Чи будуть платити оренду за пай при його арешті?
Адвокат Віталій Сокуренко у коментарі 24 Каналу розповів, що сам факт накладення арешту на земельну ділянку не означає автоматичного припинення орендних відносин. Юридично це, як правило, обмеження розпорядження (а інколи – ще й користування), але не автоматичне припинення договору й не автоматичне звільнення орендаря від платежів.
Читайте також Як в Україні вносити зміни до договору оренди землі: пояснюють юристи
Тобто, за його словами, власник не може продати землю, подарувати її чи передати в заставу. Водночас право користування ділянкою зазвичай зберігається.
Віталій Сокуренко
Виняток можливий лише тоді, коли суд або слідчий суддя прямо заборонив користування земельною ділянкою. Така ситуація може виникати, наприклад, у межах кримінального провадження. Якщо орендар фактично позбавлений можливості обробляти землю через судову заборону, питання оплати вирішується індивідуально: або в судовому порядку, або з урахуванням умов договору щодо форс-мажору. Якщо арешт накладено в кримінальному провадженні, він може включати заборону користування, але це має бути прямо зазначено в ухвалі/постанові та підтверджено фактичними перешкодами.
Якщо ж арешт накладено через борги власника паю – це не припиняє дії договору і не знімає з орендаря фінансових зобов’язань. Орендна плата продовжує нараховуватись відповідно до умов договору. Змінитися може лише отримувач коштів.
Що відбувається у стандартних ситуаціях?
Юрист зазначає, що при стандартній ситуації, орендна плата продовжує перераховуватись безпосередньо власнику земельної ділянки, а за наявності постанови виконавчої служби: якщо арешт накладено також на доходи боржника, державний або приватний виконавець направляє орендарю відповідну вимогу. У такому разі кошти перераховуються на рахунок виконавчої служби для погашення заборгованості пайовика.
Якщо в судовій ухвалі або постанові виконавця прямо не зазначено заборону користування, орендар має право й надалі обробляти землю, а власник – отримувати орендну плату. Ключове питання завжди одне: чи справді орендар не міг користуватися ділянкою через обставини, за які він не відповідає.
Єдина реальна підстава для несплати – якщо ділянку в межах кримінального провадження вилучили або опечатали і фактично заборонили доступ до неї. Якщо користування землею стало неможливим, це може бути підставою для призупинення оплати. Але такий факт потрібно підтвердити документально,
– говорить Віталій Сокуренко.
При виникнені проблемних ситуацій щодо будь-яких земельних ділянок з подальшим питанням про сплату або не сплату орендних коштів потрібно діяти та залишатися в рамках закону.
Що робити в реальній ситуації?
Для орендарів, самостійне припинення нарахування або сплати орендної плати без належних правових підстав – це серйозний ризик. Системна несплата (особливо понад два роки) може бути кваліфікована як істотне порушення договору і призвести до його розірвання в судовому порядку. (стаття 32 Закону "Про оренду землі").
Адвокат зазначив для власників, що якщо вам повідомляють, що через арешт землі виплати неможливі, вимагайте документальне підтвердження – копію ухвали суду або постанови виконавця. Якщо в документі немає прямої заборони користування ділянкою чи окремої вказівки щодо виплат, відмова від оплати є неправомірною.
Останнім часом, в Україні почастішали випадки, коли законних власників ділянок раптово позбавляють права власності на землю за рішенням суду. Зазвичай прокурори оскаржують старі рішення про приватизацію, стверджуючи, що земля насправді належить або до заповідного лісового фонду або берегової лінії.
Низька орендна плата – не причина: коли можна розірвати договір оренди землі?
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін або за рішенням суду.
Орендодавець може односторонньо розірвати договір, якщо орендар затримує виплату орендної плати більш ніж на 3 місяці.