Експерти попереджають, що ринки нерухомості більшості європейських міст перегрілися під час карантину. У Нідерландах за останній рік ціни зросли на 15%, в Австрії – на 12%. У Німеччині ціни збільшились на 11%, а Великобританія додала 10%. Швеція продемонструвала річне зростання цін на понад 19%, при чому для будинків подорожчання склало 23%.

Цікаво Ціну на світло не піднімуть: чому українцям не варто радіти

За висновками аналітиків швейцарського банку UBS, Мюнхен, Франкфурт, Париж та Амстердам ризикують скоро зіштовхнутися із бульбашками на ринку житла, а ціни в Стокгольмі та Лондоні вони вже називають завищеними.

Такій ситуації сприяли політика масових виплат всім людям, що пішли у вимушені відпустки, а також низькі облікові ставки. Центробанки їх тримали на гранично допустимих рівнях, щоб якось допомогти бізнесам в період пандемії. Однак ці умови вплинули на іпотеки, і покупці масово почали торгуватися за об'єкти житлової нерухомості.

Ажіотажний попит відзначався й у Києві

Починаючи з другої половини 2020 року, покупці, які до цього займали вичікувальну позицію, вийшли на ринок нерухомості. Внаслідок цього Київ неодноразово впритул підходив до ТОП-10 міст світу за темпами зростання цін на нерухомість.

Це перша велика відмінність між ситуацією в Європі та Україні. У Берліні або Лондоні драйверами зростання стали вторинні квартири та будинки, пропозиція яких обмежена, а кількість не зростає. Умовно, декілька покупців приходили поторгуватися за таунхаус у центрі міста та починали збільшувати ціни, щоб перебити пропозиції один одного. Зважаючи на те, що джерело їх фінансів – іпотечні позики банків, вони могли досить вільно пропонувати більші суми. Звідси формується ефект бульбашки – люди збільшують ціни на обмежені ресурси з фіксованими кількостями, бо мають доступ до фінансів. Це чистий ринок продавця.

Важливо Між Байденом і Зеленським значна дистанція

В Україні ситуація була іншою

Тут драйвером зростання стала первинна нерухомість, пропозиція якої не обмежена лише збудованими та наявними об’єктами, а постійно зростає. Попри це покупці готові платити більше за квадратні метри. А компанії можуть активніше розпочинати нові будівництва, розуміючи, що на ринку існує частина незадоволеного попиту.

Саме тому говорити про бульбашки в українській ситуації поки зарано. У 2008 році на піку середня ціна квадратного метра перевищувала 3000 доларів у столиці, а квартири у нових комплексах, аналогічних сучасним ЖК рівня "комфорт", продавалися по 5 – 6 тисяч доларів після завершення будівництва. Ми ще дуже далеко від того рівня цін.

Однак існує декілька факторів, які можуть зламати тренд зростання, і змусити луснути ринок первинного житла. Зокрема, новий закон 5600, підтриманий Верховною Радою в першому читанні, запроваджує обов'язковий ПДВ при продажу квартири від інвестора до фінального покупця. Його ідея – нібито придушити спекулянтів, які купують квартири від забудовника, а потім наживаються на людях, продаючи квадратні метри значно дорожче. Щоб цього уникнути, урядовці запропонували платити ПДВ двічі. Спочатку його сплачує забудовник, коли продає квартиру інвестору. А потім інвестор, який через півтора-два роки нарешті реалізує житло фінальному покупцю.

Сьогодні від 20 до 50% продажів на різних етапах може приходитися на інвестиційний попит. Наприклад, інвестор може прийти в проєкт до котловану та викупити декілька квартир або навіть цілий поверх. Поруч із власними грошима девелопера, залучені кошти від інвесторів та приватних осіб – це єдине джерело фінансування для забудовників. Жодні банківські кредити під 20%+ річних не можуть зробити проєкт рентабельними. Вони використовуються забудовниками тільки у вигляді страховки, коли в критичній ситуації треба завершити комплекс, і мова йде про мінімізацію втрат та збереження бренду девелопера, а не заробіток.

Паралельно з інвесторами на перших стадіях квартири купують люди, які хочуть придбати житло для себе, але готові чекати півтора-два роки, а також взяти дещо вищі ризики. Однак більшість попиту для «покращення житлових умов» приходить в проєкт в останні пів року до здачі. Перед цим девелопер має вкласти 70-85% грошей, показати динаміку робіт та передфінальний стан будинку, і лише потім прийде основна частина кінцевих покупців.

Натомість введення другого ПДВ матиме декілька наслідків

У дорогому житлі "бізнес"-класу та вище, покупці скоріше погодяться переплатити 20% ПДВ, і отримають свої оселі. Такі проєкти будуть надалі розвиватися в столиці та декількох найбільших містах.

Житло "економ" та "комфорт" навпаки почне швидко скорочуватися: покупці не зможуть в один момент заплатити +20%, за умови, що в Україні 95%+ людей купують житло виключно на власні кошти. Розуміючи це, інвестори не стануть заходити в такі проєкти. Нарешті, передбачаючи проблеми із фінансуванням, девелопери навряд продовжать будувати комплекси "економ" та "комфорт", частка ринку яких в столиці досягає 75%, а в інших українських містах – доходить до 100%.

Радикальне скорочення пропозиції на ринку призведе до збільшення цін. У разі прийняття нового закону, вже через пів року середня ціна "комфорту", який залишиться на ринку, може досягти 3000 доларів за квадратний метр, при сильному скороченні загальних обсягів будівництва.

У разі прийняття другого ПДВ для інвесторів, середній рівень цін продовжить зростати – внаслідок переходу девелоперів в дорогий сегмент "бізнес" та "преміум", здорожчання комфорту та необхідності покривати власне додатковий податок. Натомість масовий покупець залишиться без можливості придбання нового житла