Архів
Курси валют
Погода
12°C
18°C 7°C
  • вівторок
    22°C 11°C
  • середа
    25°C 12°C
  • четвер
    27°C 13°C
youtube @24
Loading...
google @24
RSS СТРІЧКА
Загальний RSS

Топ новини

Відео новини

Як ефективно змінювати міста і села: українські генплани і їхня безсилість

Генплани по-українськи працюють не ефективно
Генплани по-українськи працюють не ефективно / 24 Канал

Що таке генеральний план населеного пункту? Як часто його можна і потрібно коригувати для забезпечення розвитку громади? Ми не часто задаємо собі такі питання. Між тим, все це змінює наше життя щодня. Ось ми йдемо звичним маршрутом на роботу. Привітна дівчина з кіоску-кав’ярні наливає нам каву. Чекайте, ще вчора його тут не було! А ось поруч з офісом в занедбаному сквері вже "росте" житло.

Поява таких об’єктів – результат просторового планування. Коли ж на старому місці будується щось якісно нове, коли змінюється функція території, найчастіше йдеться про коригування головного містобудівного документа, генерального плану.

Здавалось би, залучення фінансування для масштабного будівництва, його реалізація і пошук майбутніх мешканців багатоповерхівок мають бути процесами, складнішими за паперову роботу. Але процедура внесення змін до генерального плану населеного пункту пов’язана з класичною хворобою українського законодавства – мораторієм.

Змінити не можна заборонити

Частина дев’ята статті 17 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачає, що зміни до генерального плану населеного пункту можуть вноситися не частіше, ніж один раз на п'ять років. Це наче і не так страшно, утім, якщо документ "свіжий", або якщо зміни вносились два-три роки тому, то, скоріше за все, інвестор не захоче чекати, не погодиться на альтернативні шляхи сумнівної законності і поверне свій погляд на інший населений пункт, який має містобудівну документацію, що відображає його інвестиційні інтереси.

Генеральний план міста Суми був затверджений у 2012 році і передбачав порівняно невелику за площею зону для розміщення індивідуальної житлової забудови. Після початку АТО виник дуже великий попит на виділення земельних ділянок для індивідуального будівництва учасникам АТО, але генеральний план (який був затверджений нещодавно) не прогнозував такого попиту. Всіх бажаючих забезпечити земельними ділянками було неможливо,
– розповів головний архітектор Сумської області Олег Кривцов.

Вносити зміни в генплан один раз на п'ять років – це мало чи багато, корисно для міста або шкідливо? Як би вплинуло на життя громад скасування такого обмеження? І чому саме п’ять років, а не три або сім?

Коли генеральний план – не генеральний

Зазвичай такі заборони вводяться для того, щоб певний час зберігати статус-кво, утриматися від вчинків чиновників, які зруйнують затверджений план дій. Але, на жаль, в даному випадку на практиці стаття 17 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" не досягає своєї мети.

Генеральний план – це документ, в який закладена стратегія розвитку населеного пункту на майбутнє. В ідеалі він має розроблятися групою експертів різного спрямування, з врахуванням демографічної ситуації та перспективних потреб громади. Звичайно, ніхто не знає потреб громади краще за неї саму, тому проект генплану проходить громадські слухання за участі бізнесу і громадських організацій.

Саме на цьому етапі народжуються перші і головні проблеми документа. Тут справа навіть не у сумнівах в професійності розробника генерального плану. Якщо задатися питанням, скільки генпланів розробляється, виходячи з реальних потреб громади та перспектив розвитку населених пунктів, а не окремих бізнес-інтересів, скільки головних архітекторів міст, сіл та селищ в першу чергу є фахівцями, а вже потім – політиками, коли громадські слухання проводяться реально, а коли "для галочки", і чи знають мешканці особливості містобудівних процесів, то доведеться констатувати, що якість генеральних планів населених пунктів далека від очікувань законодавця. Питання полягає ще і в тому, як провести ефективний суспільний діалог. Тому, природно, часто виникає потреба коригувати генплан раніше, ніж через п’ять років після його затвердження.

