До того ж ні орендар, ні орендодавець, які включені до цього процесу, практично не захищені. Про те, що не так з українським ринком оренди нерухомості та як можна виправити цю ситуацію – розповідає 24 канал.

Читайте За рік оренда житла в Україні зросла на 10%: порівняння цін в різних регіонах

Скільки коштує оренда у різних країнах Європи

Станом на 2021 рік, середня вартість оренди однокімнатної квартири в наближених до центру районах європейських столиць становила 925 доларів (24,5 тисячі гривень). Найдорожчою європейською столицею за даними на жовтень 2021 року виявився Лондон, де середня ціна оренди однокімнатної квартири склала 2 310 доларів (61,2 тисячі гривень). На другому місці – Дублін, де за місяць оренди потрібно було викласти 1952 долари (51,7 тисячі гривень), на третьому – Люксембург із середньою вартістю 1819 доларів (48,2 тисячі гривень).

Рейтинг столиць з найдешевшим житлом для оренди очолив Стамбул, де за місяць оренди однокімнатної квартири просили 231 долар (6,1 тисячі гривень). За ним – столиця Македонії Скоп'є з вартістю 285 доларів (7,5 тисячі гривень). Третє місце закріпилося за Сараєво – тут оренда обходилася 296 доларів (7,8 тисячі гривень).

Столиця України восени 2021 року посіла 23 місце у рейтингу з 37 міст. Житло у Києві віднесли до середнього цінового сегмента – орендні ставки в центрі стартували від 500 доларів (13,3 тисячі гривень у жовтні 2021 року). Орієнтовна вартість місячної оренди однокімнатної квартири – 620 доларів (16,2 тисячі гривень).

У Києві вартість середньої оренди квартири становить близько 9 тисяч гривень / Фото Unsplash

Якщо врахувати, що середня зарплатня в Україні, згідно з індексом Numbeo, знаходиться на рівні 464 доларів (13,3 тисячі гривень станом на 31 січня 2022 року), то можна зрозуміти, чому орендувати житло в нашій країні стає дедалі важче.

Згідно з даними Держстату, за місяць оренди в різних містах країни доведеться заплатити (гривень):

  • Київ – 8512,63;
  • Вінницька область – 3722,65;
  • Волинська область – 3420,61;
  • Дніпропетровська область – 3686,33;
  • Донецька область – 3109,73;
  • Житомирська область – 4109,51;
  • Закарпатська область – 4398,90;
  • Запорізька область – 2904,74;
  • Івано-Франківська область – 2618,59;
  • Київська область – 3882,70;
  • Кіровоградська область – 2805,23;
  • Луганська область – 2255,68;
  • Львівська область – 5191,27;
  • Миколаївська область – 3206,28;
  • Одеська область – 5198,45;
  • Полтавська область – 4094,32;
  • Рівненська область – 3925,13;
  • Сумська область – 2364,34;
  • Тернопільська область – 2972,29;
  • Харківська область – 4965,51;
  • Херсонська область – 2852,12;
  • Хмельницька область – 4201,98;
  • Черкаська область – 3808,83;
  • Чернівецька область – 3957,91;
  • Чернігівська область – 3363,44.

Хоча варто зазначити, що ціни на оренду нерухомості все ж вищі, ніж показує Держстат. Адже знайти в Києві квартиру за 8,5 тисяч гривень доволі важко. Швидше за все, це буде пошарпана однокімнатна, яка розташована максимально далеко від метро.

Виникає логічне питання, що ж робити з ринком оренди в Україні та як його врегулювати? Ми поспілкувалися з експертами, які розповіли про першочергові кроки, що допоможуть виправити ситуацію.

Чому ціни на оренду невпинно ростуть

Кристина Гордієнко, юристка Адвокатського бюро "Анастасії Гурської", зазначила, що за різними оцінками експертів, у середньому покупка нерухомості зросла на 18 – 20%, відповідно до цього зростає й ціна оренди.

Одним з головних факторів, на мою думку, який вплинув на зростання нерухомості в ціні майже на 20%, є так звані майбутні зміни до Податкового кодексу України щодо оподаткування будівельників первинного житла. У зв'язку з цим, забудовники підвищили ціни, своєю чергою ці зміни спричинили підвищення цін на вторинному ринку, як наслідок – ринку оренди,
– пояснила Гордієнко.

Вона додала, що другим чинником зростання цін на оренду варто назвати підвищення комунальних тарифів. Власники, які беруть повну плату за квартиру, включаючи всі платежі, об'єктивно розуміють, що тарифи зростають, відповідно й оренду потрібно підіймати.

