Буму поки не буде: про іпотеку під 7% річних та хаос на ринку нерухомості

Джерело: Facebook

Наскільки програма "Доступна іпотека" досяжна

Банки разом з колегами з Уряду за підтримки НБУ тривалий час працювали над параметрами програми "Доступна іпотека", які сьогодні вже затверджені Урядом, – максимальна сума кредиту у 2 млн грн, граничний термін у 20 років і перший внесок у 15% річних. Звісно, програма більше допоможе тим, хто найбільше потребує житла. Тобто тим, для кого воно буде першим у житті.

Читайте також Дедоларизація, низькі ставки та онлайн-банкінг: 10 змін у фінансовому секторі у 2021 році

Тепер до матеріального питання. Які можуть бути витрати бюджету на компенсацію процентної ставки за цією програмою? Теоретично, якщо програма діятиме 5 років, і щомісяця видаватиметься по 400 млн грн (середньомісячні обсяги видачі у 2020 році, за нашими розрахунками, становили 300 млн грн), а щорічне зростання іпотечного портфелю становитиме 30%, то за 5 років (за поточного рівня ставок) бюджет витратить на компенсацію понад 5 млрд грн. Нагадаю, у бюджеті цього року на "5-7-9" загалом передбачено 2 млрд грн.

Сама ж програма "5-7-9", після її доопрацювання та розширення на можливість рефінансування вже існуючих кредитів, є більш ефективною.

Під час коронакризи програма стала підтримкою постраждалому від обмежень бізнесу: за інформацією фонду, 60% всіх кредитів було видано на перекредитування за нижчою ставкою, що цілком виправдано і зрозуміло. Майже 20% всіх кредитів за програмою (3,6 млрд грн) було видано на антикризові цілі або підтримку оборотного капіталу. Ще 20% (3,5 млрд грн) – це інвестиційні кредити або ж створення бізнесу. Тобто і початкова ідея всієї програми також частково реалізовується.

До теми Зміни в індексації пенсій та прожитковий мінімум: які загрози створив Кабмін

Світло в кінці тунелю: про іпотечну програму Уряду

Але все ж таки повернуся до іпотечного ринку та ринку нерухомості. Чи очікувати нам значного зростання іпотечних кредитів завдяки іпотечній програмі Уряду? Хоча останні місяці ми дійсно спостерігаємо і постійно говоримо про збільшення обсягів іпотечного кредитування, проте поки що – це "крапля у морі". В Україні співвідношення іпотеки до ВВП – це 0,7%. Не буду навіть порівнювати з розвиненими Францією, Німеччиною, чи Швецією, де цей показник понад 50% ВВП. Ми досі залишаємося позаду всіх наших сусідів.

За рахунок іпотеки в Україні сьогодні фінансується менше 5% угод з купівлі житла.

У чому ж причини?

По-перше, банки неохоче кредитують первинний ринок. Первинка – це менше 20% всіх іпотечних кредитів. Схеми фінансування на первинці є складними та заплутаними, сам ринок – украй непрозорим. Вимог до репутації та фінансової стійкості забудовників практично немає. Права інвесторів постійно порушуються (привіт "Еліті-центр", Войцеховському та "Аркаді"). Строки введення в експлуатацію будинків переносяться, а проекти заморожуються. До того ж, зволікання з реформою ДАБІ вже стало глобальною проблемою для ринку. Загалом системи контролю за будівництвом немає. Звісно це не може не впливати на пропозицію житла та введення його в експлуатацію.

По-друге, стягнення застав є довгим та неефективним. У квартирах можуть прописати малолітню дитину, обслуговування кредиту зупинити, і банк залишиться ні з чим. Досі продовжує діяти "іпотечний популізм" у вигляді мораторію на стягнення валютної іпотеки. Сподіваюся, що його останнє продовження до 21 квітня 2021 року стане дійсно останнім. Поки цей фактор також є стримуючим і відлякує банки від розгортання іпотечного кредитування.

Отже, дії держави з запуску спеціалізованих програм та компенсації ставок загалом є правильними та конструктивними. Проте ці кроки можуть розчинитися у морі правого хаосу та безладу, який оточує наш ринок нерухомості.

Зверніть увагу! Кінець свавіллю колекторів: що змінює законопроєкт, який ухвалила Рада

Про інструмент реалізації державних програм

Сьогодні, згідно рішення Уряду, працювати за програмою підтримки іпотечного кредитування буде Фонд розвитку підприємництва, який успішно працює з програмою "5-7-9%", він довів свою ефективність і спроможність реалізовувати подібні програми. От тут і виникає питання, наскільки нагальною була необхідність у створенні третього! фонду фінансування житла. До "Державної іпотечної установи" та "Агентства з рефінансування житлових кредитів" у 2020 році додався третій фонд – "Українська фінансова житлова компанія". А це все державні установи, які капіталізуються з бюджету… Можливо, є якась вища мета, наприклад, за кількістю державних іпотечних установ наздогнати кількість державних банків?