Инвестировать в недвижимость в Украине: выгодно ли это и сколько можно заработать

Но здесь есть немало подводных камней. Поэтому мы решили расспросить экспертов о том, сколько можно заработать на инвестициях в недвижимость, когда и куда лучше вкладывать собственные средства.

Читайте Сколько стоят квартиры в самом дорогом районе Киева

Популярны ли сейчас инвестиции в недвижимость

Роман Шепетько, инвестиционный аналитик ГИС "Увекон", рассказал, что согласно исследованию, в 2020 году наиболее инвестиционно привлекательными для вложения средств в первичный рынок жилья были следующие регионы: Винницкая область – по сравнению с 2019 годом цены на первичном рынке жилья в долларовом эквиваленте выросли на 25,5%, Хмельницкая область – на 14,9%, Закарпатская область – на 13,4%, Херсонская – на 12,9%, Донецкая – на 12,6%, Волынская – на 12,6%, Черкасская – на 11%, Ровненская – на 10,8%, Николаевская – на 10,5%.

Аналитики OLX Недвижимость отметили, что несмотря на пандемию в течение ковидного 1,5 года этот рынок не просто восстановился, а показал значительный рост: вторичный фонд подорожал на 16,4%, дома с 2011 года – на 16,7%. На 19% поднялась стоимость жилья в объектах, что строятся.

По привлекательности инвестиций на начальном этапе строительства, в среднем, разница между котлованом и готовым домом может составлять от 15% до 40%. Максимально выгодно инвестировать именно при покупке квартиры на этапе котлована или в первый месяц старта продаж. Однако стоит учитывать, что на этот фактор влияет еще и высотность объекта, количество квартир в доме и темпы строительства– уточнили аналитики платформы.

Владимир Шалаев, генеральный директор группы компаний "Увекон", пояснил, что сейчас более 60% всех инвесторов, покупающих жилье, пытаются как минимум сохранить свои средства. Из них более 75% вкладывают в первичный рынок жилья: преимущественно на начальных стадиях строительства, когда стоимость квадратного метра на 15-20% меньше цены сопоставимой квартиры на вторичном рынке (с учетом локации, года постройки дома, планировок, развитой инфраструктуры и т.д.).

С 2018 года по теперь с момента вложения средств на первичном рынке к продаже прав на будущую квартиру (за 3-4 месяца до ввода объекта в эксплуатацию), потенциальный инвестор мог получить от вложенной суммы прибыль в среднем на 30-35% в гривне (более 20% в долларах)– рассказал Шалаев.

Как выбрать объект для инвестиций

Для инвестиций можно выбрать жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Аналитики ОЛХ рассказали, что рассматривая новостройку, прежде всего, стоит смотреть на локацию. Также нужно убедиться, что строительство соответствует законодательству и проверить все доступные документы от застройщика. Если с документами все в порядке, при выборе жилья необходимо обратить внимание и такие важные факторы, как:

• Инфраструктура. Независимо от того, будете ли вы сдавать или продавать жилье в будущем, на его цену будет влиять наличие хороших транспортных развязок, паркингов, садов, школ, супермаркетов, спортплощадок и др.
• Этап строительства. Стоит помнить, что чем меньше времени до его завершения, тем дороже будет цена за квадратный метр.
• Этаж. В основном верхние этажи дороже, поскольку там больше света и меньше шума с улицы.
• Тип новостройки и планировка дома. Первые бывают панельными, монолитно-каркасными и кирпичными. Планирование же – закрытым, открытым или частично закрытым.
• Отделка в новостройке. Можно выбрать квартиру с готовым ремонтом. Но нужно понимать риски: объект вам может не понравиться и придется тратить дополнительные средства на ремонт. Также есть вариант черновой отделки и вовсе без нее.

СЕО девелоперской компании ENSO Рамиль Мехтиев, рассказал, что для инвестиций лучше всего подходит первичная недвижимость. 1-2 комнатные квартиры в местах с развитой инфраструктурой всегда будут пользоваться спросом и среди арендаторов, и среди покупателей. Большим плюсом является расположение рядом с большими парками, недалеко от торговых и развлекательных центров, с доступом к общественному транспорту. Такое жилье проще сдавать в аренду, а при необходимости можно выгодно продать.

Квартиры больших размеров и с количеством комнат 4 и более – достаточно специфический товар. Продать их гораздо сложнее, а выгодно сдать в аренду можно, если дом расположен в центральной части города. Также стоит подумать, если вы планируете приобрести для инвестиции коттедж. Часто случается, что затраты на построение и ремонт становятся большими, чем доход с продажи. Такую недвижимость лучше покупать для личного проживания– порекомендовал специалист.

