Але тут є чимало підводних каменів. Тому ми вирішили розпитати експертів про те, скільки можна заробити на інвестиціях у нерухомість, коли та куди краще вкладати власні кошти.
Читайте Скільки коштують квартири в найдорожчому районі Києва
Чи популярні зараз інвестиції у нерухомість
Роман Шепетько, інвестиційний аналітик ГІС "Увекон", розповів, що згідно з дослідженням, у 2020 році найбільш інвестиційно привабливими для вкладання коштів у первинний ринок житла були такі регіони: Вінницька область – у порівнянні з 2019 роком ціни на первинному ринку житла в доларовому еквіваленті зросли на 25,5%, Хмельницька область – на 14,9%, Закарпатська область – на 13,4%, Херсонська – на 12,9%, Донецька – на 12,6%, Волинська – на 12,6%, Черкаська – на 11%, Рівненська – на 10,8%, Миколаївська – на 10,5%.
Аналітики OLX Нерухомість зазначили, що попри пандемію впродовж ковідного 1,5 року цей ринок не просто відновився, а показав значний ріст: вторинний фонд подорожчав на 16,4%, будинки від 2011 року – на 16,7%. На 19% піднялася вартість житла в об'єктах, що будуються.
Щодо привабливості інвестицій на початковому етапі будівництва, у середньому, різниця між котлованом і готовим будинком може становити від 15% до 40%. Максимально вигідно інвестувати саме при купівлі квартири на етапі котловану чи в перший місяць старту продажів. Проте варто зважати, що на цей фактор впливає ще й висотність об'єкта, кількість квартир у будинку та темпи будівництва,
– уточнили аналітики платформи.
Українці активніше почали інвестувати у нерухомість / Фото Unsplash
Володимир Шалаєв, генеральний директор групи компаній "Увекон", пояснив, що наразі понад 60% всіх інвесторів, що купують житло, намагаються як мінімум зберегти свої кошти. З них понад 75% вкладають у первинний ринок житла: переважно на початкових стадіях будівництва, коли вартість квадратного метра на 15-20% менша за ціну співставної квартири на вторинному ринку (з урахуванням локації, року побудови будинку, планувань, розвиненої інфраструктури тощо).
З 2018 року по тепер з моменту вкладання коштів на первинному ринку до продажу прав на майбутню квартиру (за 3-4 місяці до введення об'єкту в експлуатацію), потенційний інвестор міг отримати від вкладеної суми прибуток у середньому на 30-35% у гривні (понад 20% у доларах),
– розказав Шалаєв.
Як обрати об'єкт для інвестицій
Для інвестицій можна обрати житло як на первинному, так і на вторинному ринку. Аналітики ОЛХ розповіли, що розглядаючи новобудову, перш за все, варто дивитися на локацію. Також потрібно впевнитися, що будівництво відповідає законодавству і перевірити всі доступні документи від забудовника. Якщо з документами все в порядку, під час вибору житла необхідно й такі важливі фактори, як:
- Інфраструктура. Незалежно від того, будете ви здавати чи продавати житло в майбутньому, на його ціну впливатиме наявність гарних транспортних розв'язок, паркінгів, садочків, шкіл, супермаркетів, спортмайданчиків тощо.
- Етап будівництва. Варто пам'ятати, що чим менше часу до його завершення, тим дорожчою буде ціна за квадратний метр.
- Поверх. Здебільшого верхні поверхи дорожчі, оскільки там більше світла і менше шуму з вулиці.
- Тип новобудови та планування оселі. Перші бувають панельними, монолітно-каркасними та цегляними. Планування ж – закритим, відкритим або ж частково закритим.
- Оздоблення у новобудові. Можна обрати квартиру з готовим ремонтом. Але потрібно розуміти ризики: об'єкт вам може не сподобатися і доведеться витрачати додаткові кошти на ремонт. Також є варіант чорнового оздоблення та зовсім без нього.
Обираючи нерухомість для інвестицій, важливо звертати увагу на її місцерозташування / Фото Unsplash
СЕО девелоперської компанії ENSO Раміль Мехтієв, розповів, що для інвестицій найкраще підходить первинна нерухомість. 1-2 кімнатні квартири у місцях з розвиненою інфраструктурою завжди матимуть попит і серед орендарів, і серед покупців. Великим плюсом є розташування поряд з великими парками, недалеко від торгових та розважальних центрів, з доступом до громадського транспорту. Таке житло простіше здавати в оренду, а за потреби можна вигідно продати.
Квартири великих розмірів та з кількістю кімнат 4 й більше – досить специфічний товар. Продати їх набагато складніше, а вигідно здати в оренду можна, якщо будинок розташований у центральній частині міста. Також варто подумати, якщо ви плануєте придбати для інвестиції котедж. Часто трапляється, що витрати на побудову й ремонт стають більшими, аніж дохід з продажу. Таку нерухомість краще купувати для особистого проживання,
– порекомендував фахівець.
Він додав, що найвигідніше купувати квартиру на так званій стадії "котловану". Це початок будівництва, коли компанія-девелопер тільки стартує продажі. З наближенням до моменту завершення будівництва нерухомість помітно додає в ціні й через рівень готовності може здорожчати на 30%.
