендодавець", а зараз став "інвестор", який чекає виплату щорічної орендної плати та не має зайвих питань.

Якщо підсумовувати, то напруга знизилась дуже суттєво. Багато власників підприємств йдуть в ногу з часом та розуміють, що немає сенсу витрачати власні кошти на купівлю землі. Значно краще реінвестувати їх в розвиток свого господарства.

Та й загалом велика кількість агровиробників, зокрема й основні гравці ринку, вже користуються послугами нашої компанії.

Після першої угоди, всі сумніви зникають. Тож запрошуємо до партнерства тих, хто ще не з нами!

З 1 липня 2021 року фізичні особи, що є громадянами України, змогли набути права на землі сільськогосподарського призначення. Чи можете ви коротко окреслити, що змінилося з моменту відкриття ринку землі й до сьогодні?

Перший час охочих продати було більше, ніж купити. Це закономірно, адже люди роками не могли реалізувати на ринку землю сільськогосподарського призначення. Згодом громадяни зрозуміли інвестиційну привабливість і почали купувати. Перші угоди були оформлені вже у вересні 2021 року.

Попит та пропозиція зростає кожного місяця, що своєю чергою збільшує вартість землі. В нас починає повноцінно функціонувати цей ринок. Хоча, за даними Мінагрополітики, продано за весь період лише 1% від усіх сільгоспземель.

Розкажіть про свій досвід: як змінювалися попит та пропозиція, як перший етап реформи вплинув на ціни, в яких регіонах цікавляться землею найбільше? Чи є у вас аналітика щодо ринку та головних процесів на ньому у ці роки?

Як я казав раніше, попит та пропозиція зростає кожного дня, і це штовхає ціну гектара вгору. Люди хочуть купувати під конкретний запит, тому виділити якийсь регіон я не можу, продається та купується все, знаєте, як кажуть: "На кожен товар є свій покупець".

Останнім часом дуже багато охочих купувати саме в центральній Україні. Аргументують люди це військовими ризиками. Аналізуючи ринок, можу сказати, що основними гравцями тут є фізичні особи. Ми очікуємо на момент, коли юридичні особи теж почнуть інвестувати саме в цей актив. І хоч зараз угоди є, це досі дуже малий відсоток.

З 1 січня 2024 року, крім фізичних осіб, право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення зможуть набувати і юридичні особи. Як ви вважаєте, чи готовий ринок до цього етапу?

Ринок готовий бачити великих гравців. Для розуміння можемо взяти за основу 2021 рік, коли декілька місяців велася підготовка та формувалося глобальне розуміння, як проводити угоди, надавалися розʼяснення з боку Міністерства юстиції для нотаріусів, вибудовувався чіткий механізм перевірки набувачів тощо. Цього разу все аналогічно – потрібен час.

Угоди з участю юридичних осіб вже проходять, але це дуже малий відсоток. Всім треба розуміти, що купувати землю та отримувати гарантований пасивний дохід краще, ніж тримати кошти на рахунках, віддавати їх під депозит чи ОВДП. Тому що вкладаєш гроші – отримуєш гроші, а їх купівельна спроможність за рік змінюється. Купуючи сільськогосподарську землю, можна купити обмежений ресурс на початковому етапі.

Хто виграє від другого етапу реформи землі?

Виграють абсолютно всі: починаючи з власників землі, які хочуть продати, до юридичних осіб, які можуть почати інвестувати в цей обʼєкт нерухомості. Також, звісно, є безліч переваг для держави, яка буде отримувати надходження до бюджету як від договорів купівлі-продажу, так і ПДФО та ВС, від подальшої оренди, оскільки всі, хто купує землю, хочуть отримувати оренду плату прозоро та законно – виключно в безготівковій формі та в повному обсязі.

Які можливості відкриються для великих компаній, холдингів? Якому бізнесу це може бути цікаво?