Он добавил, что выгоднее покупать квартиру на так называемой стадии "котлована". Это начало строительства, когда компания-девелопер только стартует продажи. С приближением к моменту завершения строительства недвижимость заметно прибавляет в цене и из-за уровня готовности может подорожать на 30%.

По теме Какие документы оформить при покупке квартиры в новостройке

Сергей Свистюк, менеджер по управлению проэктам энергосервисной компании YASNO Efficiency, сертифицированный энергоаудитор, добавил, что рассматривая покупку тот или иной объект недвижимости, необходимо учитывать не только цену за квадратный метр, а еще и "цену владения", то есть сколько придется потратить средств в процессе пользования квартирой или домом. В первую очередь речь идет о коммунальных расходах: на отопление, электроэнергию, газ, горячее и холодное водоснабжение.

Обратите внимание, есть ли на многоквартирном доме лоскутное утепление. Чем его больше – тем вероятнее, что жителям жилья некомфортно, они ищут способы "сделать теплее" зимой и холоднее летом. При этом соседи в таком доме вредят его стенам, поскольку лоскутное утепление может приводить к появлению плесени и постепенному разрушению стен на границах утепленной и неутепленной поверхностей фасада– уточнил Свистюк.

Также стоит поинтересоваться у жителей многоэтажки, есть ли учет и или автоматизированная система отопления, когда она реконструировалась, в том числе утеплены ли трубы отопления и горячей воды в подвале и на техническом этаже, если он есть. Автоматизация индивидуального теплопункта позволяет уменьшить расходы на отопление на 20-40%. Разница расходов на отопление в энергоэффективном и неэффективном здании может составлять 20-50%, что является существенным в отопительный период.

В частном доме также стоит обращать внимание на то, какой установлен газовый котел – устаревший или современный, или, возможно, используется биотопливный котел, утеплены ли подвал, чердак, стены, установлены ли энергосберегающие окна и двери. Плюсом будет, если дом отапливается с помощью теплового насоса, эффективность которого возможна только в хорошо утепленном здания. Наличие собственной солнечной электростанции, становятся все популярнее, может свидетельствовать о большей энергетической независимости дома– пояснил эксперт.

Сколько можно заработать на инвестировании в недвижимость

Владимир Копоть, СЕО Monitor.Estate, отметил, что сейчас инвестирование не так интересно, как было раньше. Причина – рост цен на квартиры, при этом стоимость аренды остается неизменной. В первую очередь нужно смотреть на ликвидность объекта, то есть, за сколько его можно будет продать в течение 5-10 лет.

Если покупать в новостройке, то есть риск недостроя, плюс нужно будет делать ремонт в ней. Конечно, есть варианты, в которых застройщики предлагают квартиры сразу с ремонтом. Однако для быстрой инвестиции, я бы советовал вторичный рынок. Чем дешевле квартира, тем больше она сможет приносить средств при аренде. При этом вдвое дороже квартира увеличит возвращения через аренду не вдвое больше, а только на 30%– отметил Владимир Копоть.

Рамиль Мехтиев отметил, что если покупать квартиру исключительно под арендный бизнес, то получение прибыли будет отложено на долгий срок. Также надо учитывать расходы на ремонт, мебель, бытовую технику и тому подобное. Об окупаемости здесь можно говорить только через 9-11 лет после начала сдачи. Поэтому это скорее инструмент сохранения средств, чем заработка.

Продажа жилья в плане приумножения состояния выгоднее. Уже через 2-3 года строительства и сдачи объекта в эксплуатацию стоимость квартиры достигает своего пика и в этот момент продать ее можно в полтора раза дороже, чем было потрачено изначально– уточнил эксперт.

Высокий порог входа – самый большой минус инвестирования в недвижимость. Самую дешевую квартиру на первичном рынке столицы сейчас можно найти примерно за 1 миллион гривен и дороже. Это будет маленькая студия в доме, который сдается через несколько лет и при этом удален от крупных транспортных развязок.

Богдан Серотюк, управляющий партнер и совладелец компании InCo home, рассказал, что если говорить о покупке для дальнейшей перепродажи, то условно цена квартиры на этапе начала строительства и при сдаче объекта в эксплуатацию увеличится на 40-50% – вот примерный диапазон возможного заработка. Если говорить о стартовых затратах – диапазон цен наиболее популярных квартир в Киеве на первичном рынке сегодня – от 70 до 100 тысяч долларов.

Покупка недвижимости для перепродажи с прибылью, так называемый флиппинг, требует покупки недооцененной недвижимости или на этапе строительства. В этой стратегии больше рисков, но и получение прибыли быстрее.

Однако, по его словам, если выбрано получение дохода от аренды, то "есть свои очевидные плюсы: пассивный доход, налоговые преимущества, защита вложений от инфляции, возможность использовать недвижимость по своему усмотрению".