Чому забудовники не завжди погоджуються на продаж квартири за ваучером?

На первинному ринку квартиру за житловим ваучером можна придбати лише у забудовника, який офіційно оформив спеціальне майнове право, пояснює волонтерська платформа "Поверни своє".

Дивіться також Новобудови в одному з регіонів України подорожчали на 11%: де ринок ожив найпомітніше

Якщо такого документа немає, угоду не проведуть навіть після бронювання житла та погодження вартості.

Спеціальне майнове право підтверджує, що майбутню квартиру внесли до Державного реєстру речових прав. Саме це дозволяє продавати житло у будинку, який ще перебуває на етапі будівництва.

Під час оформлення договору нотаріус перевіряє одразу кілька державних реєстрів. Він звіряє інформацію у Реєстрі пошкодженого майна та Державному реєстрі речових прав. Якщо забудовник не оформив необхідні документи або має юридичні проблеми з об'єктом, покупець отримає відмову в оформленні угоди.

Через це частина девелоперів не хоче працювати з покупцями, які мають житлові ваучери. Деякі компанії погоджуються продавати лише квартири у будинках, де вже завершили оформлення документів і відкрили всі необхідні реєстрації.

Проблеми найчастіше виникають саме у новобудовах, які ще будують. У таких ЖК покупці можуть дізнатися про труднощі з документами вже після вибору квартири та погодження покупки.

Коли придбати квартиру за сертифікат простіше?

Менше ризиків виникає під час купівлі готової квартири від забудовника. У такому випадку покупець оформлює стандартний договір купівлі-продажу нерухомості, а не інвестує у майбутній об'єкт.

Для оформлення важливо, щоб будинок уже ввели в експлуатацію та присвоїли йому поштову адресу. Саме тому власники житлових ваучерів часто звертають увагу на готові квартири, де ситуація з документами зрозуміліша.

Нотаріуси також перевіряють фінансовий стан забудовника та його судову історію. Питання можуть виникнути, якщо компанія проходить ліквідацію, має борги або судові спори щодо будівництва. У деяких випадках використання житлового ваучера блокують ще до підписання договору.

Окремо перевіряють і дозвільні документи на будівництво. Якщо забудовник працює з порушеннями або не має частини документів, покупець ризикує витратити час, але так і не оформити квартиру.

Що варто перевірити покупцю перед купівлею на первинці?

Експерти радять не чекати перевірки у нотаріуса, адже частину проблем можна помітити ще до внесення авансу за квартиру, розповіла експертка ринку нерухомості Ірина Луханіна у коментарі 24 Каналу.

Перед купівлею квартири варто перевірити:

  • чи має компанія дозвіл на будівництво;
  • чи є судові справи щодо ЖК;
  • чи не має забудовник проблем із боргами або ліквідацією;
  • який тип договору пропонують покупцю.

Якщо оформлення дозволу на будівництво перебуває "в процесі" або замість нього вам показують "повідомлення", краще не купувати таке житло. Ще один важливий фактор – ціна.

Це класичний гачок. Якщо на старті будівництва ціна на 30 – 40% нижча за аналогічні об'єкти, потрібно дуже уважно перевіряти документи. Іноді це демпінг, але часто – сигнал проблем. У шахрайських схемах завжди є одна спільна риса – покупця підштовхують платити швидко,
– зауважує Ірина Луханіна.

Які помилки в договорі можуть залишити без житла?

Підписання договору часто сприймають як формальність, але саме на цьому етапі з'являються ключові ризики угоди. Якщо покупець не перевіряє деталі, він може отримати взагалі інше житло або зіткнутися з додатковими витратами вже після оплати.

У документі мають бути чітко зафіксовані всі характеристики квартири. Важливо перевірити точну адресу, площу, планування та інші параметри, які сторони погодили перед купівлею. Розмиті формулювання дають продавцю простір змінювати умови, зокрема після проведення фінальних замірів у новобудові.