Агрохолдинги можуть почати купувати землю, яку орендують. Але з умовою, що кінцеві бенефіціари – громадяни України. Так, економічно це не зовсім доцільно для них. Тим паче, якщо основна мета покупки – збереження земельного банку. У цьому ми й допомагаємо нашим партнерам – взагалі без витрат. І земля залишається в оренді мінімум на 10 – 15 років.

Інша ж сторона медалі – це юридичні особи, які хочуть отримувати пасивний дохід від оренди, для них відкривається ринок з дохідністю кращою за всім звичні депозити, інвестиція в обмежений ресурс, а також в найменш ризикований актив.

Очевидно, що зміни вплинуть і на вартість землі, тож інвестувати у неї сьогодні – максимально вигідно. З іншого боку є фактор війни, який породжує нестабільність. Що б ви порадили тим, хто вагається, чи варто зараз купувати землю?

"Наше життя – це авантюра" і якщо дивитися з боку інвестицій в землю, то успіх буде не випадковий, а точний. Ризик, звісно, є, тому що, як ви й зауважили, присутній фактор війни. Утім, зараз ринок перебуває на початкових стадіях, продано за три роки лише 1% від усіх сільгоспземель України, а інвестувати на початку найвигідніше.

Можемо подивитись на досвід сусідніх європейських країн, де вартість гектара значно вища, а ринок там відкрився раніше. Наприклад, ще у 2004 році – в Польщі та у 2007 році в Чехії. Відповідно, зараз найкращий час, щоб інвестувати в українську землю. А наші інвестори, які хочуть максимально мінімізувати ризики, – купують землю в центральній частині України.

Що ви пропонуєте клієнтам, аби спростити процес купівлі-продажу земельних ділянок?

Ми маємо унікальний сервіс та роки досвіду в цій сфері, тому пропонуємо консультації, підбір та оцінку земельних ділянок. Важливо, що ми говоримо про всіх учасників процесу, адже наша ціль – захистити інтереси продавців, покупців та орендарів.

На практиці це має такий вигляд: ми готуємо всі угоди під ключ, проводимо необхідні перевірки, якщо виникають будь-які проблеми, – усуваємо їх, домовляємося про зручний час проведення угоди, а також можемо надати представника компанії безпосередньо для підписання угоди купівлі-продажу. Ця опція доступна як для продавця, так і покупця, інколи навіть для двох сторін.

Ризики при цьому відсутні, тому що розрахунок проводиться в безготівковій формі, та й нотаріуси реєструють угоди лише після підтвердження повної оплати.

Як ви забезпечуєте прозорість та справедливість угод зі землею?

Перемовини стосовно вартості земельних ділянок проходять декілька етапів, для встановлення справедливої вартості для обох сторін.

Згідно з вимогами чинного законодавства, угоди купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення відбуваються виключно в безготівковій формі, нотаріус реєструє право власності на покупця лише після повної оплати, тому така структура ведення угоди купівлі-продажу дозволяє прозоро купувати та продавати.

Що чекає ринок на наступних етапах? Як на нього вплине наша перемога? Поділіться, будь ласка, прогнозами.

Відбулося вже два етапи ринку землі в Україні, перший дав можливість продавати та купувати громадянам України землі сільськогосподарського призначення.

Попит та пропозиція постійно зростає, відповідно збільшується вартість землі.

З 2024 року юридичні особи також можуть купувати землю сільськогосподарського призначення, поки що проходить процес формування ринку для юридичних осіб, аналогічно, як і перші місяці для фізичних осіб у 2021 році.

Ми віримо в силу нашої армії, в перемогу нашої держави, в економічне зростання аграрного сектору. Відповідно, земля як актив буде зростати такими темпами, яких ми не очікуємо.

В перспективі має бути також третій етап ринку землі в Україні, в якому можуть дозволити купувати землю іноземним інвесторам, але зараз про це мова не йде, адже для цього повинен бути проведений всеукраїнський референдум.