Глобальні тренди на ринку нерухомості

З розвитком технологій та під впливом економічних потрясінь змінюється суспільний запит та вподобання, що впливає на реалізацію проєктів нерухомості.

Читайте також Чому дехто захищає водія, якого застрелили у Дніпрі

Сьогодні перевагу віддають комплексному розвитку територій, на противагу точковій забудові. Таке рішення передбачає організацію середовища за принципом "потрібне під рукою" – різноманітна забудова, необхідна інфраструктура, розвинена мережа громадського транспорту, рекреаційні зони тощо. Зазвичай подібні рішення вибирають європейські міста, щоб реалізувати комфортний простір для проживання.

Продовжують мати попит проєкти багатофункціональних комплексів. Такі об'єкти регулярно з'являються у світі. Вони поєднують у собі три та більше функцій, наприклад, бізнес-центр з апартаментами та торговими приміщеннями. Поліфункціональні проєкти дають змогу девелоперам диверсифікувати можливі ризики, тож у разі збитковості одного з сегментів можлива його заміна на інший, вдаліший з фінансового погляду.

Для того, щоб підвищити економічну ефективність проєкту, а також якість послуг, зменшивши витрати на обслуговування, девелопери впроваджують та використовують нові технології або property technologies. Імплементація таких інструментів, зокрема в офісній нерухомості, підвищує ринкову вартість та конкурентоспроможність об'єкта, що полегшує процес залучення орендарів.

Так, завдяки розумним технологіям можна знизити споживання ресурсів (енергії, води) в будівлі, оптимізувати кількість відходів, зокрема шляхом відстеження рівня заповненості сміттєвих баків та відповідно коригуючи графік вивезення сміття. Крім всього, це зменшує викиди парникових газів, що зрештою позитивно впливає на навколишнє середовище. Питання є актуальним, зокрема і в контексті вимог, які імплементують країни Європи задля досягнення цілей сталого розвитку.

Рекомендуємо Без Трампа, але з Рамасвамі: що республіканці казали про Україну на дебатах

Рух у цьому напрямку продовжуватиметься, смарттехнології зрештою стануть обов'язковими для використання на всіх етапах життєвого циклу будівлі – від проєктування та експлуатації до демонтажу.

Ці тренди не є чимось новим, у тому числі й для України. Сьогодні без їх врахування складно отримати конкурентоспроможний об’єкт. Із закінченням війни та зростанням конкуренції на вітчизняному ринку закономірно зростатиме кількість проєктів, закцентованих на якості — від концепції до реалізації.

Особливості розвитку проєктів нерухомості в Україні

До повномасштабного вторгнення відзначався активний попит на житлову нерухомість. Починаючи з 2017 року ринок поступово відходив від точкової забудови. Компанії переорієнтувались на будівництво житлових комплексів, які на 10% (і більше) складаються із нежитлової нерухомості та вміщують ключові складники потрібні для життя (нерухомість формату live – work – play). Так, за останні роки на столичному ринку помітно зріс відсоток житлових комплексів з розвиненою бізнес- та соціальною інфраструктурою.

Що стосується комерційної нерухомості, а саме офісного сектору, він також характеризувався активним розвитком проєктів останні декілька років. На ринку Києва мають попит бізнес-центри класу "А", в яких використовувались сучасні енергоефективні технології.

Війна призупинила розвиток комерційної та житлової нерухомості (за винятком декількох регіонів у західній частині країни). Проте й у період активної фази війни клієнти віддають перевагу якісним проєктам з розвиненою інфраструктурою та наявністю укриття.

Так, з початком російської агресії проти України підвищився запит на бізнес-центри, в яких орендодавець міг організувати комфортні умови для роботи, забезпечити відповідний рівень сервісу та закрити потреби орендарів у безперебійному енергопостачанні та безпеці. Наразі нестабільна економічна ситуація робить офісний сегмент ризикованим для девелопменту нових об'єктів. Однак після завершення війни, з розвитком бізнесів, можна прогнозувати зростання запитів на офісні площі.

Потрібно розуміти, що кожен об'єкт зрештою формує середовище проживання. При продуманій реалізації, девелопмент проєктів може позитивно вплинути на міське середовище, оскільки покращує навколишню інфраструктуру (транспортну, соціальну та комерційну).

Цікаво Цього разу без зради: про що написали експерти ООН у звіті

Крім того, розвиток проєктів нерухомості має значний вплив на економіку, примножуючи інвестиції та створюючи робочі місця. Так, будівництво соціального житла в населених пунктах, де складно знайти роботу, де не вистачає інфраструктури, може перетворитися на гетто.

Проєкти в умовах війни

На сьогодні тією чи іншою мірою будівництво відбувається майже в усіх регіонах країни, однак обсяг робіт суттєво нижчий від довоєнних років. Для того, щоб покращити загальну ситуацію на первинному ринку та сприяти припливу коштів у сферу, було запущено декілька ініціатив. Зокрема, мовиться про іпотеку, яка є важливою для розвитку ринку нерухомості, та програму компенсації за зруйноване та пошкоджене майно.

До слова, дефіцит житла є глобальним викликом. Згідно з дослідженням міжнародної компанії BDO, будівництво ускладнює нестача працівників (зважаючи на непопулярність робітничих професій), регулярні перебої у постачанні будівельних матеріалів та додаткові витрати, викликані високою інфляцією. Тож у країнах Європи формуються законодавчі ініціативи на підтримку розвитку житлової галузі, як-от розробка нової іпотечної програми.

В Україні у серпні цього року відбулось розширення іпотеки – кредит під 7% річних можуть взяти різні соціальні групи населення (до цього, згідно з держпрограмою, кредит під 3% могли отримати військовослужбовці, правоохоронці, медики та педагоги). Кількість поданих заяв підтверджує високий попит, проте сподіватись на суттєве покращення ситуації на ринку до завершення війни не варто. Зокрема, за останніми підрахунками, на червень 2023-го було видано трохи більше ніж 1600 кредитів (на суму 2,3 мільярда гривень).

Зауважте Американське табу щодо України: хто за ним насправді стоїть

Також реалізовано перші проєкти в межах програм з енергоефективності. Вони передбачають компенсацію коштів власникам пошкодженої внаслідок війни житлової площі за умови її енергомодернізації.

Своєю чергою, загальна ситуація в державі впливатиме на наявність проєктів комерційної нерухомості. Сектор потребує лібералізації кредитування та створення відповідних умов для компаній, які працюють над проєктами комерційної нерухомості. В протилежному випадку буде складно реалізовувати нові об'єкти та створювати робочі місця, оскільки законодавча ініціатива, зокрема, яка дозволяла б пільгове кредитування за нульовою ставкою, на жаль, не стосується цього виду діяльності.

Ситуація на фронті – основний чинник, який впливатиме на інтенсивність розвитку нерухомості. Проте для ефективної реалізації проєктів сьогодні, важливо забезпечити оновлення галузевих стандартів, створити прозорі умови в законодавстві та мінімізувати рівень корупції.