Рынок недвижимости, как и все другие отрасли в Украине, переживает не легкий период от начала полномасштабного вторжения. 24 Канал пообщался с экспертами, чтобы выяснить, выгодно ли сейчас вкладывать средства и инвестировать в недвижимость и, какая ситуация с арендой жилья в разных регионах Украины.
Мнения экспертов относительно текущей ситуации на рынке разделились. Поэтому один считает, что отрасль до сих пор не вернулась на довоенные результаты, хотя и более-менее стабилизировалась, а другой – что на рынке заметен определенный застой.
Вторичка или первичка: какой рынок выгоднее
В комментарии 24 Каналу эксперт по недвижимости Юрий Пита рассказал, что сейчас рынок стабилизировался. Наблюдается рост количества сделок, а недвижимость остается достаточно стабильным и понятным способом инвестирования.
Читайте также Второй этап открытия рынка земли в действии: принесет ли это больше пользы бизнесу
Также наблюдается активность аренды в большинстве регионов Украины. Под аренду вторичный рынок интереснее – приобрел и сразу получишь стабильный доход. Первичный рынок остается интересным для инвесторов, которые покупают дешевле с целью через определенный промежуток времени продать дороже. Такой покупатель также начал возвращаться на рынок.
Таким образом эксперт объясняет, что вторичный рынок – это "длинные" деньги, а первичный – "быстрые", но рисков больше.
В то же время, по словам эксперта по недвижимости Владимира Семенцова, если смотреть на жилую недвижимость, то это больше о решении жилищных вопросов, чем об инвестициях.
Выбор чему отдать предпочтение покупке недвижимости на первичном или вторичном рынке переходит в плоскость других аргументов, чем доходность. Вообще я считаю, что сегодня покупка жилой недвижимости – это не об инвестициях в классическом формате.
В то же время есть другие типы недвижимости, которые можно рассматривать как инвестицию:
- сервисные апартаменты,
- торговая недвижимость,
- логистика и офисы.
Как отмечает Семенцов, это все то, что является коммерческой недвижимостью. Кроме того, стоит смотреть на регион инвестирования и прогнозы развития.
Сейчас очень популярный формат инвестиций – покупка апартаментов на западе нашей страны, но нужно понимать что это ситуативный тренд и за несколько лет он может кардинально измениться, а доходность, которую обещают сегодня, впоследствии окажется совсем другой,
– добавляет собеседник.
Вернулся ли рынок на довоенный уровень
На довоенный уровень в большинстве регионов рынок еще не вернулся. Об этом говорит эксперт Юрий Пита.
2023 год гораздо активнее по отношению к 2022 году, ведь цены показали динамику к росту. Если учитывать изменение курса гривны к валютам, то цены в гривне выросли, а в валюте снизились,
– говорит господин Юрий.
Эксперт по недвижимости Семенцов считает, что первичный рынок жилья имеет признаки стагнации – спрос на новостройки остается низким и ограниченным объектами с высоким уровнем готовности.
Также спрос преимущественно сконцентрирован в западных областях и Киеве из-за "статуса" наиболее защищенных от вражеских обстрелов. Отсюда и более ощутимый спрос, чем в остальных регионах страны.
В условиях экономической стабильности стоимость квадратного метра будет расти точечно и преимущественно в объектах с высокой степенью готовности, будет наблюдаться отрицательное соотношение старта новых объектов с количеством запланированных к сдаче в эксплуатацию – на уровне 10 – 15%,
– прогнозирует Семенцов.
Чего еще ждать от рынка недвижимости в ближайшее время
- Главные изменения в стоимости жилья для покупателей будут наблюдаться в объектах с динамичным и непрерывным строительством на высоких стадиях готовности.
- Семенцов также добавляет, что на 2024 год в таких ЖК уже запланирован рост стоимости квадратного метра в среднем на 10 – 15% в гривневом эквиваленте, однако такие ценовые изменения связаны больше с коммерческой стратегией и переходом на новый этап строительства, а не из-за повышенного спроса.
- Отсутствие достаточного количества покупателей из-за неуверенности в "завтрашнем дне" и общий низкий уровень доходов граждан являются главными сдерживающими факторами для глобального роста цен,
- В среднем по рынку увеличение цен может не превысить 3 – 5%, что будет в 2 – 2,5 раза меньше прогнозируемых темпов инфляции. Ожидается, что в 2024 году инфляция в Украине составит 9,7%.
