Постлокдаунный бум
В конце 2020-го эксперты прочили сегменту недвижимости умеренное восстановление после турбулентного года первых локдаунов. С одной стороны, сектор не столь сильно "провалился", как туризм или авиасообщение. Поэтому он не мог рассчитывать на эффект "низкой базы".
Рекомендуем Что тормозит Украину на пути к технологическому прорыву
Однако отсутствие реального кредитования рядом с экономической неопределенностью не позволяли делать слишком оптимистичные прогнозы для рынка, что напрямую зависит от финансового благополучия граждан.
Уже первый квартал 2021-го показал, насколько сдержанные прогнозы оказались далекими от реальности. Покупатели на первичном рынке начали стремительно выкупать квадратные метры. Особенно это касается крупных застройщиков, в чьи объекты инвесторы вкладывают средства на более ранних этапах или в период локдаунов.
Как следствие, в среднем по рынку процент реализованного жилья к концу 2021 года увеличился с 42 – 46% до 60 – 65%. Лишь в четвертом квартале темпы продаж несколько снизились – однако это коррелирует с уменьшением предложения жилья.
Офисный аншлаг
Также системные игроки продолжили работы по вводу новых офисных и торговых площадей, учитывая действительно крупные объекты. На фоне пандемии и периодических ограничений такое поведение может казаться недальновидным. Однако на самом деле именно сейчас происходит большое перераспределение арендаторов, а новые объекты могут эффективнее конкурировать за спрос.
В Украине, в отличие от Запада, меньшими темпами развивалась складская недвижимость, и почти не было проектов вроде дата-центров. Хотя именно они имели потенциал не просто использовать эффект мультипликатора строительства, но и привлечь зарубежный капитал.
Несмотря на рост цен, украинцы снова начали активно инвестировать в недвижимость / Фото Today.ua
Новые реалии
Большую роль в конце года сыграло принятие закона 5600 в части новаций налогообложения недвижимости. Много портфельных инвесторов, которые вкладывают средства в новые жилые комплексы, выкупая квартиры сразу "этажами" или "стояками", решили подождать. Это ощутили на себе девелоперы с новыми проектами, где обычно 50 – 70% первых волн спроса приходится именно на инвестиции.
Еще одним показательным трендом стало сокращение количества комплексов в продаже, по сравнению с 2019 – 2020 годами. К сожалению, дело вовсе не в увеличении средних масштабов жилых комлексов – снизилось также число домов.
Конец эпохи ГАСИ
Также в конце года завершилась ликвидация Государственной архитектурно-строительной инспекции, на место которой пришла Государственная инспекция архитектуры и градостроительства. Несмотря на позитивные ожидания в виде уменьшения бюрократической нагрузки, крупные жилые комплексы остались в сфере ответственности государственной структуры.
Пока что первые отзывы застройщиков являются хорошими – в частности, Государственная инспекция архитектуры и градостроительства не прибегает к отказам по формальным причинам в виде "неправильных ком". Но оценивать структуру надо минимум через полтора – два года после запуска.
Почему метры стремительно подорожали
Большое влияние на сектор оказало увеличение себестоимости строительства. Цены на материалы выросли в среднем на 20 – 40% для продукции отечественного производства, и на 30 – 60% для иностранных компонентов. Это часть общемирового тренда удорожания строительного сырья, которая стала одним из драйверов повышения средних цен квадратного метра.
Небольшие застройщики столкнулись с дополнительной преградой в виде значительно увеличенного срока поставки материалов. Глобально говорить о логистическом кризисе начали в конце 2021 года. Однако в строительном секторе проблемы стартовали с начала года.
Стоящее Кадыров может вонзить кинжал в спину Путину
Поставщики переориентировались на удовлетворение потребностей своих стратегических клиентов – крупных девелоперов. Именно поэтому можно было наблюдать закономерность – задержки у крупных застройщиков оказывались меньше, чем у девелоперов с 1 – 2 проектами.
Наконец, рост стоимости квадратного метра для новостроек в Киеве составил в среднем от 20 до 35%, в зависимости от класса жилого комлекса и других факторов. Цены вплотную приблизились к показателям 2013 года – наибольшим за последние 10 лет. Большую роль сыграл "перекос" спроса и предложения.
Несмотря на локдауны и якобы неблагоприятную экономическую ситуацию для инвестиций, недвижимость осталась "тихой гаванью" для вложений, которую выбрали десятки тысяч инвесторов.
Очевидно, что победителями выйдут застройщики, которые все же начали новые проекты во второй половине 2021 года – они будут доминировать в структуре сделок из-за наличия большого количества вариантов квартир для покупателей.
Сегодня крупные девелоперы смотрят на 2022 год с умеренным оптимизмом. Возможное окончание активной фазы коронавируса, уменьшение ограничений и восстановление глобальной логистики – ключевые позитивные драйверы нового года. Однако реальная ситуация может оказаться как хуже прогноза, так и превзойти сдержанные ожидания рынка.
Может вас заинтересовать – как изменится рынок недвижимости в 2022 году: смотрите видео