Какие документы проверить, как узнать, порядочен ли продавец, как не стать жертвой аферистов и не потерять деньги – 24 каналу рассказали руководитель практики недвижимости АО "Бачинский и партнеры" Татьяна Кордияка и младший юрист Галина Калитовская.
Читайте также: Собственная квартира за 3 года: вся правда о рассрочке
На что обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке
Нужно проверить документы, подтверждающие право собственности на квартиру, сведения о владельце жилья, оплату коммунальных услуг. В любом случае следует осмотреть квартиру, сверить планирование с техническим паспортом.
В начале стороны договариваются об определенном авансе или задатоке и устанавливают срок, в течение которого должна состояться сделка. Передача аванса или задатка должна происходить только на основе предварительного договора, договора задатка и т.д., в котором будут четко прописаны договоренности сторон о сроке, стоимости, а также обязанности продавца сняться с регистрации места проживания до соглашения и тому подобное.
Обычно в случае, когда покупатель откажется от заключения основного договора, задаток ему не возвращается, а если передумал продавец – он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере.
Покупка жилья на вторичном рынке недвижимости в Украине // Фото: 24 канал
Какие документы должен предоставить продавец
Обязательно:
- правоустанавливающий документ на квартиру. Это может быть нотариально удостоверенный договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве собственности на квартиру и тому подобное. Все зависит от основания приобретения права собственности;
- выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности. Также это может быть информационная справка, регистрационное удостоверение (в зависимости от года приобретения, например в 2016 году выдавалась информационная справка без подписи и печати нотариуса, поэтому если Ваш продавец купил квартиру в 2016 году, у него будет такая справка)
- технический паспорт на квартиру, в котором можно увидеть, не осуществлялись ли незаконные перепланировки;
- экспертная оценка;
- согласие на продажу квартиры жены или мужа, если продавец состоит в браке. Обратить внимание нужно на то, что даже в случае развода имущество, которое было приобретено людьми во время брака, является их общим имуществом, поэтому согласие потребуется также. Для этого второй человек супружества должен прийти на сделку к нотариусу или сделать нотариально заверенное соглашение перед сделкой в другого нотариуса (если проживает в другом городе или стране).
- справка о зарегистрированных лицах. Идеально, чтобы в квартире на момент продажи никто не был зарегистрирован. Такую справку может выдавать ЖЭК или ОСМД, в зависимости от того, кто на данный момент является балансодержателем дома. В Киеве, к примеру, есть Реестр территориальной общины, нотариус перед сделкой обращается с запросом и получает выписку о зарегистрированных лицах. Во Львове такого, к сожалению, нет и по факту ОСМД может и не знать, есть ли зарегистрированные люди или нет.
Читайте также: Когда покупать квартиру: что сейчас с рынком недвижимости и к чему готовиться украинцам
Могут быть и дополнительные документы. Например, если информации о квартире нет в электронном реестре, нужно брать специальную справку в БТИ для подтверждения регистрации права собственности. Во Львове это распространенная практика, поскольку многие квартиры были приватизированы еще в 90-х годах, когда не существовало электронного реестра.
Все эти документы также потребует нотариус.
Какие документы необходимы для покупки квартиры на вторичном рынке
Что нужно проверять
►Информацию о владельце. Кроме проверки конкретной квартиры в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, следует проверить и владельца: нет ли у него наложенного запрета отчуждения имущества. Информация о нем проверяется в Едином реестре должников.
►Судовые дела. Их можно попробовать найти в Едином реестре судебных решений. Поисковым параметром следует взять точный адрес улицы и дома. Так можно найти судебные дела по квартире, о взыскании задолженности. Также владельца стоит проверить на официальном портале судебной власти (возможно, у него есть судебный спор с женой о разделе имущества или споры с предыдущими владельцами, что может быть рискованно для покупателя).
►Задолженности по оплате коммунальных платежей. Для этого продавец должен предоставить последние квитанции об осуществлении оплаты, с которыми можно сверить показания счетчиков. Также задолженность можно попробовать проверить в системе Приват24 еще перед предоставлением квитанций для понимания ситуации. Важно сверить оплаченный показатель с тем, что на счетчике. Бывали случаи, когда покупателей хотели обмануть на 4000-5000 гривен, скрывая актуальный показатель счетчика.
Читайте также: В Европе дорожает недвижимость: где и как изменились цены в 2018
Какие есть схемы купли-продажи жилья на вторичном рынке?
На вторичном рынке нет каких-то конкретных схем продажи, как при покупке квартиры в новостройке. Здесь главным является договор купли-продажи, который нужно обязательно заверять у нотариуса. Такой договор должны подписать две стороны: продавец и покупатель, или лицо по доверенности. Что касается такой доверенности, то лучшим вариантом будет встреча с владельцем лично, чтобы убедиться, что он действительно согласен продать жилье. Продажа на основании доверенности довольно рискованна если Вы лично никогда не видели продавца.
Договор купли-продажи обязательно необходимо заверить у нотариуса
Как оформить договор купли-продажи, чтобы не было сюрпризов
Что обязательно нужно указать в договоре:
● Для покупателя дополнительными гарантиями является положение о том, что в квартире никто не зарегистрирован, никаких перепланировок не происходило, задолженности по коммуналке нет, нет скрытых недостатков или дефектов и тому подобное. Если продавец будет против какого-либо из таких положений, то нужно задуматься, действительно ли все так, как Вам рассказывают. Также должен быть предусмотрен срок освобождения квартиры от вещей владельца и его выселения, перечень имущества, которое остается (если есть).
● Юристы рекомендуют не указывать в договоре меньшую стоимость квартиры для оптимизации налогов, а указывать только реальную цену продажи, поскольку если в будущем возникнут какие-то недоразумения или появятся основания для признания договора недействительным, фактическая сумма, которую Вы действительно оплатите, нигде не фигурирует, и Вы можете рассчитывать на возврат только той суммы, которая указана в договоре.
Читайте также: Покупка недвижимости: проверяем надежность застройщика
● Если расчет происходит в момент подписания договора, нужно отметить о проведении полного расчета и отсутствии у продавца претензий к покупателю.
Как происходят расчеты на вторичном рынке
Между физическими лицами используется как наличные, так и безналичный расчет. При безналичном расчете средства перечисляются на счет продавца, указанный в договоре. Сейчас банки должны проверять источник происхождения средств во всех клиентов, которые хотят провести операции на сумму свыше 150 тысяч гривен, поэтому покупателю нужно будет предоставить подтверждение происхождения средств.
На практике продолжает использоваться наличный расчет. Несмотря на законодательный запрет расчетов между физическими лицами наличными на сумму более 150 тысяч гривен в день, для физических лиц не установлена ответственность за нарушение, а нотариус не обязан проверить, рассчитались ли стороны. Также в договоре обычно пишут, что расчет состоялся в день заключения договора.
Расчеты за покупку недвижимости на вторичном рынке происходят преимущественно наличными
Другие особенности и что должно настораживать
Сразу должно настораживать, если было несколько перепродаж квартиры подряд, если она буквально недавно была унаследована. Это может свидетельствовать о риске предъявления претензий третьими лицами.
Читайте также: Вторичный рынок недвижимости Украины: где и как менялись цены в 2018 – инфографика по городам
Многие считают, что все это должен проверить нотариус, хотя это не совсем так. Нотариус проверяет право собственности, необходимые документы, аресты владельца, но он не обязан проверять судебные дела, задолженности за коммунальные услуги, предыдущих владельцев. Это покупателю нужно сделать самостоятельно или привлечь юриста.