Вартість оренди в Україні зростає / Фото Pixabay

Третій чинник, мабуть, – це міграційні процеси. Люди у пошуках нової роботи та нових заробітків намагаються переїжджати ближче до центру України, звідси з'являється попит на оренду житла. Четвертий фактор, звичайно ж, – це інфляційні процеси, економічна ситуація в країні й так далі,
– уточнила юристка.

Семен Яценко, адвокат, який практикує в галузі договірного права, зокрема оренди та купівлі-продажу нерухомості, пояснив, що в Україні ринок оренди нерухомості тісно пов'язаний із ринком її купівлі-продажу.

З урахуванням того, що ціни на нерухомість зростають, то ціни й на оренду також збільшуються. Дехто придбав житло саме для заробітку на оренді, тож зростання доходів для них саме по собі – бажана ціль.

Особливо враховуючи ту обставину, що здача нерухомості відбувається неофіційно, то виходить, що апетити орендодавців непомірні взагалі. Також для більшості орендодавців зміна курсу валют є підставою для перегляду орендних платежів,
– зауважив Яценко.

Ціни на оренду зростають також через ріст цін на покупку нерухомості / Фото Unsplash

Як врегулювати оренди ринок нерухомості в Україні

Семен Яценко уточнив, що в першу чергу потрібно перейти в правове поле – укладати офіційні договори. У такому випадку можна обмежити свавілля орендодавців. По-друге, потрібно брати участь у громадських рухах. Зокрема, нещодавно відбулася хода про захист прав орендарів житла.

По-третє, потрібно бути сильним перемовником. Якщо вас ставлять перед фактом, що завтра ви або виїжджаєте, або платите більше – то ви повинні вміти захищати свої інтереси. Або звернутися до адвоката, який допоможе знайти "козирі",
– порекомендував фахівець.

Він додав, що загалом цей ринок – врегульований. Хаотично, але правова база є і достатня. Ключові проблеми цього ринку – у небажанні сплачувати податки та думці орендодавців, що вони можуть робити все, що завгодно – навіть, зловживати правами та завдавати шкоду правам та інтересам орендаря.

Орендодавці підвищують вартість житла з низки причин / Фото Pixabay

Наразі договори оренди житла надають можливість прописатися у цьому житлі. Проте, у деяких населених пунктах це – де-факто неможливо. В Києві відсутній реєстр договорів оренди житла, який формально необхідний для автоматичної реєстрації в орендованому житлі. Виходить, що орендарі мають "пташині права",
– зазначив Яценко.

Він уточнив, що в деяких країнах здавати нерухомість можна виключно через посередника. Проте, експерт впевнений, що цей варіант не є доцільним для України. Наше законодавство достатнє, але краще б впровадити ефективний механізм його дотримання.

За темою В якій європейській столиці найнижча вартість оренди житла

Кристина Гордієнко вважає, що ринок оренди нерухомості в Україні потребує законодавчого врегулювання, оскільки такий сегмент є найбільш чутливим до різних економічних процесів.

Найбільш дієвим способом врегулювання ринку є ухвалення відповідного закону, але, знову ж таки, для початку потрібно вивести "тіньовий" ринок оренди житла в Україні та розробити правила його регулювання для того, щоб забезпечити максимальну легалізацію угод з найму житла,
– уточнила Гордієнко.

В Україні така норма в законі була б дуже доречною з огляду на те, що близько 80% ринку нерухомості перебуває в тіні.

В Україні комісію за оренду житла практично у всіх випадках платить орендар / Фото Unsplash

В Україні можна б було запровадити програму доступної оренди житла, наприклад, як в Португалії.

Програма прагне забезпечити задоволення житлових потреб сімей, доходи яких не дозволяють отримати доступ до ринку житла, що відповідає їхнім потребам. Ця міра спрямована на стимулювання пропозиції орендного житла за зниженими цінами, сприяючи більшій привабливості, безпеці та стабільності в секторі. Таку б програму в Україні можна було запровадити в рамках місцевих житлових програм, тим самим сприяючи розвитку громадської орендної пропозиції,
– зауважила Гордієнко.

Ще одним прикладом може бути ринок найму нерухомості в Канаді, який дуже врегульований. Це стосується самого договору оренди, який завжди захищає інтереси орендарів як слабкої сторони договору.

Подібна умова в українському законодавстві взяла б на контроль "божевільне зростання" цін на оренду.

Дуже цікавий факт, що в Україні комісію практично в усіх випадках платить орендар. У Канаді прийнято, що за послуги агентів платить сторона, що здає/продає, і, як правило, комісія ділиться між агентствами, в яких складаються агенти сторін, навпіл, – уточнила Гордієнка.

На її думку, подібна норма зменшила б навантаження на орендарів, адже, крім комісії рієлтора, в Україні завжди оплачується ще й заставна сума.

Скільки коштуватиме долар до 2024 року: дивіться відео