Сюди ж треба додати той факт, що міська влада не завжди може прогнозувати інтерес інвестора у забудові окремих територій або передбачити тенденції розвитку промисловості та технологій. Так, за даними Міністерства економічного розвитку і торгівлі, протягом останніх чотирьох років в Україні з’явився 31 індустріальний (промисловий) парк, а з 2011 року розпочався інтенсивний розвиток альтернативної енергетики – бум створення сонячних електростанцій. Чи могли це знати розробники генеральних планів на початку десятиріччя? Разом із тим, саме такі підприємства стають містоутворюючими та приносять неабияку користь громаді.

Як керманичі міста інвесторів відбирають

Отже, що відбувається на практиці, якщо інвестиційна пропозиція потрапляє на стіл очільників.

Варіант перший – нічого. Якщо функціональне призначення обраної інвестором території треба змінювати, а п’ятирічний строк для коригування генплану ще не пройшов, такий інвестор імовірно отримає відмову з посиланням на абзац перший частини дев’ятої статті 17 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Варіант другий – "ідіть по кабінетах". Якщо місцеві чиновники дочитали до кінця частину дев’ятої статті 17 зазначеного закону, то вони підкажуть інвестору, що питання про дострокове внесення змін до генерального плану населеного пункту може порушуватися за результатами містобудівного моніторингу перед відповідною сільською, селищною, міською радою відповідною місцевою державною адміністрацією. Насправді таким механізмом користуються в Україні досить часто, але все ж слід визнати, що це не панацея. Для інвестора це означає, що, по-перше, процедура оновлення генерального плану подовжиться на кілька додаткових місяців, а, по-друге, що треба домовлятися про будівництво ще щонайменше в одному кабінеті.

Варіант третій: "Закон? Ні, не чули". Земельна реформа, яка триває в нашій державі вже понад 20 років, навчила українців, що треба робити з мораторіями, якщо вони заважають намірам. Потрібно знайти спосіб обходити мораторій. Для обмеження на внесення змін до генерального плану не частіше, ніж раз на п’ять років, таким обходом є розроблення детального плану території.

Детальний план поспішає на допомогу

Розроблення детального плану території (ДПТ) – цілком нормальний процес, цей документ має уточнювати положення генерального плану населеного пункту та визначає розвиток певної частини території. Але з іншого боку, ДПТ є нижчим за ієрархією містобудівним документом, він повинен відповідати генеральному плану. Коли ж за генпланом певна територія відноситься до земель промисловості чи рекреації, а ми детальним планом "уточнюємо", що відтепер це будуть землі багатоквартирної житлової забудови, то в такому випадку ДПТ суперечитиме положенням генерального плану та вимогам законодавства. А отже, інвестор не може бути певен, що такий ДПТ не скасують в судовому порядку, а заплановане ним будівництво буде сумнівним для потенційних покупців і орендарів.

Схожим шляхом довелось піти і сумській владі після появи великої кількості учасників АТО, які претендували на отримання земельних ділянок під садибну забудову в Сумах. За словами Олега Кривцова, у місті виникла соціальна напруга. Для того, щоб її зняти, міська влада замовила розробку детального плану території під розміщення індивідуальної житлової забудови на території, яка згідно з генеральним планом була передбачена для багатоквартирної житлової забудови.

Погане регулювання

Про негативні наслідки чинної редакції статті 17 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" говорять і експерти.

Поточні правила гальмують розвиток міст. Життя динамічне, тому потреба в оновленні генпланів виникає, але через обмеження в п’ять років всі зміни йдуть через ДПТ в ручному, непрофесійному, імітаційному режимі. За таких умов на рівні генплану немає об’єктивного обліку змін ринкових умов міста,
– переконаний головний інженер Українського зонального науково-дослідного і проектного інституту по цивільному будівництву Володимир Брунько.

Тож на практиці обмеження на оновлення генеральних планів не виконує свою функцію.

Зацікавлені особи або відмовляються від своїх намірів, або обирають альтернативний, м’яко кажучи, не дуже законний шлях втілення інвестиційних проектів. Це підтверджує, що обмеження, навпаки, в чомусь шкодять, знецінюючи роль містобудівних документів та порушуючи вимоги закону.

Справедливо буде зазначити, що описаний апокаліптичний сценарій притаманний, звичайно, не всім населеним пунктам. Експерти BRDO в рамках проекту "Відкрите просторове планування" на порталі PMAP збирають генеральні плани українських міст, сіл та селищ та аналізують інформацію про їх актуальність. Так, за даними PMAP, лише 3% сіл розробили нові генплани за останні 5 років. Більшість невеликих населених пунктів користуються документацію, яка розроблена у 70-80 роках, періодично її актуалізуючи. Це пов’язано і з відсутністю великого попиту на нові містобудівні документи, і з їх вартістю.

