Керівниця з роботи з девелоперами в ЛУН Олена Унаньян розповіла для 24 Каналу, що якщо орієнтуватися на довоєнні показники, а це кількість угод чи обсяги будівництва, то ринок нерухомості їх ще не досяг.

Читайте також Квартири можуть подорожчати до 30%: які новобудови зростуть у ціні

Крім того, за словами пані Олени, некоректно говорити про первинний ринок як такий, що відновлюється. Річ у тім, що він стабілізується та адаптовується до нових умов, як-от внутрішня міграція, зміна попиту, безпекові ризики тощо.

Олена Унаньян,

керівниця з роботи з девелоперами в ЛУН

Сьогодні ринок працює в нових реаліях – із нижчими обсягами, більш обережним попитом і вибірковими рішеннями з боку покупців, але при цьому з поступовим відновленням активності. Тому коректніше говорити не про відновлення, а про новий етап розвитку.

Водночас якщо говорити про попит на первинному ринку, то за даними ЛУН, у 2023 – 2024 роках опитування девелоперів становило, що цей рівень становив близько 20% від довоєнного.

  • Тобто у 2023 році було продано близько 30 тисяч квартир,
  • А у 2024 трохи більше ніж 25 тисяч, що означає, що ринок дещо просів,
  • Водночас за відгуками девелоперів, 2025 рік виглядає сильнішим.

Втім насправді динаміка дуже нерівномірна: хтось говорить про +20 – 25% продажів, а хтось – навіть +40 – 50%, що часто пояснюється низькою базою попереднього року. Тобто попит відновлюється, але поки що нестабільно і дуже залежить від конкретного проєкту,
– додає Унаньян.

За даними ЛУН, у 2024 році девелопери вивели у продаж 224 житлові комплекси (без урахування котеджних містечок), що на 17% більше, ніж роком раніше.

Зауважте! Це все ще приблизно половина від рівня 2021 року, коли стартувало близько 430 житлових комплексів.

Олена Унаньян додає, що прямо зіставити динаміку запусків із динамікою попиту складно через відсутність точних даних.

Але важливо враховувати специфіку ринку: більшість проєктів фінансуються за рахунок покупців, тому девелопери рідко запускають нові ЖК без попиту,
– каже вона.

Тому зростання кількості нових проєктів – це водночас і сигнал про наявність попиту, і про поступове повернення впевненості девелоперів.

Наприклад, у Києві збільшення кількості стартів не означає пропорційно зростання попиту, але свідчить про його стабілізацію.

Водночас цей попит має і чітку регіональну концентрацію. Станом на грудень 2025 року, 44% усіх житлових комплексів у продажу зосереджені у Київському та Львівському регіонах – це два ключові центри попиту і пропозиції.

Попри це, ринок не обмежується лише цими регіонами:

  • Понад 100 ЖК у продажу є також в Одеській та Івано-Франківській областях,
  • Ще 79 – у Хмельницькій.

Загалом на первинному ринку спостерігається відчутне зростання ціни. Дані ЛУН свідчать, що у більшості міст України фіксується ріст, а особливо в західних регіонах.

Відтак на заході України на новобудови зросли щонайменше на третину у доларі. Лідером є Івано-Франківськ – там зростання склало близько 75%,
– зауважує пані Олена.

Серед причин такого зростання є внутрішня міграція: збільшення кількості людей у цих регіонах сформувало додатковий попит на житло, що, відповідно, вплинуло і на ціни.

Станом на 26 березня, йдеться на сайті ЛУН, середня вартість за метр квадратний на первинному ринку в низці областей складає:

  • У Львові ціна є найвищою – 62,3 тисячі гривень за метр квадратний (приріст за останній рік – 12%),
  • На другому місці у рейтингу за вартістю Ужгород – 50,4 тисячі гривень (+4%),
  • У Вінниці середня ціна складає 46,7 тисячі, а приріст +15%,
  • У Чернівцях – 45 тисяч гривень (+7%),
  • У Рівному дещо нижча вартість вже – 44,6 тисячі, але приріст аж +17%,
  • Луцьк також недалеко в рейтингу – 42 тисячі гривень (+15%),
  • Водночас Івано-Франківськ – 40,8 тисячі гривень (+14%),
  • Хмельницький та Тернопіль мають найнижчу середню вартість за метр квадратний – це 34,5 тисячі та 36 тисяч гривень відповідно, втім приріст за рік в цих містах поміж інших найвищий, а саме 23% та 20%.

Якщо ж говорити про найближче майбутнє, а це наступні 1 – 2 роки, розвиток ринку визначатиме ціла низка факторів, серед яких ключовою залишатиметься безпекова ситуація.

Ми вже бачимо, що будь-які позитивні зміни або навіть короткі періоди стабільності одразу впливають на поведінку покупців і девелоперів. Водночас попит існує навіть зараз – українці продовжують купувати житло,
– зауважує пані Олена.

Також крім безпеки, важливу роль відіграють: доступність іпотеки, зокрема "єОселі", економічна ситуація та купівельна спроможність.

Цікаво, що наразі частку програми "єОселя", за словами Унаньян, важко оцінити на первинному ринку, але попри це, загалом на ринку такі угоди можуть становити менш як 10%.

Водночас роль цієї програми є важливішою для окремих девелоперів. Тобто у компаній, які працюють із програмою, частка угод може сягати навіть 20 – 30% та більше.

  • Оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак для "День.LIVE" розповіла, що вартість квартир в новобудовах може зрости до 30%, але таке зростання може торкнутися не всіх об'єктів, а лише тих, які мають високу готовність та чіткі строки здачі.

  • Серед причин такого росту може бути дефіцит та тлі стабільного попиту. Крім того, подорожчання пояснюється й тим, що зростає вартість ремонту. Відтак витрати стосовно цього можуть складати до 50 – 70% від ціни квартири.

  • Загалом найбільший інтерес до зростання мають об'єкти без затримок будівницва. А ті проєкти, які з невизначеними строками, демонструють слабший попит та повільніше зростання цін.