Жилье для украинцев, которые потеряли дом
По статистике от ЛУН, рынок недвижимости в продажах стабильный последние несколько месяцев. Цены в январе колеблются в разрезе не более 1%.
- Согласно программе "еВосстановление", украинцы смогли начать ремонты в разрушенных домах. В первый месяц программы было потрачено один миллиард гривен.
Что предусматривает "еВосстановление"
Это программа государственной помощи на восстановление поврежденного жилья. С 10 мая 2023 года каждый украинец, чье жилье повреждено или разрушено из-за полномасштабного вторжения России в Украину, может получить материальную компенсацию.
- Относительно ипотечной государственной программы "еОселя", то с начала работы кредиты на жилье оформили 6 916 украинцев на сумму более 10,4 миллиарда гривен. Среди всех, кто чаще всего оформлял кредит по программе – военнослужащие ВСУ по контракту.
Что такое "еОселя"
Это новая программа доступного кредитования жилья. Она доступна для таких категорий украинцев, как военнослужащие по контракту, медицинские и педагогические работники, а также научные и научно-педагогические работники.По словам Юрия Питы, "еОселя" экономически выгодная программа с достаточно комфортными процентными ставками по кредиту.
Плюс эта программа выполняет определенную социальную функцию и направлена на обеспечение жильем бюджетников,
– говорит эксперт.
Владимир Семенцов говорит, что сейчас количество квартир, приобретенных по программе "еОселя" в ЖК на стадии строительства, не превышает 1%. При этом большинство квартир покупается в объектах классов "комфорт+" и "бизнес".
Для более-менее ощутимого влияния государственной ипотеки на первичный рынок эта цифра должна вырасти хотя бы до 25 – 30% от выданных кредитов – до 200 – 250 ипотек ежемесячно. Кроме того, важным фактором может стать существенное расширение программы на более широкую общественность,
– объясняет он.
Но Семенцов в то же время разделяет мнение Юрия Питы о том, что программа на сегодня является хорошим вариантом решения проблем с жильем для тех, кто не может себе позволить купить жилье с рассрочкой, или с полной оплатой.
Цены на вторичном рынке
- Киев
С начала 2024 года стоимость 1-комнатной квартиры на вторичке в Киеве немного упала. В декабре 2023 года средняя цена по всем объявлениям составляла около 67 тысяч долларов, а уже в январе 2024 года опустилась до 60,5 тысяч долларов.
Относительно цен в объявлениях проданных квартир, то она составляла в январе 45,5 тысячи долларов. В то время как в декабре составляла 49,5 тысячи долларов.
- Львов
В то же время средняя стоимость 1-комнатной квартиры на вторичке во Львове колеблется, по состоянию на январь 2024 года, от 54 тысяч долларов до 65 тысяч долларов. Местами цены на жилье даже больше, чем в столице.
- Ужгород
После Львова дешевле купить 1-комнатную квартиру в Ужгороде. Она обойдется в среднем в около 53 тысячи долларов. Впрочем, информация о стоимости в разных районах города отсутствует.
Относительно 2-комнатной, то стоимость будет около 79,2 тысяч долларов. А 3-комнатная – 85 тысяч долларов.
- Одесса
Для одесситов в январе средняя цена 1-комнатной квартиры на вторичке составляла от 28 тысяч долларов до 52 тысяч долларов.
- Днепр
Купить 1-комнатную квартиру в Днепре придется в пределах от 22 тысяч до 48 тысяч долларов. Это дешевле, чем в Киеве, Львове, Ужгороде и даже Одессе.
Какова ситуация на первичном рынке
На первичном рынке стоимость квартир самая существенная в Киеве и Львове. Средняя цена в обоих городах колеблется в пределах почти 50 тысяч гривен за метр квадратный.
Где в Украине выгодно арендовать жилье
- Средняя стоимость аренды в Киеве по состоянию на январь составляла 12 – 12,5 тысячи гривен. Речь идет об 1-комнатной квартире. Интересно, что за аналогичный период прошлого года цена составляла от 8 до 10 тысяч гривен.
- Во Львове аренда жилья выше, чем в столице. Средняя стоимость составляет от 15 до 16 тысяч гривен за 1-комнатную квартиру.
- Одесситы в среднем платить аренду в январе 2024 года где-то на уровне 5,5 – 7 тысяч гривен. Эта стоимость почти не изменилась по сравнению с годом позже.