У той же час, ця статистика підтверджує й те, що відміна обмеження на оновлення генпланів не призведе до масової вседозволеності місцевої влади, оскільки попит на їх коригування у більшості населених пунктів виникає далеко не щодня.

Фахівці підкреслюють ще одну проблему – надмірну деталізацію положень генеральних планів.

Проблема не в п’яти роках. У нас прийнято розробляти генеральні плани настільки детально, що вони практично не відрізняються від ДПТ. Саме тому всі тільки й думають про те, як обійти положення генерального плану, замість того, щоб думати про те, як удосконалити ДПТ. Генеральний план всього лише повинен задавати граничну чисельність населення, лінії регулювання забудови, вулиць і доріг,
– розповів CEO компанії Inger-Grad, засновник Школи професійного девелопменту UrbanLand Ігор Райков.

Там, де є режимні об'єкти – варто встановлювати жорстку функцію кварталу, там де немає – гнучку, на вибір, під потреби бізнесу і громади. Вся інша (масштабна) робота повинна проводитися детальними планом. А у нас зараз ДПТ – це всього лише "ув'язка" якогось одного конкретного або декількох об'єктів в існуючий генплан, тільки з метою скоріше отримати містобудівні умови і обмеження та декларацію на початок виконання будівельних робіт, зауважив Райков.

Як вирішувати питання

Експерти BRDO готові ініціювати внесення змін до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" на рівні парламенту та долучитися до цього процесу, відзначила керівник сектору "Будівництво" Офісу ефективного регулювання BRDO Олена Шуляк.

Ми готові розпочати широкий діалог з професійною громадськістю, вислухати всі "за" і "проти" зняття обмежень для органів місцевого самоврядування. Спілкуючись з місцевими архітекторами та фахівцями з просторового планування, я нерідко чую нарікання на статтю 17 Закону. Зараз, коли поступово починає оновлюватися містобудівне та земельне законодавство, питання частоти коригування генеральних планів є дуже своєчасним. Але генплан є ключовим документом міста, тому важливо віднайти баланс між тотальною зарегульованістю і абсолютною свободою чиновників,
– пояснила експерт.

Останніми роками все частіше виникає потреба вносити зміни до планувальної документації населених пунктів: у громадян зростає попит на приватизацію земельних ділянок, бізнес зацікавлений у новому будівництві, у молоді з’являється інтерес до появи нових громадських просторів. Чималу задачу перед архітекторами ставить і реформування ключових сфер суспільного життя.

Медична реформа є однією з основних, яка передбачає створення оновленої мережі медичних закладів шляхом будівництва нових амбулаторій, які мають розташовуватись у певних населених пунктах. Але реалізація цієї реформи гальмується через те, що у існуючих генеральних планах цих населених пунктів не завжди передбачено розміщення відповідних медичних закладів, адже розроблені вони були ще до проведення реформи,
– додав Олег Кривцов.  

Тому сьогодні краще задуматись над можливістю створення гнучких і динамічних генеральних планів, які б були рамковими містобудівними документами, та декомунізацією "п’ятирічки", бо завтра гальмування розвитку невеликих міст, сіл та селищ може поставити під сумнів реалізацію проголошених реформ, та і доцільність існування самих сіл та селищ.

Автор: Аліса Войтенко, експерт проекту Pmap Офісу ефективного регулювання

Джерело: 24 Канал
powered by lun.ua
Якщо Ви виявили помилку на цій сторінці, виділіть її та натисніть Ctrl+Enter
Коментарі
Більше новин
При цитуванні і використанні будь-яких матеріалів в Інтернеті відкриті для пошукових систем гіперпосилання
не нижче першого абзацу на Телеканал новини «24» — обов’язкові.
Цитування і використання матеріалів у оффлайн-медіа, Мобільних додатках, SmartTV можливе лише з письмової згоди Телеканалу новин «24».
Матеріали з маркуванням «Реклама» публікуються на правах реклами.
Усі права захищені. © 2005—2017, ПрАТ «Телерадіокомпанія “Люкс”», Телеканал новин «24»
Залиште відгук