За какие инвестиционные позиции проголосовали нардепы и какой эффект будет иметь закон о земле – читайте в обзоре компании "Фридом Финанс Украина".
По теме: Рынок земли: инвестиционные возможности
Основные инвестиционные составляющие нового закона о земле
1. Землю сельхозназначения можно будет легально продавать только с 31 июля 2021 года (в отличие от ранее указанной даты – октябрь 2020 года).
2. С июня 2021 года отменяется действие моратория на продажу аграрной земли.
3. Покупать с/х земли смогут только резиденты Украины (граждане и юридические лица со 100% украинским капиталом, государство, территориальные общины).
4. Банки могут быть владельцами только в том случае, если земля досталась им под залог.
Это положение является довольно интересным, поскольку банки смогут увеличить свой земельный портфель, который может стать очень доходным. Однако такие участки финучреждения должны продать в течение двух лет после получения права собственности на земельных торгах.
5. Иностранцы смогут покупать украинскую землю только после референдума. Им запрещено покупать землю, которая расположена ближе 50 километров от государственной границы Украины, несмотря на результаты референдума.
6. К 1 января 2024 года покупать землю смогут только физические лица и из расчета не более 100 гектаров в одни руки. Затем лимит поднимут до 10 000 гектаров, а покупать землю смогут еще и юридические лица.
7. Не смогут покупать с 2023 украинскую землю:
- компании, владельцами которых являются граждане страны-агрессора – России, входящие в террористические организации;
- компании, которые находятся в собственности у иностранных государств, оффшоров или бенефициара, которых невозможно установить;
- юрлица из стран, которые не сотрудничают с Украиной в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем и компании под санкциями.
Интересно: Ритейл или доставка: во что инвестировать во время кризиса
8. Предусмотрено преимущественное право арендатора на покупку. Арендаторы, которые работают на земле и имеют право пользования не позднее чем с 2010 года, могут выкупить землю с рассрочкой до 10 лет по цене нормативной денежной оценки таких участков и без проведения земельных торгов. Право собственности покупатель получает после первого платежа. Арендатор имеет возможность передать преимущественное право на приобретение участка другому лицу, но об этом должен быть письменно уведомлен владелец.
9. Минимальная цена – не менее нормативной денежной оценки. Эта норма будет действовать до 1 января 2030 года, поэтому правильная нормативная оценка будет влиять на цену земли в будущем.
10. В первые два года будет действовать запрет на продажу государственной земли. Свободный оборот земли коснется только участков, принадлежащих пайщикам.
11. Расчет за покупку участков будет проходить только в безналичной форме.
Проще говоря, большого экономического эффекта от запуска рынка в таком формате экономика страны не получит, как мы уже отмечали. Несмотря на это, польза от закона есть – похоже, его готов принять МВФ.
Читайте также: IPO 2020. Инвестиционные возможности
Большой плюс и в том, что банки с середины 2021 года смогут начать кредитовать фермеров под залог земли. Да и сам факт снятия тотального моратория – позитивный сигнал.
Кроме того, предусмотрены шаги по созданию Фонда гарантирования кредитов для малых производителей, которые должны были улучшить доступ малых производителей к кредитованию, в том числе для покупки аграрной земли. Соответствующий законопроект был зарегистрирован в Верховной Раде в феврале, но вскоре его отозвали.
Открытие рынка земли в Украине / Flickr
Под вопросом – консолидация земли
Практики считают, что возможность передачи арендатором преимущественного права выкупа земли другим лицам может привести к появлению определенных схем концентрации земли.
Если холдинг не хочет выкупить пай, то такое преимущественное право будет передаваться (продаваться) спекулятивным инвесторам для последующей перепродажи. Вероятно, арендаторы будут иметь предварительные соглашения со спекулятивными инвесторами и станут фактическими продавцами паев,
– отмечает экономист Денис Низалов изданию "Экономическая правда".
Существует вероятность, что один человек сможет выкупить все земли в пределах одной ОТО и это может сделать общество зависимой от одной компании или лица.
Читайте также: Еврооблигации. Инструмент для сохранения средств во время паники
Напомним, что 27 марта Владимир Зеленский сообщил, что Украина договорилась с МВФ об увеличении программы до 10 млрд долларов. Президент отметил, что без получения помощи от международных партнеров стране грозит падение экономики и дефолт.
Условием предоставления помощи от МВФ является принятие закона о банках (так называемый "антиколомойський") и закона о земле. Сразу после выполнения требований МВФ Украина может получить первый быстрый транш в течение двух недель. Размер помощи составляет около 2 млрд долларов.
Заключение от "Фридом Финанс"
Ряд поправок к законопроекту о свободном обращении с/х земель привели к достаточно консервативному с инвестиционной позиции закону. Временные сроки, указанные в принятом законе, переносят возможность инвестирования в земельные участки аграрного назначения.
- С одной стороны, это является положительным, поскольку сегодняшнее время "коронавирусного кризиса" и спада экономики в 2020 году, все равно не позволит запустить рынок, который даст эффект, улучшит бизнес-составляющую и уплату налогов.
- С другой стороны – это риск того, что за этот период пройдут достаточно много «"хематозных" покупок или переоформлений земель, чтобы не попасть под нормы этого законопроекта.
Знать больше: Антирекорды влияния коронавируса и "карантина экономики"
С точки зрения частного инвестора, закон не даст ощутимого финансового результата, за исключением инвестиций в квалификационные венчурные фонды, которые четко понимают, как можно заработать на агробизнесе во времена глобального экономического кризиса. В то же время, если вы планируете стать небольшим фермером, то можно воспользоваться нормами этого закона и запустить малый или средний бизнес сельскохозяйственного назначения. Однако надо быть уверенным, что Фонд кредитования земель будет запущен и качественно выполнять свои обязанности.
Поэтому не паникуйте! Ведь земли останутся у населения, а физические лица смогут заработать на земельном активе.
Статью подготовил Степан Джус, инвестиционный аналитик "Фридом Финанс Украина"