За темою Які документи оформити під час купівлі квартири в новобудові
Сергій Свистюк, менеджер з управління проєктами енергосервісної компанії YASNO Efficiency, сертифікований енергоаудитор, додав, що розглядаючи для придбання той чи інший об'єкт нерухомості, необхідно враховувати не тільки ціну за квадратний метр, а ще й "ціну володіння", тобто скільки доведеться витратити коштів у процесі користування квартирою чи будинком. У першу чергу йдеться про комунальні витрати: на опалення, електроенергію, газ, гаряче та холодне водопостачання.
Зверніть увагу, чи є на багатоквартирному будинку клаптикове утеплення. Чим його більше – тим імовірніше, що мешканцям житла некомфортно, вони шукають способи "зробити тепліше" взимку та холодніше влітку. При цьому сусіди у такому будинку шкодять його стінам, оскільки клаптикове утеплення може призводити до появи плісняви та поступового руйнування стін на межах утепленої та неутепленої поверхонь фасаду,
– уточнив Свистюк.
Також варто поцікавитися у мешканців багатоповерхівки, чи є облік та чи автоматизована система опалення, коли вона реконструювалася, у тому числі чи утеплені труби опалення та гарячої води у підвалі та на технічному поверсі, якщо він є. Автоматизація індивідуального теплопункту дозволяє зменшити витрати на опалення на 20-40%. Різниця витрат на опалення в енергоефективній та неефективній будівлі може бути складати 20-50%, що є суттєвим в опалювальний період.
Важливо звертати увагу на енергоефективність будинку / Фото Unsplash
У приватному будинку також варто звертати увагу на те, який встановлений газовий котел – застарілий чи сучасний, чи, можливо, використовується біопаливний котел, чи утеплені підвал, горище, стіни, чи встановлені енергоощадні вікна та двері. Плюсом буде, якщо будинок опалюється за допомогою теплового насоса, ефективність якого можлива тільки в гарно утепленій будівлі. Наявність власної сонячної електростанції, що стають все популярнішими, може свідчити про більшу енергетичну незалежність будинку,
– пояснив експерт.
Скільки можна заробити на інвестуванні в нерухомість
Володимир Копоть, СЕО Monitor.Estate, зазначив, що зараз інвестування не таке цікаве, як було раніше. Причина – зростання цін на квартири, при цьому вартість оренди залишається незмінною. У першу чергу потрібно дивитися на ліквідність об'єкту, тобто, за скільки його можна буде продати впродовж 5-10 років.
Найдешевшу квартиру на первинному ринку Києва можна знайти за мільйон гривень / Фото Unsplash
Якщо купувати в новобудові, то є ризик недобудови, плюс потрібно буде робити ремонт у ній. Звісно, є варіанти, в яких забудовники пропонують квартири одразу з ремонтом. Проте для швидкої інвестиції, я б радив вторинний ринок. Чим дешевша квартира, тим більше вона зможе приносити коштів при оренді. При цьому вдвічі дорожча квартира збільшить повернення через оренду не удвічі більше, а лише на 30%,
– зазначив Володимир Копоть.
Раміль Мехтієв наголосив, що якщо купувати квартиру виключно під орендний бізнес, то отримання прибутку буде відкладено на довгий строк. Також треба враховувати витрати на ремонт, меблі, побутову техніку тощо. Про окупність тут можна говорити лише через 9-11 років після початку здачі. Тому це скоріше інструмент збереження коштів, аніж заробітку.
Продаж житла в плані примноження статків вигідніший. Вже за 2-3 роки будівництва і здачі об'єкта в експлуатацію вартість квартири досягає свого піку і в цей момент продати її можна у півтора раза дорожче, аніж було витрачено початково,
– уточнив експерт.
Якщо придбати квартиру на етапі будівництва, можна заробити від 50% до 70% на її перепродажі / Фото Unsplash
Високий поріг входу – найбільший мінус інвестування у нерухомість. Найдешевшу квартиру на первинному ринку столиці зараз можна знайти приблизно за 1 мільйон гривень й дорожче. Це буде маленька студія в будинку, який здається через кілька років і при цьому віддалений від великих транспортних розв'язок.
Богдан Серотюк, керуючий партнер та співвласник компанії InCo home, розповів, що якщо говорити про купівлю для подальшого перепродажу, то умовно ціна квартири на етапі початку будівництва і при здачі об'єкта в експлуатацію збільшиться на 40-50% – ось приблизний діапазон можливого заробітку. Якщо говорити про стартові витрати – діапазон цін найбільш популярних квартир у Києві на первинному ринку сьогодні – від 70 до 100 тисяч доларів.
Купівля нерухомості для перепродажу з прибутком, так званий фліппінг, вимагає покупки недооціненої нерухомості або на етапі будівництва. У цій стратегії більше ризиків, але й отримання прибутку швидше.
Водночас, за його словами, якщо вибрано отримання доходу від оренди, то тут "є свої очевидні плюси: пасивний дохід, податкові переваги, захист вкладень від інфляції, можливість використовувати нерухомість на свій розсуд".